20 C 143/2023-35 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobou doručenou soudu dne , datum, se žalobce domáhal proti žalovanému zaplacení částky 567 311,39 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody. Žalobce tvrdil, že se s žalovaným dohodli na prodeji pozemku žalovaného , číslo, v k.ú. , adresa, , kdy žalovaný, ve spolupráci se svým právním zástupcem, připravil návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově a dne , datum, je formou e-mailové zprávy zaslal k prostudování žalobci s dovětkem, že termín nechává na žalobci. Žalobce po prostudování dokumentů všechny podmínky navrhované žalovaným bezvýhradně akceptoval dne , datum, opět formou e-mailové zprávy. V rámci této zprávy pak upozornil na zjevný nesoulad v haléřovém vyjádření v číselné a slovní podobě. Žalovaný formou e-mailové zprávy dne , datum, odmítl uzavření smluv s tím, že jeho nabídka byla omezena do , datum, . Omezení tvrzené žalovaným z žádné předchozí komunikace mezi účastníky neplyne. V souladu s ustanovením § 1729 občanského zákoníku považuje žalobce jednání žalovaného za nepoctivé, když tento přes důvodné očekávání žalobce v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončil, aniž pro to měl spravedlivý důvod, ačkoliv se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné.2. Žalobce je dlouhodobě (od , datum, ) vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, k. ú. , adresa, sousedícího s pozemkem parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, . Žalobce měl záměr po koupi pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , oba výše zmíněné pozemky jako soubor prodat. V důsledku nepoctivého jednání žalovaného však žalobce tento záměr nemohl uskutečnit, neboť se přes své důvodné očekávání nestal vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, . V důsledku této skutečnosti žalovaný způsobil žalobci škodu spočívající ve zmenšení důvodně očekávaného nárůstu majetku žalobce z prodeje souboru pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, . Výši škody žalobce vyčíslil na základě znaleckého posudku jako rozdíl mezi hodnotou ceny obvyklé souboru nemovitostí, pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, , připadající na výměru pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, a kupní cenou, která byla dohodnuta mezi žalovaným a žalobcem za samostatný pozemek parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, . Znalkyní určená cena obvyklá pozemků v rámci předmětného souboru pozemků činí 3 166,55 Kč za m2. Při výměře 300 m2 připadající na pozemek parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , by odpovídající část ceny obvyklé připadající na výměru tohoto pozemku činila 949 965 Kč. Škoda způsobená žalovaným žalobci, tedy rozdíl mezi žalovaným a žalobcem dohodnutou kupní cenou (382 653,61 Kč) a cenou obvyklou připadající na výměru pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , tak činí 567 311,39 Kč. Žalobce dne , datum, po předchozích pokusech o smírné vyřešení věci zaslal žalovanému předžalobní výzvu, v níž žalovaného vyzval k úhradě náhrady škody do , datum, . Předmětná výzva byla právnímu zástupci žalovaného doručena dne , datum, . Žalovaný se tak dostal do prodlení s úhradou pohledávky žalobce dne , datum, . Ke dni podání žaloby žalovaný na náhradu škody žalobci neuhradil ničeho a nárok žalobce přípisem svého právního zástupce odmítl.3. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Ve svém vyjádření ze dne , datum, uvedl, že žalovaný jednoznačně ve zpracované smluvní dokumentaci omezil platnost své nabídky na uzavření kupní smlouvy, když uvedl, že datum splatnosti kupní ceny je do , datum, . Z uvedeného vyplývá, že pokud dne , datum, žalobce oznámil, že akceptuje nabídku na uzavření smlouvy a reakce žalovaného prostřednictvím e-mailu ze dne , datum, , kterým oznámil žalobci, že na uzavření kupní smlouvy již nemá zájem z důvodu, že platnost jeho nabídky byla omezena do , datum, , jedná se o existenci spravedlivého důvodu pro ukončení jednání o uzavření smlouvy. Právě s ohledem na to, že žalobce z obsahu návrhu kupní smlouvy předložené žalovaným přesně věděl, že splatnost kupní ceny je stanovena do , datum, , nemohl se domnívat, že v případě zaslání akceptace po tomto datu, tj. , datum, , by došlo k uzavření kupní smlouvy. Žalobci nemohlo být zřejmé, že žalovaný jeho návrh bez dalšího akceptuje. Žalobci se nemohlo uzavření smlouvy jevit jako vysoce pravděpodobné, jestliže neznal stanovisko žalovaného k prodlení s akceptací návrhu kupní smlouvy, potažmo s placením kupní ceny.4. Žalovaný dále uvedl, že si není vědom existence jakékoli kupní smlouvy, předmětem které by byl prodej pozemku parc. č. , číslo, ve prospěch žalobce. Pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině. Písemný právní úkon je platný, je-li podepsán jednající osobou. V této souvislosti je potřeba vyjít z toho, že k podpisu listin dokládajících možné smluvní návrhy týkající se mimo jiné předmětného pozemku nikdy nedošlo, a jakýkoli závěr o tom, že byla uzavřena dohoda formou e-mailové komunikace mezi účastníky odporuje dosavadním skutkovým zjištěním. Z titulu náhrady škody jakožto ušlého zisku by musela tato škoda vzniknout protiprávním jednáním žalovaného, například tak, že by postupoval vůči žalobci obstrukčně, oddaloval uzavření smlouvy, nedodržel svoje závazky ze smlouvy, anebo postupoval v rámci nezákonným způsobem, čímž by se záměr žalobce stal v daném čase ekonomicky nerealizovatelným.5. Dle žalovaného žalobce netvrdil nic dalšího o tom, kdy a za jakých podmínek mohl prodat oba pozemky najednou. Žalobce svou újmu staví na předpokladu, že kdyby pozemky prodal, tak byl mohl dosáhnout ceny uvedené ve znaleckém posudku. Žalobce tak zcela jednoznačně uvádí, že jeho záměr byl pouze v rovině představ o tom, jak by to mohlo dopadnout, kdyby tyto pozemky prodal. V situaci, kdy před škodnou událostí nebylo ještě s činností za účelem dosažení zisku ani s přípravou na ni započato, nelze žádný z důkazů předložených žalobcem považovat skutečně za reálně existující podklad pro dosažení zisku poškozeným. Jde jen o písemně zachycený záměr, který nedošel reálného naplnění bez ohledu na škodnou událost. K závěru, že ke ztrátě zisku došlo, nestačí jen sjednání určité výdělečné činnosti, byť písemně, nýbrž nezbytné je zjištění, že k dosažení sjednaného výdělku nedošlo jen z důvodu následků protiprávného jednání žalovaného, a že – nebýt tohoto protiprávného jednání – poškozený by takovou činnost skutečně vykonal a sjednanou odměnu za ni by obdržel. Při pravidelném běhu věcí by nemohl žalobci žádný zisk ujít v důsledku neplnění předmětné smlouvy, jelikož neprokázal, že by zmiňované pozemky žalobce mohl prodat za cenu dle znaleckého posudku. Zrovna v tomto období se realitní trh potýkal s následky epidemie COVID-19 a je všeobecně známou skutečností, že prodej stavebních pozemků pro individuální výstavbu rodinných domů se téměř zastavil. Je-li ušlým ziskem majetková újma, způsobená tím, že škodná událost zasáhla do průběhu děje vedoucího k určitému zisku, pak o ušlém zisku nelze v tomto případě hovořit.6. U jednání dne , datum, žalobce doplnil, že datum , datum, pro uhrazení kupní ceny uvedené v návrhu smlouvy, je zvýrazněno žlutou barvou, což bývá běžně používáno ke zvýraznění těch částí smlouvy, které mají být upraveny dle finální dohody stran s tím, že nejde o zásadní ustanovení smlouvy. Dále je v návrhu kupní smlouvy žlutě zvýrazněn čl. 5.1.1, kdy má jít o text k doplnění. Dle názoru žalobce proto není z emailové korespondence objektivně zjistitelné, že by nabídka byla časově omezená. Mezi stranami se jednalo o uzavření kupní smlouvy k předmětnému pozemku od roku , rok, . Ještě než se žalovaný stal vlastníkem předmětného pozemku, zaslal žalobci návrh budoucí kupní smlouvy na tento pozemek. V roce , rok, umožnil žalovaný žalobci na předmětném pozemku provést výsadbu borovic. V roce , rok, oznámil žalovaný žalobci, že předmětný pozemek byl již v katastru nemovitostí oddělen a věc závisí na dořešení zástavního práva banky, které k předmětnému pozemku existovalo. S ohledem na délku jednání přesahující 7 let, se pak nejeví přibližně 45 denní přerušení jednání o uzavření smlouvy jako nepřiměřené. Žalobci byl doručen i návrh smlouvy o převodu obchodního podílu. Také tento žalobce bezvýhradně akceptoval s tím, že upozornil na nesoulad v haléřovém vyjádření. Žalobce nesouhlasil s tvrzením, že by uzavření smlouvy o převodu obchodního podílu bylo podmínkou pro uzavření kupní smlouvy. Žalobce závěrem tvrdil, že po zaslání návrhů smluv ze strany žalovaného dne , datum, , se žalobce následující den obrátil s dotazem na žalovaného ohledně věcného břemene, kterým je pozemek zatížen. Na tento dotaz již od žalovaného neobdržel odpověď, která by věcně řešila podstatu dotazu. Žalobce byl proto nucen, aby si tuto otázku vyjasnil, obrátit se na svého zástupce. Šlo teprve o první návrh kupní smlouvy, neboť budoucí kupní smlouva nebyla uzavřena. Žalobce není právně vzdělán, proto se chtěl o obsahu smluv poradit se svým advokátem. Dotaz na existenci věcného břemene vzešel ze