5 C 280/2020-414 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou Okresnímu soudu v Domažlicích domáhá nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy žalovanou s odůvodněním, že žalovaná dobrovolně nesplnila závazek sjednaný ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, která byla součástí nájemní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi , datum, . Touto smlouvou žalovaná jako vlastnice pronajala žalobkyni jako nájemkyni stavbu č. , číslo, na pozemku č. , číslo, , a pozemky č. , číslo, , vše zapsáno na LV č. , číslo, v katastrálním území , adresa, u Katastrálního úřadu pro , adresa, , pracoviště , adresa, . Článek IX nájemní smlouvy obsahoval ujednání o smlouvě budoucí a předpokládal možnost uzavřít kupní smlouvu ohledně pronajatých nemovitostí žalobkyni, dosavadní nájemkyni žalovanou jako pronajímatelkou tak, že žalobkyně bude kupující a žalovaná prodávající. Součástí tohoto ujednání byla sjednána cena 2 500 000 Kč s možností uzavřít kupní smlouvu, pokud nájemce bude řádně plnit povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy a pokud nájem bude trvat do , datum, . Protože žalovaná na výzvu žalobkyně k uzavření smlouvy reagovala dopisem ze dne , datum, tak, že od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupila žalobkyně žalovanou vyzývala opakovaně k uzavření vlastní kupní smlouvy, když žalovaná na výzvu nereagovala, a proto žalobkyně uplatňuje nárok soudní cestou. Ten dokládá nájemní smlouvou ze dne , datum, , návrhem realizační kupní smlouvy, návrhem smlouvy o advokátní úschově kupní ceny, výpisem z katastru nemovitostí.2. Žalovaná pak v písemném vyjádření nezpochybnila uzavření nájemní smlouvy ani tří dodatků ani to, že nájem byl prodloužen do , datum, . Žalovaná však namítala, že žalobkyně neplnila řádně veškeré povinnosti vyplývající ze smlouvy o nájmu, že nebyl dostatečně ujednán obsah kupní smlouvy o převodu nemovitosti, a žalobkyně po skočení nájmu nemovitost nevyklidila. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby, když zpochybňovala svědecké výpovědi , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , které byly provedeny v řízení , spisová značka, , v němž mají účastnice opačné postavení, a v tomto sporu se žalovaná domáhá zaplacení nákladů za užívání nemovitosti žalobkyní po skončení nájemního vztahu. Žalovaná pak pro své zamítavé stanovisko z důvodu nedodržování smluvních ujednání žalobkyní předkládala fotografie, které dokládají nepovolené stavební zásahy provedené žalobkyní. , jméno FO, sporu vedeném pod sp. zn. , spisová značka, se pak žalovaná domáhá vyklízení své nemovitosti žalobkyní, když v tomto sporu mají účastníci opačné postavení.3. Soud prvého stupně rozhodoval ve věci rozsudkem ze dne , datum, , tak, že žalobě pro nahrazení projevu vůle žalovanou vyhověl poté, co se zabýval platností ujednání smlouvy o smlouvě budoucí zakomponované do nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní. Před vydáním rozsudku soudem prvého stupně do řízení vstoupil vedlejší účastník, manžel žalované. Námitky žalované týkající se stavebních úprav a činností prováděných žalobkyní bez souhlasu pronajímatelky, které žalovaná vytýkala žalobkyni teprve v rámci odstoupení od smlouvy, považoval soud s ohledem na názor odvolacího soudu vyslovený v řízení , spisová značka, za zneužití práva žalovanou. Další námitky vyslovené žalovanou, neshledával soud prvního stupně za důvodné, tak jak bylo v rozsudku ze dne , datum, posouzeno.4. Na základě odvolání žalované, byl rozsudek soudu prvého stupně usnesením Krajského soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne 2. 5. 2023 zrušen, a věc vrácena soudu prvého stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud provedené důkazy zopakoval a z části důkazní řízení doplnil, a učinil následující zjištění: v srpnu roku 2015 byly k východní straně rodinného domu č. p. , číslo, přistaveny betonové schůdky vedoucí do domu, které nebyly zastřešeny z nájemní smlouvy ze dne , datum, , pak odvolací soud zjistil, že v nájemní smlouvě ze dne , datum, účastnice sjednaly nájem do , datum, , s možností prodloužení do , datum, , pokud bude nájemkyně řádně plnit své povinnosti. Žalobkyně jako nájemkyně se zavázala na vlastní náklady zajistit odvoz komunálního odpadu a stočné, případně vyvezení septiku, dále v případě používání komínu zajistit dvakrát ročně jejich čištění a doklad o provedeném čištění a revizní zprávu předložit pronajímatelce. Dále bylo ujednáno, že stavební úpravy může žalobkyně provádět pouze s písemným souhlasem žalované, a to na svůj náklad nebo dle dohody. Dále bylo ujednáno, že pokud bude žalobkyně řádně plnit své povinnosti vyplývající ze smlouvy až do , datum, , prodá jí žalovaná nemovitosti za cenu 2 500 000 Kč. Dále odvolací soud zjistil, že ve smlouvě je ujednání, že je smlouvu možno měnit pouze formou číslovaných písemných dodatků, odsouhlasených oběma stranami, když v doplňku nájemní smlouvy se žalobkyně zavázala neodstraňovat stromy, a žalovaná souhlasila s tím, že žalobkyně může provést ,, zastřešení a vydláždění terasy, postavení pergoly v prostorách vedle stodoly, terénní úpravy, úpravy půdního prostoru, úpravu stropu v bytě vpravo zadní pokoj a výstavbu krbových kamen“. z dodatku číslo , číslo, k nájemní smlouvě odvolací soud zjistil, že žalovaná dala žalobkyni písemný souhlas k úpravě koupelny v pravé části rodinného domu, a to k přepažení místnosti a vytvoření kuchyňského koutu se zbudováním příčky z lehkého snadno odstranitelného materiálu. odvolací soud zopakoval důkaz fotografiemi, když z těchto zjistil, že k západní a jižní straně stodoly je přistavěn kotec pro psa, má povahu částečně zastřešené betonové plochy opatřené schody a síťové oplocení. Dále odvolací soud zjistil, že u jižní hranice téhož pozemku parc. st. č. , číslo, , se nachází betonová plocha čtvercového tvaru 5 x 5 m, kde je ohniště a vybudovaná cihlová věž 1,5 m x 1,5 m x 2,5 m, přičemž betonová plocha je 30 cm nad okolním terénem. Z dalších fotografií odvolací soud zjistil, že k rodinnému domu přiléhá z východní strany zastřešený přístavek tvořený na jižní straně tvárnicovou zdí, na východní straně dřevěnými palubkami a dřevěnými deskami, přičemž plocha mezi deskami a jejich horní hranou a střechou je zakryta sítěmi proti hmyzu. Dále odvolací soud zjistil, že v přístavku jsou stěny obloženy polystyrenovými deskami s ozdobným vzorem. Betonová plocha s ohništěm a udírnou je na pozemku č. , číslo, . z leteckých snímků s datem , datum, , odvolací soud zjistil, že na pozemku č. , číslo, se v severní části nacházel listnatý strom, v jihozápadní části u stodoly pak dva vedle sebe rostoucí listnaté stromy. Ze snímku s datem , datum, vyplynulo, že strom v severní části naproti sousední stavbě se již nenachází, a v jihozápadní části u stodoly je pouze jeden strom. další zjištění učinil odvolací soud na základě sdělení společnosti , právnická osoba, ., ze dne , datum, , kdy tato společnost potvrzovala, že neprováděla vývoz septiku z rodinného domu, zatímco tatáž společnost ve zprávě ze dne , datum, potvrdila, že v únoru 2019 zajistila vyvezení septiku. v e-mailové zprávě ze dne , datum, , odvolací soud zjistil, že žalovaná požádala žalobkyni, aby se podívala na kontrolu komínu, která je povinna ze zákona dvakrát ročně, a z dopisu žalované určeného žalobkyni , datum, bylo zjištěno, že je žalobkyně upozorňována zajistit čištění komínu dvakrát ročně a revizi obou komínů a předložit o tom doklady žalované, což nečiní. dále odvolací soud zjistil z rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , že tímto rozhodnutím bylo žalované nařízeno odstranění stavebních úprav rodinného domu spočívajících v přístavbě částečně zděné a částečně otevřené verandy, zastřešené pultovou střechou na dřevěných nosných sloupcích a odstranění kotce pro psa.5. Nárok uplatněný žalobkyní dle § 1787 odst. 1, občanského zákona, kterým žalobkyně žádá nahradit projev vůle s kupní smlouvou o prodeji nemovitostí za 2 500 000 Kč po právní stránce posoudil odvolací soud tak, že jde o sjednání budoucí kupní smlouvy za podmínek řádného plnění povinností nájemkyní vyplývajících ze smlouvy nájemní, když řádné plnění povinností žalobkyní je odkládací podmínkou, na jejíž splnění se teprve mohou vázat účinky smlouvy o smlouvě budoucí. O odstoupení od smlouvy podle odvolacího soudu nejde. Podstatné je, zda došlo či nedošlo ke splnění odkládací podmínky podle článku IX odst. 1 nájemní smlouvy ze dne , datum, .6. Na základě těchto zjištění, odvolací soud dovodil, že žalobkyně porušuje ujednání nájemní smlouvy zakotvené v článku IX. nájemní smlouvy. Především v případě jakékoliv stavební činnosti či úpravy měla žalobkyně vyžádat písemný souhlas žalované, což vedlo k dodatkům, které byly písemně sepisované a v nájemní smlouvě bylo vysloveně dohodnuto, že žalobkyně není oprávněna porážet stromy. Odvolací soud tedy vidí nedodržení povinností žalobkyně jak v nedostatečném písemném souhlasu žalované pro stavební úpravy mimo těch, které jsou obsažené v dodatku, tak i v tom, že žalobkyně pokácela dva stromy. Další pochybení žalobkyně spočívá v