104 C 15/2025-53 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali po žalované zaplacení žalované částky jako smluvní pokuty. Uvedl, že dne 28.2.2025 uzavřeli žalobci s žalovanou smlouvu o koupi pozemků a zřízení věcného břemene (dále jen smlouva), která se týkala pozemků parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, na LV , Anonymizováno, . V čl. 4 bodu 4.1.1 smlouvy žalovaná prohlásila, že na nemovitostech neváznou žádné právní vady. V čl. 6.2 potom byla ujednána smluvní pokuta pro případ, že se jakékoli prohlášení jedné či druhé smluvní strany ukáže nepravdivé, a to ve výši 5 % z kupní ceny. Ta činila 1,395.900,-- Kč. V průběhu řízení před katastrálním úřadem vyšlo najevo, že prohlášení žalované v čl. 4 bod 4.1.1 nebylo pravdivé. Výzvou ze dne 27.3.2025 informoval katastrální úřad žalobce o váznoucím zástavním právu , právnická osoba, . na převáděných pozemcích a odmítl povolit zápis věcného břemene podle smlouvy ze dne 28.2.2025. Z dopisu , Anonymizováno, potom plyne, že žalovaná zajištěný závazek splnila až 14.3.2025, tedy po uzavření předmětné kupní smlouvy. Žalobci uplatnili právo na smluvní poutu dopisem ze dne 3.4.2025, žalovaná nárok žalobců odmítla, následně žalobci znovu vyzvali žalovanou k úhradě smluvní pokuty. Žalovaná svůj dluh nesplnila. Žalobci na úhradě smluvní pokuty trvají, jde o paušalizovanou sankci za porušení smlouvy, smlouvu žalovaná objektivně porušila, žalobci tak mají právo na smluvní pokutu.2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, žalovaná proti němu podala odpor. V něm namítla, že odmítá nárok žalobců. Poukázala na to, že právní stav byl žalobcům znám již při podpisu kupní smlouvy. Odkázala zde na čl. 5.1 smlouvy, kde žalobci prohlásili, že jsou obeznámeni s právním stavem převáděných nemovitostí včetně zápisů v katastru. Existující zástavní právo si tak mohli a měli žalobci ověřit. Žalovaná dále učinila všechny kroky k výmazu zástavního práva. Jednalo se o zajištění závazku žalované ze smlouvy ze dne 31.8.2021 uzavřené s , právnická osoba, . Závazek z této smlouvy žalovaná uhradila dne 14.3.2025, a to výplatou z kupní ceny sousedního pozemku. Tuto kupní smlouvu se sousedkou paní , jméno FO, uzavřela žalovaná dne 11.2.2025. Žalovaná podepisovala kupní smlouvu se žalobci v době, kdy již byl výmaz zástavního práva zajištěn procesem výplaty v obchodu s paní , jméno FO, . Prohlášení v čl. 4.1.1 smlouvy tak žalovaná učinila v dobré víře, že závazek je vypořádán a výmaz bude pouze administrativní formalitou. Navíc v daném případě žalobci neutrpěli žádnou škodu. Zajištěný závazek byl splněn do 14 dnů od podpisu kupní smlouvy a zástavní právo bylo vymazáno následně. Řízení nebylo zablokováno, převod byl dokončen. Žalobci nebyli v ničem omezeni, nepřišli o žádnou příležitost. Za těchto okolností sankcionovat žalovanou smluvní pokutou ve výši 70.000,-- Kč je v rozporu s principy poctivosti, dobrých mravů i účelu smluvní pokuty. Uplatnění smluvní pokuty považuje žalovaná za projev šikany ze strany žalobců. Žalovaná se pokoušela věc řešit smírně, nabídla jako kompromis i částečnou úhradu smluvní pokuty, avšak bezúspěšně. S ohledem na všechny zmíněně skutečnosti a postoj žalobců navrhla zamítnutí žaloby.Zjištěné skutečnosti3. Mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající byla uzavřena kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 28.2.2025. Šlo o převod pozemků, kupní cena byla sjednána ve výši 1,395.900,-- Kč. V čl. 4 prohlášení smluvních stran, konkrétně pod bodem 4.1.1 žalovaná prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, mj. zástavní práva. V čl. 5.1 prohlásili žalobci, že se před podpisem smlouvy seznámili s právním stavem předmětu převodu včetně zápisu na příslušném listu vlastnictví. V čl. 6.2 bylo ujednáno, že v případě, že se prohlášení žalované v čl. 4.1 smlouvy ukáže jako nepravdivé, má žalovaná povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % kupní ceny.4. Z výpisu z katastru nemovitostí podle stavu ke dni 28.2.2025 vyplynulo, že ohledně převáděných pozemků zde je zapsáno mj. zástavní právo k zajištění pohledávky , právnická osoba, . ve výši 2,040.000,-- Kč.5. Z dopisu Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrálního pracoviště , adresa, ze dne 27.3.2025 vyplynulo, že úřad zjistil existenci zástavního práva zatěžujícího převáděné pozemky, proto vyžadoval pro zápis věcného břemene dle kupní smlouvy (čl. 8 kupní smlouvy) od účastníků vkladového řízení souhlas zástavního věřitele, tedy , právnická osoba, . K předložení souhlasu stanovil úřad lhůtu 14 dnů.6. Z potvrzení , právnická osoba, . bylo zjištěno, že zástavní právo v její prospěch váznoucí na převáděných pozemcích zaniklo dne 14.3.2025.7. Z korespondence mezi účastníky vyplynulo, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne 3.4.2025, žalovaná to odmítla dopisem ze dne 15.5.2025, současně připustila možnost jednat o kompromisním řešení, žalobci dopisem ze dne 23.5.2025 na svém nároku setrvali.8. Z kupní smlouvy uzavřené dne 11.2.2025 žalovanou jako prodávající a paní , jméno FO, jako kupující vyplynulo, že část kupní ceny z této smlouvy má být použita na uhrazení dluhu žalované vůči , právnická osoba, .Právní posouzení9. Podle § 2048 občanského zákoníku ujednají-li si strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Podle § 2051 potom může soud na návrh dlužníka nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.10. V daném případě má soud za to, že základ nároku žalobců je dán. Žalovaná nepochybně porušila čl. 4.1.1. kupní smlouvy, když výslovně prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, resp. toto prohlášení bylo nepravdivé. To plyne z příslušného výpisu z katastru ke dni uzavření smlouvy, kde je zapsáno zástavní právo ve prospěch , právnická osoba, . Ostatně tuto skutečnost žalovaná ani nesporovala. Prohlášení o neexistenci právních vad na převáděných nemovitostech pak lze jistě hodnotit jako prohlášení, které má pro žalobce jako kupující značný význam, jde o ujištění o tom, že si kupují věc bez zatížení. Význam takového prohlášení se potom podává i ze samotné kupní smlouvy, kde je důraz na pravdivost onoho prohlášení vyjádřen i sjednáním sankce v podobě smluvní pokuty. Stranám smlouvy tak muselo být zřejmé, že nejde o žádnou formalitu, ale o zásadní skutečnost. Smlouvu přitom připravovala advokátní kancelář pro realitního makléře, který byl zprostředkovatelem prodeje, s ním potom byla ve smluvním vztahu žalovaná nikoli žalobci.11. Argumenty žalované, jimiž se pokusila zpochybnit nárok žalobců na smluvní pokutu, nepovažuje soud za přesvědčivé. Nelze se odvolávat na čl. 5.1 kupní smlouvy v tom smyslu, že žalobci měli existenci právní vady v podobě zapsaného zástavního práva zjistit sami. Byla to totiž žalovaná, kdo výslovným prohlášením ujistila žalobce o tom, že na převáděných nemovitostech žádné právní vady nejsou. Pokud toto její prohlášení není pravdivé, pak vlastně uvádí žalobce v omyl. Prohlašované skutečnosti dle čl. 4 smlouvy se potom týkají záležitostí, které mohou poškodit jednu či druhou stranu. Pokud tedy některé z prohlášení učiněných smluvními stranami by nebylo pravdivé, může to mít negativní důsledky pro druhou stranu. Nic takového ovšem nehrozí v případě čl. 5.1 smlouvy. Pokud se žalobci neseznámili se zápisem v katastru před podpisem kupní smlouvy, mohli tím poškodit maximálně sami sebe, rozhodně ne žalovanou jako druhou smluvní stranu.12. Skutečnost, že ze subjektivního pohledu žalované o nepravdivé prohlášení nešlo, neboť ona již podnikla kroky k zajištění výmazu zástavního práva a existenci zápisu zástavního práva v době podpisu kupní smlouvy považovala za formalitu, nemá význam pro hodnocení věci ze strany žalobců. Ti vycházeli z prohlášení žalované. Věc je třeba posuzovat objektivně, tedy jestli prohlášení bylo či nebylo pravdivé, ne jak to subjektivně vnímala žalovaná. Ostatně u smluvní pokuty nejde o otázku zavinění.13. Vznik škody na straně žalobců není z hlediska základu nároku relevantní, tato skutečnost může mít význam jen z hlediska případné výše smluvní pokuty, resp. její moderace. Vznik škody totiž není předpokladem vzniku nároku na smluvní pokutu.14. Konečně soud rozhodně nepovažuje jednání žalobců za projev šikany vůči žalované. Žalovaná učinila výslovné prohlášení ve smlouvě, které nebylo pravdivé. Důsledky s tím spojené jdou k její tíži. Soudu ani není jasné, v čem by ona šikana žalobců měla spočívat. Lze přitom souhlasit s žalobci v tom, že v okamžiku, kdy z dopisu od katastrál