20 C 247/2022-75 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali vyklizení nemovité věci – garáže bez č. p./č. e., která se nachází na pozemku st. p. č. , hodnota, zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k. ú. , jméno FO, , obec , jméno FO, (dále jen garáž). Na stejném pozemku se rovněž nachází budova , Anonymizováno, – rodinný dům. Žalobci uvedenou nemovitou věc vlastní v režimu společného jmění manželů. Nabytím vlastnického práva žalobci rovněž převzali práva a povinnosti pronajímatele ze smlouvy o nájmu mezi , právnická osoba, , jméno FO, v likvidaci (jako právní předchůdce žalobců) a manželem žalované , jméno FO, . Předmětem nájemní smlouvy byl byt č. , právnická osoba, souvislosti s přechodem práv na žalobce, žalobci umožnili manželovi žalované užívání garáže bez uzavření písemné nájemní smlouvy. Dne 11. 1. 2022 manžel žalované zemřel. Žalovaná užívá předmětný byt na základě vzniku společného nájmu manželů k bytu. Žalovaná rovněž užívá garáž. Dopisem ze dne 24. 6. 2022 odvolali žalobci svůj souhlas s užíváním garáže a vyzvali žalovanou k jejímu vyklizení do 24. 7. 2022. Žalovaná ovšem garáž nevyklidila ani po výzvě od žalobců. V průběhu řízení žalobci z opatrnosti dali žalované výpověď z tvrzeného nájmu garáže, kterou odeslali dne 15. 11. 2022.2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že byt i garáž užívala se svým manželem od 1. 6. 1976. Možnost užívat byt a garáž získali z důvodu, že byli zaměstnáni na Státním statku , adresa, , který přiděloval byty s příslušenstvím svým zaměstnancům. Vždy hradili nájemné za byt i za garáž. Vlastnictví předmětných nemovitých věcí přešlo nejdříve na , právnická osoba, , poté na , právnická osoba, , jméno FO, a dále na , právnická osoba, , jméno FO, – v likvidaci. Posledně uvedené v roce 1996 dávala nájemcům domu , Anonymizováno, k podpisu nájemní smlouvy, když manžel žalované takovou smlouvu uzavřel dne , datum, , jejímž předmětem bylo užívací právo k bytu a ke garáži. Poté co žalobci nabyli vlastnické právo, tak nijak nerozporovali užívání garáže. Naopak zaslali nový evidenční list, kde bylo uvedeno, že nájemné za garáž činí 15 kč/m2 a dne 9. 2. 2021 vystavili žalobci fakturu ohledně doplatku na nájem za garáž ve výši 6 750 Kč. Manžel žalované uvedenou fakturu uhradil. Poté žalobci vždy uváděli odděleně nájemné za byt a za garáž. Žalovaná v reakci na výpověď nájmu garáže uvedla, že nájem bytu a nájem garáže je a vždy byl nerozlučně spojen. V případě výpovědi by tak žalovaná byla jedinou obyvatelkou, která by neměla k dispozici i garáž. Dále uvedla, že část vedlejšího pozemku u garáže užívá její syn na základě pachtovní smlouvy a ukončením nájmu garáže by došlo k omezení užívacího práva syna žalované.3. K důkazu byl v řízení proveden výslech svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl v rozhodném období likvidátorem , právnická osoba, , jméno FO, – v likvidaci a svědků , tituly před jménem, , Anonymizováno, a , jméno FO, , kteří byli kolegy žalované v zemědělském družstvu. Z listinných důkazů pak byla provedena zejména nájemní smlouva k bytu číslo , hodnota, ze dne 1. 8. 1996 a výměr o nájmu z bytu a úhradě za plnění poskytované s užíváním bytu ze dne 14. 3. 1994, výzva k vyklizení nemovitosti ze dne 24. 6. 2022, oznámení o provedené opravě propočtu nájmu ze dne 24. 6. 2020, evidenční list ze dne 25. 6. 2020 a výpověď nájemní smlouvy ze dne 14. 11. 20224. Soud hodnotil důkazy jednotlivě i ve vzájemném souhrnu a dospěl k tomu, že rozhodnou otázkou, kterou bylo v řízení nutno vyřešit je otázka, zda je žalovaná v dobré víře o tom, že součástí nájmu bytu je i nájem garáže.5. Soud rozhodl o povinnosti žalované vyklidit garáž, neboť bylo prokázáno, že žalovaná nemohla být v dobré víře o tom, že k užívání garáže jí svědčí právní titul v podobě nájemní smlouvy na byt. Soud uvažoval, zda neuvedení garáže v nájemní smlouvě nelze považovat za pouhý technický nedostatek při smlouvotvorbě, jelikož vzhledem k dalším v řízení předkládaným důkazům se jevilo, že garáž je žalovanou dlouhodobě užívána a za toto užívání je placeno v rámci nájemného k bytu.6. V takovém případě by měl soud za to, že nájem garáže bylo možno vydržet, přičemž vlastním předmětem vydržení by byl konkrétní obsah nájemní smlouvy směřující k tomu, že garáž je příslušenstvím bytu a je tedy s bytem neoddělitelně pronajata. Důsledkem pro nynější řízení by tedy bylo to, že na výpověď nájmu garáže by nutně muselo být nahlíženo jako na výpověď nájmu bytu, byť by se takováto výpověď týkala nikoli vlastního bydlení, nýbrž kvality bydlení, a tedy by i taková výpověď musela mít všechny náležitosti podle § 2286 občanského zákoníku.7. Z výslechu likvidátora družstva nicméně vyplynulo, že v době uzavírání nájemních smluv mezi někdejším družstvem a stávajícími nájemníky došlo k jednání mezi likvidátorem a zesnulým manželem žalované. Likvidátor nabídl manželovi žalované garáž k pronájmu, ten si ji však pro její špatný technický stav pronajmout odmítl. Nejméně od tohoto okamžiku tedy manželé , jméno FO, nemohli být v dobré víře, že součástí nájmu bytu je i právo užívat garáž, když byla uzavřena nová nájemní smlouva, v níž nebyla garáž – s vědomím manžela žalované – úmyslně uvedena.8. Jakkoli se žalovaná jednání mezi likvidátorem a jejím manželem nezúčastnila a svým manželem nemusela být nutně o obsahu takového jednání informována, nemůže být tato skutečnost dána k tíži žalobcům, jelikož manželé , jméno FO, požívali společného nájmu a po smrti manžela žalované pokračovala žalovaná v nájmu v nezměněném právním stavu.9. Pakliže užívání garáže nebylo možno opřít o nájemní smlouvu k bytu bylo možno uvažovat o vydržení samostatného nájmu nebytového prostoru žalovanou. Pro tuto eventualitu byla nicméně ze strany žalobců dána žalované výpověď z nájmu garáže jako nebytového prostoru, přičemž výpovědní lhůta k datu rozhodnutí soudu již uplynula a není již tedy racionální obsáhle hodnotit, zda žalovaná nájem nebytového prostoru vydržela či nikoli.10. Konečně pokud by snad žalovaná užívala garáž zcela bez souhlasu žalobců, nesvědčil by ji žádný právní titul, a tedy by žalobě muselo být vyhověno. Totožně pokud by se žalovaná domnívala, že garáž užívá se souhlasem žalobců, nejpozději doručením žaloby k vyjádření byl takovýto souhlas odvolán.11. Podle § 7 občanského zákoníku platí, že se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.12. Podle § 2189 občanského zákoníku platí, že přenechá-li půjčitel někomu bezplatně věc k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat, vzniká výprosa.13. Podle § 2190 odst. 1 občanského zákoníku platí, že kdo věc výprosníkovi přenechal, může požadovat její vrácení podle libosti.14. Podle § 2201 občanského zákoníku platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.15. Podle § 2202 odst. 1 občanského zákoníku platí, že pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.16. Podle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.17. Podle § 2222 odst. 3 občanského zákoníku platí, že jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční.18. Ze všech shora popsaných úhlů pohledu soud uzavřel, že žalované nesvědčí žádný právní titul, na jehož podkladě by oprávněně užívala garáž, která je vlastnictvím žalobců. Soud tedy již bez dalšího podané žalobě vyhověl a žalované uložil předmětnou garáž vyklidit. , adresa, k vyklizení soud určil podle § 160 odst. 1 o. s. ř. když shledal, že žalovaná fakticky užívá garáž společně s bytem a jakkoli tak nečiní dobrověrně, je namístě stanovit lhůtu k vyklizení podle ustanovení vážícího se na vyklizení bytu.19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 33 798 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 23 800 Kč ve výši 4 998 Kč..