10 C 186/2025-39 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobce se podanou žalobou domáhal zvýšení nájemného s tím, že je mimo jiné vlastníkem bytu č. 2023 o velikosti 1+1 o celkové ploše sloužící k výpočtu nájemného 34,15 m2 ve 3. podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p.č. , Anonymizováno, , vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. a obec , jméno FO, , právnická osoba, pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , se kterým hospodaří , právnická osoba, města , jméno obce, . Žalovanému byl přenechán do užívání byt dle nájemní smlouvy ze dne 23.4.2014 č. , hodnota, , základní nájemné činí 48 Kč za metr čtverečný. Toto neodpovídá srovnatelnému nájemnému. Žalobce se obrátil na žalovaného s návrhem na zvýšení nájemného, žalovaný návrh nepřijal ani nezačal hradit vyšší nájemné. Žalobci tak nezbývá, než se obrátit na soud. Náklady na údržbu budov rostou, obvyklé nájemné v tomto místě a čase odpovídá částce 60 Kč za metr čtverečný. Toto vyplývá z oceňovací zprávy č. 442/2024 ze dne 10.9.2024 vypracované znaleckou kanceláří CLA Appraisal s.r.o. Odhadované nájemné pro tento konkrétní byt je 115 Kč zas metr. Žalobce rozhodl o zvýšení nájemného, když rada města , jméno obce, přijala na 12. schůzi dne 2.9.2024 usnesení č. 235/12R/2024 a doporučila záměr předložit zastupitelstvu města , jméno obce, , které na 6. zasedání dne 16.9.2024 přijalo usnesení číslo 55/6Z/2024, byl udělen souhlas se zahájením procesu zvyšování základního nájemného. Žalobce ne základě toho se obrátil na žalovaného s návrhem na zvýšení základního nájemného, toto se nepodařilo žalovanému doručit, když si obsílku nevyzvedl. Ze strany žalovaného nedošlo k přijetí návrhu ani k jeho úhradě, obrací se tedy na soud s návrhem na zvýšení nájemného na jeho obvyklou výši v daném místě a čase, a to na 115 Kč za metr čtverečný.2 Před soudem žalobce odkázal na žalobu, kterou následně vzal částečně zpět. Soudu předložil k nahlédnutí určení výše nájemného, určení se týká více bytů, o tento konkrétní byt je určena jednotková cena 115 Kč za metr čtverečný a měsíc. Navrhuje, aby žalobě bylo vyhověno, požaduje náhradu nákladů řízení.3 Žalovaný se k jednání bez omluvy nedostavil, žaloba a předvolání mu byly doručeny fikcí na adresu trvalého pobytu.4 Z usnesení číslo 55/6Z/2024, které bylo přijato na 6. zasedání dne 16.9.2024 zastupitelstva města , jméno obce, , soud zjistil, že byl udělen souhlas se zahájením procesu zvyšování základního nájemného o 20 % dosavadní výše nájemného.5 Z evidenčního listu a nájemní smlouvy soud zjistil, že žalovaný platí nájemné 48 Kč za metr čtverečný a měsíc. Z návrhu na zvýšení základního nájemného soudu zjistil, že dopisem ze dne 6.12.2024 žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %.6 Dle § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.7 Dle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.8 Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalovaný užívá byt č. , hodnota, o velikosti 1+1 o celkové ploše sloužící k výpočtu nájemného 34,15 m2 ve 3. podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p.č. , Anonymizováno, a platí za něj nájemné ve výši 48 Kč za metr čtverečný a měsíc. Dle oceňovací zprávy č. 442/2024 ze dne 10.9.2024 vypracované znaleckou kanceláří CLA Appraisal s.r.o. soud zjistil, že nájemné za tento byt by odpovídalo částce 115 Kč za metr čtverečný a měsíc. Žalobce navrhl žalovanému přípisem ze dne 6.12.2024 zvýšení nájemného o 20 %, byl poučen, že pokud toto nepřijme a pokud ani nezačne platit zvýšené nájemné, může soud na základě podané žaloby nájemné zvýšit až na cenu obvyklou. Žalovaný na toto nijak nereagoval.9 Dle soudu byly splněny všechny zákonné předpoklady pro zvýšení nájemného v tomto bytě na 115 Kč za metr čtverečný, avšak z usnesení číslo 55/6Z/2024, které bylo přijato na 6. zasedání dne 16.9.2024 zastupitelstva města , jméno obce, , soud zjistil, že byl udělen souhlas se zahájením procesu zvyšování základního nájemného o 20 % dosavadní výše nájemného. Pokud tedy , obec, jako vlastník bytu dalo souhlas se zvýšením nájemného o 20 %, nemohl soud zvýšit nájemné na 115 Kč za metr, což by bylo více jak o 100 %. Pop částečném zpětvzetí žaloby tak soud vyhověl omezenému návrhu a zvýšil žalovanému nájemné o 20 % na 57,60 Kč za 1m2, a to s účinky od dne 25.6.2025, kdy byla podána žaloba.10 Dle § 142 odst. 1 o.s.ř. má žalobce právo na náhradu nákladů řízení, což je soudní poplatek 2.000 Kč a náklady právního zastoupení dle vyhl. č. 177/96 Sb. za 3 úkony po 2.300 Kč a 3x režijní paušál po 450 Kč, náhradu za promeškaný čas za 2 půlhodiny po 150 Kč a jízdné z , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a zpět při vzdálenosti 24 km, průměrné spotřebě 5,8 l naturalu a jeho ceně 35,80 Kč za litr a amortizaci 5,80 Kč za kilometr a 21 % DPH jde celkem o 12.386 Kč.