4 C 91/2023-52 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalované zaplacení žalované částky. V žalobě uvedl, že je podílovým spoluvlastníkem o velikosti podílu ¼ pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa] v obci [obec], a k pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] (dále jen nemovitosti). Zbývající podíly o velikosti ¾ vlastní další dvě osoby, žalovaná vlastní podíl ½. Podle žalobce žalovaná užívá nemovitosti za účelem bydlení, a to jako celek, tedy v plném rozsahu. Tímto způsobem je žalovanou užíván i spoluvlastnický podíl žalobce, jde o užívání bez právního důvodu, žalovaná přitom žalobci ničeho za toto užívání neplatí. Na straně žalované tak vzniká bezdůvodné obohacení ve výši rovnající se jedné čtvrtině obvyklého nájmu v daném místě a čase. Žalobce má za to, že obvyklé nájemné za obdobné nemovitosti v daném místě a čase činí 20.000 - Kč měsíčně, požaduje tedy ekvivalent měsíčního nájmu ve výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu, tj. 5.000 - Kč měsíčně, a to za období od 1.9.2021 do 1.3.2023. V souhrnu jde o částku 90.000 - Kč. Z této částky požaduje žalobce též zákonný úrok z prodlení. 2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, žalovaná proti němu podala odpor. V následném vyjádření pak uvedla, že nemovitosti neužívá, v období, za nějž je požadováno bezdůvodné obohacení, nemovitosti neužívala nad rámec svého spoluvlastnického podílu, resp. je neužívala vůbec, pouze se o ně občasně starala, prováděla jejich údržbu. Žalobce přitom povinnost spoluvlastníka nijak neplní. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na nemovitostech ke dni 30.9.2019 na základě kupní smlouvy ze dne 19.9.2019, nedošlo k žádném fyzickému předání. Dále žalovaná upozornila na to, že podnikatelská činnost žalobce je založena na spekulativních výkupech spoluvlastnických podílů na nemovitostech za cenu hluboko pod cenou obvyklou za zneužití finanční tísně prodávajících. Uplatněný nárok je prostředkem nátlaku na žalovanou, aby spoluvlastnický podíl odkoupila. Na nepoctivé jednání žalobce žalovaná usuzuje i z toho, že první kontakt, kdy se vůbec žalovaná dověděla o změně osoby spoluvlastníka, byl dopis žalobce ze dne 1.3.2023, tj. rok a půl po nabytí nemovitosti žalobcem. Žalovaná měla výhrady i k výši nároku, v předmětné lokalitě je vyloučeno obdobnou nemovitost pronajmout za 20 tis Kč měsíčně. S ohledem na to, že žalobce si cení svůj podíl na 600 tis Kč, celá nemovitost tedy má hodnotu 2,4 mil Kč, pak při použití výnosové metody, tj. roční nájem ve výši 5 % ceny nemovitosti, měsíční nájemné by pak odpovídalo částce 10.000 - Kč, tedy za čtvrtinový podíl by náleželo 2.500 - Kč. Žalovaná tak navrhla žalobu zamítnout. 3. Žalobce reagoval na vyjádření žalované svou replikou, v niž setrval na svém požadavku. Odkázal přitom na judikaturu NS ČR. Z ní podle jeho názoru vyplývá, že brání-li přímo jeden ze spoluvlastníků jinému v užívání společné věci, anebo pokud fakticky existující poměry neumožňují některému ze spoluvlastníků realizaci práva užívat společnou věc v rozsahu určeném jeho podílem, lze usuzovat na vznik bezdůvodného obohacení. V souzené věci neexistuje žádný právní důvod, který by žalobce vylučoval z užívání nemovitostí, existuje zde důvod faktický, a to nevydání klíčů. Vznik bezdůvodného obohacení nadužíváním spoluvlastnického podílu jedním ze spoluvlastníků na úkor druhého spoluvlastníka nemusí být spojen s aktivním bráněním v užívání společné věci ochuzenému spoluvlastníku, nicméně vyžaduje se, aby obohacený spoluvlastník měl, na rozdíl od druhého spoluvlastníka, do nemovitosti přístup tím, že ji má pod vlastním uzamčením (má od ní klíče) a má tak možnost tento přístup pro druhého spoluvlastníka zjednat. Žalobce pak odmítl, že by jeho jednání představovalo zjevné zneužití práva. Snaha dosahovat zisku je pojmovým znakem každé podnikatelské činnosti. Povinnost vydat bezdůvodné obohacení vzniklého nadužíváním spoluvlastnického podílu není vázána na zájem o užívání společné věci ochuzeným, na možnost generovat ze společné věci zisk a na subjektivní okolnosti spojené s aktivitou o zpřístupnění nemovitosti. 4. Žalovaná pak u jednání ještě doplnila, že žalobce nebyl vyloučen z užívání nemovitostí, podle dohody mezi původními třemi spoluvlastníky mohl každý z nich nemovitost užívat a nebyla provedena žádná změna této dohody. Žalovaná ani nevěděla, že se žalobce stal spoluvlastníkem nemovitosti. Poprvé se to dověděla až 1.3.2023, předpokládala přitom, že žalobce, který podíl odkoupil od předchozího spoluvlastníka, klíče má, protože tento spoluvlastník klíči disponoval. Žalovaná neužívá nemovitost nad rámec svého podílu, nemovitost užívá i další spoluvlastník [jméno] [jméno]. V katastru nemovitostí je zapsáno věcné břemeno užívání ve prospěch [jméno] [příjmení], je proto otázkou, z čeho dovozuje žalobce svoji aktivní věcnou legitimaci, když oprávnění nemovitosti užívat má pan [jméno] [příjmení]. Zjištěné skutečnosti 5. Nespornou skutečností bylo, že žalobce je spoluvlastníkem předmětných nemovitostí o velkosti podílu ¼, žalovaná má podíl ½, zbylý podíl ¼ má ve vlastnictví pan [jméno] [jméno]. 6. V dopise ze dne 1.3.2023 žalobce sděluje žalované, že má zájem o odkoupení jejího podílu na nemovitostech. Současně sdělil, že má zájem nemovitost užívat, a požádal o sjednání termínu, kdy bude nemovitost zpřístupněna k prohlídce a k zajištění přístupu do nemovitosti. Konečně žalobce upozorňuje žalovanou, že pokud mu nebude umožněn vstup do nemovitosti za účelem její prohlídky a následně jejího dalšího užívání v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu, vzniká žalované bezdůvodné obohacení užíváním podílu žalobce, přičemž jeho vydání je žalobce oprávněn se domáhat soudní cestou. 7. V dopise ze dne 13.3.2023 žalobce sděluje žalované, že požaduje bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním jeho podílu žalovanou, toto bezdůvodné obohacení za dobu od 1.9.2021 do 1.3.2023 vyčísluje a sděluje číslo účtu k zaslání této částky. Současně žádá o zpřístupnění nemovitostí. Vedle toho informuje žalovanou, že má zájem nemovitosti užívat. Konečně upozorňuje na možnost soudního vymáhání svého nároku. 8. V dopise ze dne 5.4.2023 žalobce informuje žalovanou, že nemovitosti neužívá a užívat ani nehodlá, přičemž navrhuje prodej svého podílu žalované či panu [jméno], a to za částku 600.000 - Kč. V případě nevyužití této nabídky navrhuje společný prodej nemovitostí. Pokud nebude využita ani tato nabídka, pak sděluje, že je připraven podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. 9. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], ředitele správy majetku žalobce v období duben 2022 až přelom července srpna 2023, vyplynulo, že žalovanou navštívil v místě nemovitostí dne 27.7.2022, jednal s ní v čase od 12,09 hod do 12,24 hod. Svědek popsal obecně, co probírá se spoluvlastníky při takovýchto setkáních, v případě setkání s paní žalovanou uvedl, že jednání bylo kratší, protože žalovaná šla na pohřeb a neměla tolik času. Konkrétnější skutečnosti z jednání s žalovanou si svědek nepamatoval, nepamatoval si, zda žádal žalovanou o klíče či zda zkoumal možnost užívání žalobcem. Uvnitř nemovitostí nebyl. Pamatoval si, že žalovaná měla zájem podíl žalobce odkoupit s tím, že podrobnosti se domluví později. Svědek se vyjádřil i v tom směru, že souběžně s odkupem podílu se řešila i otázka užívání nemovitosti, resp. vydání bezdůvodného obohacení, při tomto konstatování ovšem doplnil, že vychází z obecné praxe. Po skončení místního šetření předal svědek celou věc k dořešení své asistence. V průměru členové týmu svědka prováděli v období, kdy svědek působil u žalobce, 20 až 30 místních šetření měsíčně na osobu. 10. Z usnesení Státního notářství v [obec] ze dne 9.9.1952, sp. zn. D/not 81/52 vyplývá, že doživotní a bezplatné právo na byt v domku [adresa] ve [obec] bylo zřízeno [jméno] a [jméno] [příjmení] ve prospěch svých rodičů [jméno] a [jméno] [příjmení]. Právo bytu je v usnesení podrobně specifikováno. 11. Další důkazy soud pro nadbytečnost neprováděl, Jde o důkazy navržené žalovanou, s ohledem na právní názor soudu nemělo smysl tyto důkazy provádět, neboť tvrzení, jež měly tyto důkazy prokazovat, neměla pro rozhodnutí věci význam. Právní posouzení 12. Žalobce se domáhá po žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání jeho spoluvlastnického podílu na nemovitostech, a to za období od 1.9.2021 do 1.3.2023. Předpokladem vzniku takového nároku ovšem je, že se žalovaná skutečně na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje, že tedy užívá i jeho podíl (tedy užívá více, než činí podíl její), resp. že vylučuje žalobce z možnosti užívání nemovitostí (např. tím, že mu v užívání brání či udržuje stav, kdy je žalobce objektivně vyloučen z možností užívání nemovitostí, např. tím, že má nemovitost uzamčenou a jako jediná disponuje klíči). Nicméně v daném případě o vzniku takového nároku na straně žalobce hovořit nelze. V podrobnostech pak soud uvádí následující. 13. Žalovaná na svoji obranu argumentuje mj. tím, že podle původní dohody mohli nemovitost užívat všichni spoluvlastníci s tím, že i spoluvlastník, od ně