108 C 16/2021 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se svým návrhem domáhá zaplacení částky 12 060 Kč s tím, že je spoluvlastníkem nebytových jednotek umístěných v budově [adresa], které jsou součástí pozemku parc. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] Tyto nebytové prostory jsou v přídatném spoluvlastnictví vlastníků jednotek, spravuje je žalovaný, ale bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nevyplácí podíly na příjmech těchto nebytových prostor spoluvlastníkům, ale ponechává si je pro potřeby SVJ. Na výzvu odmítl peníze vyplatit s odůvodněním, že o nakládání s nimi rozhodli spoluvlastníci většinou tak, že budou ponechány ve fondu oprav a žalobce se tomuto většinovému rozhodnutí musí podřídit. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že žalovaný spravuje uvedené domy, ve kterých jsou nebytové jednotky, tyto jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytů a většina z těchto vlastníků se usnesla, že peníze nebudou vypláceny, ale převedeny do fondu oprav jako mimořádné příspěvky. Protože nebytové jednotky jsou v přídatném spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek podle podlahové výměry bytu, hlasuje se o těchto záležitostech na shromáždění vlastníků. Při tomto hlasování bylo většinou spoluvlastníků rozhodnuto o tom, že příjmy nebudou vyúčtovány a rozděleny mezi spoluvlastníky, ale budou převedeny do fondu oprav jako mimořádný příspěvek. Tímto většinou rozhodnutím spoluvlastníků je žalovaný vázán a učinil tak. Žalobce tak nemá právo, aby mu příjmy z nájmů nebytových prostor byly vyplaceny. 3. Z potvrzení žalovaného vzal soud za prokázané, že podíl žalobce na příspěvku do fondu oprav za pronajaté nebytové prostory činil v roce 2018 částku 1 836 Kč, v roce 2019 částku 6 138 Kč a v roce 2020 částku 4 086 Kč Ani jeden tento podíl nebyl vyplacen. Žalobce nejprve e-mailovou komunikací a poté i předžalobní výzvou žádal, aby mu uvedené příspěvky byly vyplaceny. 4. Ze vzorové smlouvy o převodu jednotky žalobce [číslo] do vlastnictví člena družstva včetně přídatného spoluvlastnictví k dalším movitým věcem soud zjistil, že bytové jednotky, vzniklé na základě prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, převedl na žalobce tuto bytovou jednotku, spolu s bytovou jednotkou bylo převedeno přídatné spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je garáž, pozemku parc. [číslo] jednotkám [číslo]. Zároveň byli smlouvou ustanoveni první správci společné věci [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Velikost podílu spoluvlastníků na uvedených movitých věcech je dána podle velikosti podlahové plochy bytů. 5. Ze stanov [anonymizována tři slova] [obec] bylo zjištěno, že mimo jiné shromáždění vlastníků je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje většina hlasů přítomných vlastníků jednotek. Podle bodu [anonymizována tři slova]) stanov, které upravuje hospodaření společenství při správě domu a pozemku příjmy z nakládání se společnými částmi domu, do kterých patří nájemné z pronájmu společných částí domu, budou rozúčtovány jednotlivým vlastníkům jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Po schválení zprávy o hospodaření společenství budou tyto příjmy vyplaceny vlastníkům, pokud shromáždění nerozhodne, že tyto příjmy budou převedeny jako mimořádný příspěvek vlastníků jednotek na správu domu a pozemku. 6. Z písemnosti nazvané výsledky hlasování [anonymizována čtyři slova] bylo prokázáno, že v roce 2021 proběhlo hlasování mimo zasedání shromáždění vlastníků vzhledem k vládním nařízením týkající se epidemie covid 19. Předmětem hlasování bylo mimo jiné schválení, že příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi nebudou rozúčtovány a následně vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek, ale budou převedeny jako mimořádný příspěvek vlastníků na správu domu a pozemku. Hlasování se zúčastnilo 77,993 % všech majitelů jednotek a pro to, že příjmy budou převedeny jako mimořádný příspěvek vlastníků na správu domu a pozemku, hlasovalo 76,042 % těch, co se hlasování zúčastnili. Sčítání a kontrolu hlasů provedl výbor žalovaného, protokol je podepsán dne [datum]. 7. Ze zápisu z jednání shromáždění [název žalované] ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že jednání se zúčastnilo 45 vlastníků jednotek, to odpovídá spoluvlastnickým podílům ve výši 65,197 %. Hlasovalo se pod bodem 6 o příjmech plynoucích z nakládání se společnými částmi za rok 2020 a 95,39 % přítomných hlasovalo proto, že příjmy nebudou rozúčtovány a následně vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek, ale budou převedeny jako mimořádný příspěvek vlastníků na správu domu a pozemku. 8. Podle § 1223 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“) věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. 9. Z uvedeného zákonného ustanovení je zřejmé, že pro vznik přídatného spoluvlastnictví je třeba splnění shora uvedených zákonných podmínek. Musí jít o věc, která by s bytovými jednotkami ve vlastnictví členů SVJ tvořila místně a účelem vymezený celek, sloužila k společnému účelu všech vlastníků bytových jednotek a bez existence této věci by užívání bytových jednotek nebylo možné. Tyto podmínky musí být ze zákona splněny kumulativně. Je tedy evidentní, že nebytové prostory umístěné ve shora uvedených budovách, nejsou přídatným spoluvlastnictvím, neboť tyto náležitosti nesplňují. Nebytový prostor neslouží všem spoluvlastníkům bytových jednotek, může být samostatně předmětem převodu a bez těchto bytových jednotek mohou vlastníci bytů své byty bez problému užívat. Nebytové prostory tak nejsou v přídatném spoluvlastnictví, ale jsou ve spoluvlastnictví všech majitelů bytových jednotek v tom poměru, jak byly při převodu bytů do vlastnictví majitelů zakoupeny. 10. Podle § 1128 odst. 1 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle odst. 2 tohoto ustanovení, rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. 11. V daném případě bylo jednoznačně prokázáno, že byly splněny podmínky pro rozhodnutí spoluvlastníků o společné věci. Hlasování se konalo společně s hlasováním pro potřeby SVJ o správě domu, o tom, že se bude o tomto bodu jednat, všichni spoluvlastníci byli vyrozuměni programem hlasování mimo shromáždění a další roky programem shromáždění SVJ. Je nerozhodné, zda spoluvlastníci hlasovali o použití prostředků na shromáždění SVJ, protože rozhodnutí spoluvlastníků o běžném hospodaření se společnou věcí, pod které toto rozhodnutí patří, nemá ze zákona stanoveny žádné formální náležitosti. Většina spoluvlastníků rozhodla o hospodaření s výnosy ze spoluvlastnicky vlastněných nebytových prostor tak, že výnosy nebudou rozúčtovány a vyplaceny spoluvlastníkům, ale budou použity tak, že budou převedeny do fondu oprav, spravovaného SVJ. Z formulace obsažené ve výsledku hlasování i v zápise ze shromáždění spoluvlastníků je zřejmé, o jaké záležitosti se hlasovalo, žalobce ani nezpochybňoval, že v tomto ohledu by spoluvlastníci přesně nevěděli, o čem rozhodují. Zpochybňoval pouze fakt, že spoluvlastníci rozhodovali jako členové SVJ o poplatku, jehož výši v tu chvíli neznají, neboť společný správce žádné vyúčtování prostředků nepředložil. Správu spoluvlastnictví provádí lidé, kteří byli určeni již v prohlášení spoluvlastníků a smlouvami o převodu, pokud má žalobce pochybnosti o jejich kompetenci a výsledcích práce, musí iniciovat změnu správce společné věci. 12. S ohledem na skutečnost, že společné části domů negenerují žádný příjem, je zřejmé, že rozhodování o příjmech ze společných částí domu, jak jsou nazvány ve výsledcích hlasování a zápisu z jednání shromáždění spoluvlastníků, jsou příjmy z těchto společných nebytových prostor. Za dané situace proto žalobce nemá právo na vyplacení výnosu ze svého spoluvlastnického podílu. Tento byl shodně s vůlí většiny spoluvlastníků převeden do fondu oprav, žalovaný, který z titulu svých úkolů fond spravuje, drží tyto prostředky po právu a z tohoto důvodu byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta. Vzhledem k zamítnutí žaloby se soud nezabýval skutečností, zda v uvedených letech činil zisk z nebytových prostor skutečně tolik, kolik žalobce v žalobě požaduje. 13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 6 969,60 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení adv