19 C 89/2021-90 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 65 000 Kč s odůvodněním, že mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými, kteří jsou manželi, jako prodávajícími, byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, kdy předmětem této smlouvy byl mimo jiné prodej nemovitosti pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], kdy na tomto pozemku byla a je umístěna technická budova v rozestavěném stavu. Žalovaní prohlásili, že u této budovy není povinnost zápisu do katastru nemovitostí a v článku 5.4. kupní smlouvy učinili prohlášení, že všechny stavby, přístavby a přístavky, či stavební úpravy na pozemku provedené jsou provedeny dle všech závazných předpisů a na základě předchozích řádných stavebních povolení, či ohlášení. Toto jejich prohlášení v kupní smlouvě však není a nebylo v souladu s faktickým stavem. Shora konkretizovaným prohlášením, které však nebylo v souladu s právním ani faktickým stavem, žalovaní porušili povinnosti stanovené v kupní smlouvě, konkrétně v čl. 7, a žalobkyni tak vznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty ve výši odpovídající 2 % z kupní ceny, tedy z 3 250 000 Kč, a to v souladu s článkem VII. odst. 7.2. kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaní byli vyzvání k předložení ohlášení, či stavebního povolení, včetně projektové dokumentace a veškerých listin s tímto souvisejících k rozestavěné technické budově umístěné na pozemku parc. [číslo] to dne 15.6.2020. Na toto žalovaní reagovali dne 16.6.2020 s tím, že„ vedlejší stavba“ je na pozemku umístěna nejméně od roku 1963, její velikost nepřesahuje 18 m2 a probíhá její oprava. Nejedná se tedy o žádnou novou stavbu umístěnou na pozemku. Není tedy žádný důvod předkládat ohlášení či stavební povolení k budově, která tam byla a je. Žalobkyně měla primárně zájem dokončit stavbu tak, jak s ní žalovaní započali, avšak její soused pan [příjmení] [jméno] jí upozornil, že tato stavba není po právu, nechť věc neprodleně řádně oznámí na stavebním úřadě, s tím, že pokud tak ona neučiní, nezbude mu nic jiného než tento podnět vznést z jeho strany. Z tohoto důvodu oslovila projektantskou kancelář, kde z postavení stavebního dozoru bylo žalobkyni sděleno, že pro dokončení stavby je nutné dodatečné stavební povolení, když stavba se nachází na hranici pozemku. Žalobkyně též uzavřela se svým sousedem panem [jméno] [příjmení] dohodu o narovnání, kde se mimo jiné dohodli na specifikách dokončení předmětné stavby, a pan [příjmení] udělil souhlas s touto stavbou. Z tohoto důvodu pro porušení smluvních povinností žalovanými 1), 2), resp. nepravdivého prohlášení, a z thoho plynoucích problémů s povolením rekonstrukce vedlejší stavby, nemá žalobkyně do doby, než bude vydáno případné stavební povolení na vedlejší stavbu, právo čerpat finanční prostředky ani na část již zrekonstruované nemovitosti a v tuto chvíli musí celou rekonstrukci hradit z vlastních či cizích zdrojů a se zbylou částí rekonstrukce musí vyčkat do doby, než bude vše uvedeno do požadovaného právního stavu. Žalobkyně má za to, že nepravdivým prohlášením žalovaných v kupní smlouvě došlo k porušení smluvních povinností a žádá tak po žalovaných 1), 2) smluvní pokutu. Žalovaní byli vyzvaní předžalobní výzvou, ale do dnešního dne žalobkyni ničeho neuhradili. 2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout, a to z důvodu, že údaje sdělené žalovanými v čl. 5 Kupní smlouvy ze dne [datum] formou prohlášení jsou koncipovány jako prohlášení a nikoli jako povinnost. Za text tohoto prohlášení v kupní smlouvě pak nese odpovědnost samotná žalobkyně, která nechala návrh kupní smlouvy zpracovat prostřednictvím realitní kanceláře [právnická osoba] advokátní kanceláři [příjmení], [příjmení]. Žalovaní tak nejsou autory návrhu této kupní smlouvy a tedy ani textu samotného prohlášení, které navíc není koncipováno jako nějaká povinnost žalovaných. Žalobkyně byla před jejím uzavřením řádně informovaná o stavu i této vedlejší stavby. Tato vedlejší stavba byla součástí pozemku již po léta, o žádnou novou budovu, resp. stavbu se nejednalo, žalovaní ji v době prodeje toliko opravovali. Stavba, o kterou v předmětném řízení jde, již byla součástí prodeje v roce 1993, když žalovaní tuto stavbu takto nabyli od svých právních předchůdců. Tato stavba pak byla i předmětem znaleckého posudku, zpracovaného soudním znalcem [jméno] [příjmení], ve znaleckém posudku ze dne [datum]. Žalobkyně o existenci stavu staré budovy (vedlejší stavby) nepochybně věděla, žalovaní se sami ujišťovali na stavebním úřadě, že nejde o rekonstrukci stávající budovy, neboť jimi rekonstruovaná budova měla sloužit ke stejnému účelu. Sama žalobkyně poté, co předmětné nemovitosti od žalovaných zakoupila, pojala ohledně této stavby zcela odlišný záměr, zbudovala zde stavbu o jiných rozměrech, než byla stavba původní, a také se zcela jiným využitím. Se sousedem [příjmení] se pak následně dohodla na podmínkách dokončení předmětné stavby. Žalobkyně tak sama o své vůli změnila původní záměr rekonstruovat předmětnou budovu ve stávajících rozměrech a se stávajícím využitím a zbudovala zde stavbu zcela jinou (jiné rozměry, jiné využití). Tyto skutečnosti (o rozdílech ve stavbě) pak dle žalovaných je možné ověřit ze znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a dohody o narovnání uzavřené mezi žalobkyní a sousedem [příjmení] dne [datum]. Žalovaní tvrdí, že pokud by žalobkyně provedla toliko opravu vedlejší budovy, došlo by pouze k jejímu technickému zhodnocení za současného vyloučení realizace„ stavby nové“. Žalobkyně tedy sama a o své vůli, svévolně provedla stavbu novou, nikoliv opravu stavby původní, když změnila půdorys a její účel), proto nemohlo dojít k žádnému porušení čl. 5 Kupní smlouvy. 3. Žalobkyně k výzvě soudu, jakou konkrétní smluvní povinnost žalovaní 1), 2) porušili, za kterou požaduje žalobkyně smluvní pokutu ve výši 65 000 Kč, a dále, z čeho vyplývá povinnost žalovaných zaplatit žalobkyni smluvní pokutu v celé výši a nikoli jen polovinu, jak by vyplývalo dle čl. 7 Kupní smlouvy, žalobkyně doplnila, že žalovaní porušili svou smluvní povinnost tím, že prohlásili, že všechny stavby jsou provedeny dle závazných předpisů a na základě předchozích řádných stavebních povolení či ohlášení. Toto jejich prohlášení však nebylo v souladu s faktickým stavem, čímž porušili povinnost v tom, že ke dni podpisu kupní smlouvy měla nemovitost„ vedlejší stavba“ právní vadu. Na zaplacení celé smluvní pokuty dle čl. 7 Kupní smlouvy vznikl žalobkyni nárok proto, že důsledky porušení čl. 5 Kupní smlouvy, dopadají pouze a toliko na žalobkyni, nikoli na zprostředkovatele. 4. Soud provedl ve věci dokazování listinami, a to konkrétně Kupní smlouvou ze dne [datum] a předávacího protokolu ze dne [datum], jakož i listem vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] a snímkem mapy (čl. 35), když z těchto listin vzal za prokázaná tvrzení žalobkyně o tom, že žalobkyně zakoupila od žalovaných 1) ,2) dne [datum] nemovitosti, a to konkrétně pozemek parč. [číslo] jehož součástí je na něm stojící stavba [adresa] v části [územní celek] a pozemek parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] za kupní cenu 3 250 000 Kč, přičemž žalovaní jako prodávající v čl. 5 ujistili žalobkyni jako kupující, že skutečný právní stav nemovitosti odpovídá právnímu stavu zapsanému v katastru nemovitostí, a dále v čl. 5 Kupní smlouvy, žalovaní uvedli, že všechny stavby, které jsou součástí prodávaných nemovitostí, jakož i přístavby a přístavky, či stavební úpravy na nich provedené, byly a jsou provedeny dle všech závazných předpisů a na základě předchozích řádných stavebních povoleních, nebo ohlášení s tím, že pokud by kupující (žalobkyně) v budoucnu zjistila, že tomuto tak nebylo či není, a bude nucena uvést zjištěný stav do souladu se závaznými předpisy, nahradí prodávající (žalovaní 1), 2)) kupující (žalobkyni) náklady, které jí v souvislosti s tím vzniknou. Dále vzal soud za prokázané v souvislosti s ujednáním čl. VII. 7.2., že si prodávající (žalovaní 1), 2)) s žalobkyní a zprostředkovatelem ([právnická osoba]) ujednali, že poruší-li kterákoli ze smluvních stran jakoukoliv povinnost vyplývající z této smlouvy, (s výjimkou povinnosti prodávajících předat nemovitosti a s výjimkou povinnosti kupující převzít nemovitosti), je povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši 2 % z kupní ceny, a to jednu polovinu druhé smluvní straně a druhou polovinu zprostředkovateli. Podle čl. 7 Kupní smlouvy jsou prodávající zavázáni společně a nerozdílně. Dále bylo z této kupní smlouvy prokázáno, že žalobkyně jako kupující byla seznámena se stavem nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy a v takovém stavu je koupila (viz. čl. 6). Žalobkyně je podle označené kupní smlouvy zapsaná jako vlastník předmětných nemovitostí v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]. Předmětné nemovitosti byly předávacím protokolem ze dne [datum] předány prodávajícími (žalovanými) kupující (žalobkyně). Z listin označených jako kupní smlouva ze dne [datum] sepsaná formou notářského zápisu NZ [číslo], a znaleckého posudku [jméno] [příjmení] ze dne [datum], jakož i stanoviska [územní celek] ze dne [d