16 C 205/2022-80 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 31.589,- Kč se zákonnými úroky z prodlení od 16.3.2020 do zaplacení. Svůj nárok opřela o skutečnost, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely dne 15.8.2019 smlouvu o nájmu bytu č. v 1 NP, , adresa, , ve vlastnictví žalobkyně na dobu určitou. Byt byl po kompletní rekonstrukci (vybaven kuchyňskou linkou, elektrickým bojlerem, nově obložená koupelna). Nájemné ve výši 8.000,- Kč bylo splatné měsíčně vždy do 15. dne předešlého měsíce na bankovní účet žalobkyně. Žalovaná byt převzala 15.8.2019 bez závad. Bez dohody koupila žalovaná sama sporák za 6.000,- Kč. Do prosince 2019 žalovaná platila nájemné 8.000,- Kč měsíčně. V prosinci 2019 žalobkyně souhlasila se snížením nájemného na 4.000,- Kč, pouze za tento měsíc z důvodu vysokých nákladů žalované za elektriku v tomto měsíci. Ve smlouvě si sjednaly ukončení nájmu písemnou dohodou nebo písemnou výpovědí (nájemce může dát výpověď bez uvedení důvodů) s 3měsíční výpovědní dobou. Účastnice se dohodly se na skončení nájmu k 30.4.2020. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájemného za období od 1.1.2020 – 30.4.2020 ve výši 32.000,- Kč. Ve vyúčtování za období 15.8.2020 – 30.4.2020 vznikl žalované přeplatek ve výši 411,- Kč. Žalovaná byla vyzvána předžalobní upomínkou ze dne 20.12.2021. Žalovaná dluh neuhradila a dluží 31.589,- Kč (32.000,- Kč dlužné nájemné od 1.1.2020 – 320.4.,2020 snížené o přeplatek 411,- Kč). Do března 2020 (kdy byla žalované zaslány první výzva k doplacení nájemného) nebyla ze strany žalované vznesena žádná námitka proti charakteru bytu nebo jeho neobyvatelnosti. Kauce zaplacená žalovanou byla použita na odstranění škod po ukončení nájemní smlouvy (bylo třeba byt vyvětrat, odstranit plíseň a nově vymalovat). Pokud jde o vyúčtování služeb, nájem byl sjednán na dobu kratší než 24 měsíců a služby byly sloučeny do samostatné paušální částky. Dle § 9 zák.č. 69/2013 žalobkyně neměla povinnost provádět vyúčtování služeb. Žalobkyně neobdržela výzvu ze strany žalobkyně a vyúčtování provedla ze své dobré vůle.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a žádala její zamítnutí. Byt nebyl způsobilý k nastěhování a obývání, kdy při převzetí bytu nešla elektrika, chyběly okenní tabule a kličky na zavírání oken, chybělo topení, dveře i se zárubněmi na WC s koupelnou, nebyly přidělány zakončovací lišty u plovoucích podlah, v kuchyni nebyl sporák. Žalobkyně při podpisu nájemní smlouvy (dne 15.8.2019) ubezpečovala žalovanou, že dá vše do pořádku, ale ani po opětovných urgencích tak neučinila. Žalovaná pořídila sporák za 6.000,- Kč po dohodě s žalobkyní. V bytě nefungovalo topení, z toho důvodu se objevila plíseň a navzdory opakovaným urgencím ze strany žalované, žalobkyně neučinila žádné kroky (čímž bylo ohroženo zdraví žalované). V zimě byl byt neobyvatelný, z toho důvodu žalovaná dala výpověď z nájmu v dopise ze dne 2.3.2020 a ze dne 7.4.2020. Protože byt nebyl způsobilý k nastěhování a obývání došlo v prosinci 2019 na základě dohody ke snížení měsíčního nájemného z částky 8.000,- Kč na 4.000,- Kč měsíčně. Nájemní vztah skončil ke dni 31.3.2020 (výpověď v dopisu žalované na pokus o smír ze dne 2.3.2020). Žalovaná z dobré vůle v dopise ze dne 7.4.2020 učinila výpověď po druhé a to ke dni doručení dopisu (7.4.2020). Žalovaná využila práva vypovědět nájem bez výpovědní doby ke dni 31.3.2020. Snížené nájemné bylo uhrazeno z kauce ve výši 7.500,- Kč a z částky 6.000,- Kč za zakoupený sporák. Žalobkyně nezaslal žalované řádně a včas vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za služby za roky 2019 a 2020, nesplnila tak svou zákonnou povinnost (§7 odst. 1,2 zák. č. 67/2013). V podání ze dne 23.7.2024 právní zástupce žalované uvedl, že žalobkyně nesplnila zákonnou povinnost a řádně a včas nevyúčtovala skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za rok 2019 a 2020, žalované tak svědčí nárok na pokutu ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Žalované ke dni 23.7.2024 svědčí nárok na pokutu v celkové výši 77.250,- Kč v souvislosti s nedoručením řádného vyúčtování za rok 2019 (od 1.5.2020 do 23.7.2024) a pokutu v celkové výši 71.100,- Kč v souvislosti s nedoručením řádného vyúčtování za rok 2020 (od 1.9.2020 do 23.7.2024). Z důvodu právní jistoty činí žalovaná zápočet jejích pohledávek v celkové výši 148.350,- Kč co do částky ve výši 45.358,34 Kč oproti údajné pohledávce žalobkyně ve výši 31.589,- Kč spolu s příslušenstvím, které činí částku 13.769,34 Kč. Při jednání soudu dne 24.7.2024 právní zástupce žalované, že žalovaná oproti pohledávce žalobkyně započítává částku 45.358,34 Kč, kdy žalovaná vyzvala žalobkyni k zaplacení své pohledávky (v jaké výši, kdy a jaká jí byla dána lhůta k zaplacení) prostřednictvím podání ze dne 23.7.2024 (doručené soudu dne 23.7.2024 a právní zástupkyni žalobkyně dne 23.7.2024 emailem) ve kterém byl proveden úkon započtení pohledávky žalované.Soud má za prokázané tyto skutečnosti:3. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 15.8.2019 soud zjistil, že účastnice uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou od 15.8.2019 do 31.7.2020, jejímž předmětem byl byt č. , hodnota, v 1NP na adrese , adresa, , po kompletní rekonstrukci (vše nové: kuchyňská linka, el. bojler, nově obložená koupelna, wc geberit, vana, umyvadlo, dlažba v předsíni a v kuchyni, plovoucí podlaha v pokoji, přímotopy). Nájemné bylo dohodnuto ve výši 8.000,- Kč splatné vždy do 15. dne předešlého měsíce na účet. V nájemném jsou zahrnuty úhrady za služby s užíváním bytu (vodné a stočné 200,- Kč, osvětlení společných prostor 10,- Kč, odvoz komunálního odpadu 60,- Kč, vybavení bytu 150,- Kč, revize 80,- Kč) celkem 500,- Kč. Dne 21.8.2019 byla uhrazena kauce 7.500,- Kč. Nájemník souhlasí se započtením kauce na případné nedoplatky nájemného či škody způsobené na vybavení bytu, souhlasí, že kauce propadá ve prospěch pronajímatele při nedodržení výpovědní lhůty ze strany nájemce. Po zániku nájmu je nájemce povinen byt vyklidit a vyklizený předat ve stavu v jakém jej převzal s přihlédnutím k míře časové opotřebovanosti. Nájem zaniká písemnou dohodou stran nebo písemnou výpovědí. Pronajímatel může smlouvu okamžitě vypovědět v případě včasného nezaplacení nájmu s 10 ti denní výpovědní lhůtou po dni splatnosti nájemného. Nájemce může dát výpověď i bez udání důvodu, výpovědní lhůta 3 měsíce.4. Podle předávacího protokolu ze dne 15.8.2019 převzala žalovaná byt č. , hodnota, v , adresa, stav vodoměru 6/6 m3, stav el. měr T101/ T201. Byt byl předán bez závad a kolonka zjištěné závady je proškrtnutá. Protokol je podepsán účastnicemi.5. Z předložené komunikace mezi účastnicemi soud zjistil, že:žalovaná dne 24.8.2019 zaslala známému fotografii sporáku s tím, že jej koupila za 6.000,- Kč.Dne 26.8. se žalovaná žalobkyně ptá, jak to bude s rozbitými okny, nefungují jí světla, dotazuje se na elektrikáře, oznamuje, že není zapojen jistič. Na to žalobkyně reaguje tak, že elektrikář zítra odpoledne namontuje světla. Skla se vyrábí, až budou, tak je přiveze, skla budou do konce týdne a elektrikář už je na cestěDne 3.9. se žalovaná se ptá, jak to bude s přepsáním elektřiny. Na to žalobkyně reaguje dne 4.9., že tam můžou tam spolu zajít.Dne 7.10., 8.10. účastnice řeší smlouvu na elektriku a dne 18.10 žalovaná zasílá žalobkyni listiny od , právnická osobaŽalovaná dne 24.10.2019 zaslala známému fotografii (přímotopy v krabici) kdy oznámila, že má topení, ale bude ho mít funkční tak za 14 dní, kdy jí ho musí přijít namontovat a něco udělat a předělat jističeDne 31.10. se žalovaná ptá žalobkyně, zda už má nějaké info k tomu topeníDne 4.11. žalobkyně posílá odkaz na , e-mail, a žalovaná uvádí, že ten papír má a zítra tam pošle vše zbylé. Dne 7.11 žalovaná uvádí, že k tomu papíru se dostala až teď a neví si rady, jak ho vyplnitDne 20.11. posílá žalovaná žalobkyni fotografie stavu elektroměru a dopis Distribuce ze dne 24.9.2019Dne 15.12. žalovaná žádá o slevu na nájemném z důvodu, že byt je neobyvatelný (topení tam moc chybí a ona bude muset zaplatit opravdu hodně peněz za elektřinu, aby tam měla alespoň trochu teplo). Na to reaguje žalobkyně dne 16.12, že je to chyba , právnická osoba, , volala tam a od 20 má změnu sazby. Zítra by mohli vědět termín, kdy přijde technik (kvůli tomu budou žalované volat) a vyzývá žalovanou, aby jí dala vědět, jestli se jí ozvaliPodle oznámení o provedených pracích dne 18.12.2019 došlo u žalované k výměně elektroměru při změně sazby a výměně spínacího prvku (nízký tarif)Dne 28.12. žalobkyně uvádí, že ze strany žalované nemá odezvu a nemá informace o tom navýšení příkonu. Vyzývá žalovanou, aby zaplatila nájem. Žalovaná odpovídá, že je mimo signál v zahraničí. Už je to připojená, přišel jí nedoplatek za elektřinu přes 7.000, žádá slevu na nájmu na půlku, kvůli té zimě v bytě a kvůli nedoplatku, který jí přišel, protože to trvalo dlouho (druhá půlka nájmu by šla na nedoplatek)Dne 30.12. žalobkyně žádá poslat fakturu, kterou jí žalovaná dne 31.12 posílá (náklady 7.522,75 Kč – zaplacené zálohy 4.500,- Kč = nedoplatek 3.022,72 Kč) a žalobkyně souhlasí s p