16 C 90/2024-90 — Okresní soud v Chomutově

1.Žalobce se domáhal zaplacení částky 20.000,- Kč se zákonnými úroky z prodlení od 16.1.2024 do zaplacení. Svůj nárok opřel o skutečnost, že žalobce je vlastník budovy , adresa, , na pozemní parcele č. , hodnota, na LV č. , hodnota, . Účastníci uzavřeli dne , datum, smlouvu o nájmu prostoru sloužícímu k podnikání. Žalovanému byl přenechán k užívání nebytový prostor o výměře 80 m2 v přízemí domu, za účelem provozování podnikatelské činnosti od , datum, na dobu neurčitou. Žalovaný se zavázal k úhradě nájemného ve výši 10.000,- Kč měsíčně. Dne , datum, doručil žalovaný žalobci výpověď z nájmu nebytových prostor, kde uvedl, že nájem končí ke dni , datum, . Dle čl. 2.3 smlouvy o nájmu má nájemce právo vypovědět smlouvu, kdy byla sjednána výpovědní doba 3 měsíce, jež počíná běžet prvního dne měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Nájemní vztah tak skončil až uplynutím tříměsíční výpovědní doby, ke dni 30.11.2023. Žalovaný byl povinen nebytový prostor nejpozději ke dni skončení nájmu předat a hradit nájemné až do skončení nájmu ke dni 30.11.2023. Žalobce započítává na úhradu dluhu jistotu 10.000,- Kč (zaplacenou dle čl. 5.1) a dluh žalovaného činí částka 20.000,- Kč. Výzvou ze dne 3.1.2024 vyzval žalobce žalovaného k úhradě dlužného nájemného do 15.1.2024, výzva byla žalovanému doručena do datové schránky dne 3.1.2024. Žalovaný na výzvu nereagoval. K odporu žalovaného žalobce uvedl, že během pronájmu nebytových prostor došlo v zimě 2022 skutečně k poruše plynového kotle, kdy žalobce situaci hned řešil a přivolal odborný servis. Ten po kontrole kotle vytvořil cenovou nabídku s tím, že oprava není rentabilní a byla nutná výměna. Žalobce na vlastní náklad nechal namontovat klimatizaci pro vytápění i chlazení v červnu 2023. Provozování restaurace ve 4 stupních nebylo žalobci do opuštění předmětu nájmu známo a tvrzení považuje za účelové, kdy teplotu mohl žalovaný sám regulovat. Pokud měl 17 stupňů, bylo to proto, že je nastavil na uvedeném zařízení. Žalovaný po celou dobu nájmu restauraci provozoval, kdy opakovaně překračoval provozní dobu po 22 hodině (stížnosti). Vchodové dveře byly při převzetí nemovitosti funkční, kdy k jejich poškození došlo v době činnosti žalovaného při vloupání. Žalovaný odpovídá za poškození dveří při vloupání, kdy má povinnost vrátit předmět nájmu v původním stavu s přihlédnutím k přiměřenému opotřebení. Žalobce přesto (aby byl klid) dveře vyměnil. Nové dveře namísto poškozených byly následně žalobcem objednány, dodány a namontovány. Žalobce jako pronajímatel reagoval na vzniklé situace a ty tak nemohly mít vliv na neplacení nájemného. Žalovaný nikdy neuplatnil nárok na slevu nájemného a uplatnění takového nároku je opožděné. Žalobce nikdy neobdržel žádnou písemnou žádost o zkrácení výpovědní lhůty (s takovou by nemusel souhlasit). Prostory byly ke sjednanému účelu užívány fakticky do konce října 2023, kdy si na provoz žalovaného opakovaně (až do konce října 2023) stěžovali sousedé. Mezi stranami existoval platný nájemní vztah se sjednanými podmínkami, slevu nikdo nepožadoval a tvrzené vady topení nebyly přítomny. Stav prostor žalovaný převzal a po celou dobu proti stavu neměl námitky. Námitka na stav prostoru je ze strany žalovaného opožděná, a to ve vztahu ke stavu prostor, ve vztahu k údajně nefunkčnímu topení, kdy doba, kdy žalovaný vadu zjistil nebo mohl zjistit, uplynula dávno před souzeným obdobím. Žalovaný podal písemnou výpověď dne 30.8.2023, kdy žalobce ji vzal na vědomí. Výpovědní lhůta byla tříměsíční a výpovědní doba běžela až do listopadu 2023 a žalovaný měl povinnost platit nájem. Skutečnost, že žalovaný ukončil provoz dříve a předal klíče, neruší běh výpovědní lhůty, kdy nebytové prostory mohl užívat až do listopadu.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a žádal její zamítnutí. Žalobce nikdy neviděl, kdy ohledně nájemní smlouvy a nebytového prostoru jednal vždy s panem , jméno FO, , který vystupoval jako správce objektu. Od července 2022 v nebytovém prostoru nefungovalo topení a netekla teplá voda (ta netekla od začátku do konce nájemního vztahu). Se , jméno FO, byli domluveni, že topení bude zprovozněno a teplá voda poteče před zimou, od září ho na to upozorňoval a ten sliboval, že to bude opraveno. Před zimou v roce 2022 byla prováděna revize kotle. Pán, který přišel, řekl, že se kotel nemůže napojit na plyn, nebo to bouchne. , jméno FO, na to řekl, že „si má koupit nějaké topidlo a topit plynem“. Proto místnosti vytápěl plynovými topidly, podařilo se je vytopit tak na 14 – 15 stupňů, hosté celou zimu seděli v bundách. Při každém placení nájmu upozorňoval , jméno FO, , že je tam zima a neteče teplá voda. Pokud jde o vchodové dveře, poprvé je vykradli v létě. , jméno FO, vlastní náklady dveře opravil, vyměnil zámek brano. , jméno FO, mu řekl, že žalobce do nových dveří nic investovat nebude. Naposledy je vykradli v srpnu 2023. , jméno FO, mu řekl, že dveře má zatarasit. V červnu 2023 řekl , jméno FO, , že chce skončit, že takhle se hospoda provozovat nedá, v podstatě dal ústní výpověď z nájmu. Pak došlo k nainstalování klimatizace. Následně dal písemnou výpověď z nájmu, kterou předal , jméno FO, a paní , jméno FO, . Myslel si, že výpovědní doba běží už od toho června, a počítal, že nájem skončí ke dni 30.9.2023. V polovině září se mu ozval , jméno FO, , jestli by mu nemohl předat klíče. , jméno FO, předal , jméno FO, dne 18.9.2023 společně s doklady na materiály a práci na rekonstrukci, kterou v prostorách provedl. Měl se sejít a jednat i s žalobcem v kavárně , hodnota, , k tomu však nedošlo. Provozovat restauraci bez teplé vody, topení a nemožnosti zamknout se opravdu nedá. Navíc nehodlal platit vodu a elektřinu za 11 lidí, kteří obývají celé vrchní patro a používají jediný elektroměr, právě ten, který používal na provoz restaurace. Pokud jde o rušení nočního klidu, vzadu kavárny , hodnota, je prostor, kde hraje živá hudba, opakovaně do jeho restaurace přišla Městská policie s tím, že mysleli, že hluk jde z jeho restaurace, ale bylo to z míst provozovaných panem , jméno FO, . Žalobce věděl, že bude končit, akceptovali jeho návrh na zkrácení lhůty, a protože na pan , jméno FO, potřeboval nebytové prostory dříve, skončil už 18.9. V případě, že by žalobce projevil nesouhlas s předčasným ukončením, mohl nebytové prostory provozovat až do toho listopadu.Soud má za prokázané tyto skutečnosti:3. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1.7.2022 soud zjistil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou od 1.7.2022, jejím předmětem byl nebytový prostor o výměře 80 m2 v přízemí domu , hodnota, v , adresa, , k.ú. , adresa, , za účelem provozování podnikatelské činnosti žalovaného podle živnostenského oprávnění. Podle čl. 2.2 je nájemce je povinen předmět nájmu předat v den následující po skončení nájmu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení vzniklému řádným užíváním. Podle čl. 2.3 má nájemce právo smlouvu kdykoliv i bez udání důvodu vypovědět. Výpověď nájmu musí být písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvního dne měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Smluvní strany mohou nájem vypovědět též z důvodů a za podmínek uvedených v o.z. (bod 2.4). Nájemné bylo dohodnuto ve výši 10.000,- Kč za jeden kalendářní měsíc a splatné k 15. dni měsíce, za který je hrazeno, v hotovosti k rukám pronajímatele. Výše záloh na služby – vodné a stočné bylo sjednáno dohodou ve výši 2.000,- Kč za jeden kalendářní měsíc, splatné měsíčně k 15. dni měsíce, za který je hrazeno, v hotovosti k rukám pronajímatele. Strany si sjednaly složení jistoty ve výši jednoho měsíčního nájmu. Podle ostatních ujednání: v prostorách předmětu nájmu bude probíhat rekonstrukce – opravy zdí, nová malba, nové podlahy osvětlení, úprava baru a další nezbytné opravy (které nepodléhají stavebnímu nebo kolaudačnímu řízení) a hradí je v plné výši nájemce (čl. 6.0), nájemce je povinen hradit náklady spojené s běžnou údržbou a provozem předmětu nájmu (běžné a drobné opravy, jejichž hodnota v konkrétním případě nepřesáhne částku 5.000,- Kč) (čl. 6.1). Nájemce odpovídá za zničení, odcizení a za jakékoliv znehodnocení věcí nacházejících se v předmětu nájmu, jež jsou ve vlastnictví pronajímatele (čl 6.2), nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznamovat pronajímateli potřebu stavebních a dalších oprav nad rámec běžné údržby a oprav, které má provést pronajímatel a umožnit mu jejich provedení (čl. 6.9)4. Z vyúčtování dodavatele , právnická osoba, . splatného dne 2.1.2023 soud zjistil, že dodavatel zaslal žalovanému konečné vyúčtování plynu za období od 11.7.2022 do 13.12.2022. Celkové náklady činila částka 1.315,40 Kč při odečtení zaplacených záloh ve výši 6.000,- Kč vznikl žalovanému přeplatek ve výši 4.684,60 Kč. Spotřeba plynu v tomto období činila 0,00 m3.5. Z emailu ze dne 30.3.2023 z adresy , e-mail, cenová nabídka soud zjistil, že v příloze je zaslaná cenová nabídka na výměnu stávajícího kotle v hospodě za kondenzační kotle (napojení