19 C 9/2023-135 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobou ze dne 3. 3. 2023 se žalobce domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vůči tehdejší žalované , jméno FO, , narozené , rodné přijmení, , datum, , naposledy bytem , adresa, , jako po většinové spoluvlastnici v rozsahu ¾ vzhledem k celku nemovitostí – pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, ² - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, – zahrada, nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. a obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , s tím, že by nemovitosti jako celek měly být při zrušení spoluvlastnictví přikázány do výlučného vlastnictví žalované za náhradu 800 000 Kč.2. Následně soud zjistil, že žalovaná , datum, zemřela, řízení bylo nutno přerušit do skončení pozůstalostního řízení vedeného před Okresním soudem v , Anonymizováno, pod sp. zn. , spisová značka, . Po jeho skončení rozhodl zdejší soud o právním nástupnictví ve smyslu ust. § 107 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb. (dále „o.s.ř.“) podle výsledků pozůstalostního řízení, kdy podílů na předmětné nemovitosti nabyli děděním žalovaní označení v záhlaví tohoto rozsudku.3. Po vyjádření všech účastníků k možným způsobům vypořádání a zejména nemožnosti každého z nich vypořádat zrušené spoluvlastnictví přikázáním podílu za finanční náhradu se všichni shodli na zrušení spoluvlastnictví k těmto nemovitým věcem, nařízení prodeje nemovitostí ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi žalobce a žalované poměrně podle jejich spoluvlastnických podílů; způsob vypořádání zrušeného spoluvlastnictví prodejem ve veřejné dražbě a rozdělením výtěžku prodeje je jediným možným.4. Soud v rámci prvého jednání po zjištění stanovisek účastníků učinil dílčí shrnutí v tom smyslu, že se účastníci shodli na možnostech řešení za 1) přikázáním žalobcova podílu někomu ze žalovaných při podmínce současného prokázání schopnosti žalovaných vyplatit žalobci částku 700 000 Kč jako minimálně požadovanou, za 2) nařízením prodeje celé nemovitosti v dražbě nebo za 3) dohodou účastníků na společném prodeji mimo jednání a uzavření následného smíru. Účastníci reagovali snahou o smírné řešení, navrhli přerušení řízení podle § 110 o.s.ř., čemuž soud vyhověl usnesením ze dne 19. 11. 2024, k dohodě však nedošlo a po návrhu žalobce soud rozhodl o pokračování v řízení usnesením ze dne 4. 9. 2025.5. Výpisem z katastru nemovitostí, a to ve vztahu k pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, , o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, ² - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, – zahrada, nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. a obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , byla prokázána tvrzení žalobce o spoluvlastnických podílech účastníků včetně toho, že prvý žalovaný v nemovitosti dlouhodobě bydlí a podle svého tvrzení, které nikdo nerozporoval, tam bydlel společně se svou matkou. Ta zemřela , datum, (viz k důkazu provedené usnesení Okresního soudu v , Anonymizováno, ze dne 13. 6. 2024 čj. , spisová značka, ), což bylo též důvodem prvního přerušení řízení, není ovšem zřejmé, kdo byl právě tím investorem do tvrzeného zvelebení nemovitosti. Zatímco zůstavitelka zanechala synům dědictví v čisté hodnotě 5 917 457,48 Kč (tvořené jak většinovým podílem na předmětné nemovitosti, tak prostředky na více účtech, přičemž jeden vykazoval zůstatek 1 654 116,88 Kč – viz citované usnesení , spisová značka, ), tj. matka žalovaných zjevně solventní byla, kdežto prvý žalovaný od počátku tvrdí svou nemajetnost. S tím koresponduje i jeho další tvrzení, že práce prováděl svépomocně, naopak nedoplnil svá tvrzení a důkazní návrhy v tom, kdy investice prováděl a zda šlo o investice vynaložené v zájmu ostatních spoluvlastníků, resp. nutné pro záchranu věci. Soud ve smyslu ustanovení § 118a o.s.ř. upozornil při jednání na povinnost žalovaných nejprve tvrdit a následně navrhovat důkazy k tomu, jaké investice a kdy byly na nemovitost vynaloženy a že byly splněny zároveň podmínky § 1136 zák. č. 89/20212 Sb. - občanský zákoník (dále „o.z.“), zejména že šlo o náklady na společnou věc v zájmu ostatních spoluvlastníků, že to bylo k jejich prospěchu, a nebo že šlo o nutné náklady vynaložené na záchranu věci. Nabízí se srovnání znaleckých posudků či tržních odhadů ceny nemovitosti, jak je účastníci předkládali v průběhu řízení a jak byly k důkazu provedeny.6. Z tržního ocenění nemovitosti ze dne 1. 11. 2021, tedy ještě za života právní předchůdkyně žalovaných – jejich matky, vyplývá jednak dispozice domu s jednou bytovou jednotkou 3+1 a příslušenstvím, jednak obvyklá tržní hodnota nemovitosti v této době vzhledem k lokalitě a stavu ve výši 4 800 000 Kč. Současně je tento tržní odhad dokladem o reálné nedělitelnosti domu s jednou bytovou jednotkou. V tržním ocenění nemovitosti zpracovaném , právnická osoba, , adresa, je současně poznamenáno, že stáří původní stavby je cca 90 roků a nyní probíhá rekonstrukce domu a rozšíření. K datu 21. 2. 2024 je podle znaleckého posudku vyhotoveného pro potřeby pozůstalostního řízení před Okresním soudem v , Anonymizováno, cena nemovitosti 4 947 250 Kč, další znalecký posudek , právnická osoba, , se sídlem , adresa, byl vypracován pro účely exekučního řízení k prodeji podílu prvého žalovaného ve výši ¼ k předmětným nemovitostem a hodnota tohoto podílu stanovená jako obvyklá cena zjištěná porovnávací metodou byla určena částkou 1 302 000 Kč. Byť mezi lety 2021 a 2024 je zjištěno mírné zhodnocení, nesvědčí to nijak pro tvrzení prvého žalovaného, že se o něj přičinil právě on. Tržní odhad z r. 2021, tedy za života matky žalovaných, už hovoří o probíhající rekonstrukci, což nasvědčuje shora zdůvodněným pochybnostem o investorovi těchto rekonstrukcí (zůstavitelka zemřela , datum, ).7. Výpisem z katastru nemovitostí bylo také prokázáno, že na majetek prvého žalovaného, včetně jeho spoluvlastnického podílu, byla nařízena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tento poznatek sám o sobě svědčí o tom, že by bylo prakticky vyloučeno nabytí nemovitosti prvým žalovaným, když zjevně nemá finanční prostředky ani na úhradu svých dřívějších dluhů, natož na vyplacení ostatních spoluvlastníků, navíc nikdo z účastníků o nabytí neusiloval. Současně je z celkové dispozice nemovitosti zřejmé, že je reálně nedělitelná (nahlížení do internetového KN obsahuje i mapu). S těmito údaji jsou zcela v souladu výše zmíněné skutečnosti i poznatky z pozůstalostního řízení po zůstavitelce , jméno FO, .8. Podle § 1140 odst. 1 a 2 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z. nedohodnou- li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 a 2 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.9. V souladu s ustálenou judikaturou soudů, např. stanoviskem NS SR sp. zn. Cpj 8/ 72 (publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSSR pod Rc 54/1973) lze přikázat věc jednomu nebo více spoluvlastníkům do výlučného vlastnictví nebo spoluvlastnictví pouze s jejich souhlasem. Nutnou podmínkou pro přikázání věci do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků nebo více spoluvlastníkům je, aby spoluvlastník, který věc získá, byl dostatečně solventní pro vyplacení hodnoty spoluvlastnických podílů, které mu jsou přikazovány do vlastnictví (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 493/2018, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016 nebo sp. zn. 22 Cdo 1266/2019). Přiměřená náhrada za spoluvlastnický podíl je přitom odvislá od obvyklé ceny celé nemovitosti (k tomu např. rozsudek NS ČR sp. zn. 976/2011, nebo sp. zn. , spisová značka, ). Není-li možné vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci, při