16 C 471/2018-107 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou doručenou soudu dne 31. 10. 2018 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 153 442 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že dne 1. 3. 2017 koupil od žalované prostřednictvím realitní kanceláře byt č. 2 na adrese [adresa], s tím, že byt měl být po nedávné rekonstrukci. Krátce po nastěhování však žalobce zjistil, že při zdění bytového jádra nebyla pod kachličky v koupelně udělaná hydroizolace, což způsobuje zatékání do vedlejšího pokoje. Žalobce se proto obrátil na žalovanou, respektive jejího přítele pana [příjmení], který žalobci přislíbil opravu, která však neproběhla. Žalobce si proto objednal cenovou nabídku na výměnu vany za sprchový kout. Žalovaná poté žalobci uhradila částku 26 558 Kč. K opravě koupelny však nedošlo, neboť po odstranění vany bylo zjištěno, že pod vanou vede plynová trubka, přičemž část této trubky byla zazděna, k čemuž žalobci chybí projektová dokumentace. Žalovaná, respektive pan [příjmení], žalobci přislíbil projektovou dokumentaci, revizi, záruční listy, jak je uvedeno v kupní smlouvě, avšak požadované dokumenty žalobci nedodal. 2. Žalobce později skrze přivolaného plynaře zjistil, že v bytě (na toaletě) uniká plyn, a proto byl přívod plynu technikem [právnická osoba] uzavřen. Žalobce poté uvedl, že je mu známo, že žalovaná v roce 2012 žádala o povolení k rekonstrukci bytového jádra, avšak bez zásahu do dispozice bytu. Žalobce konstatoval, že rekonstrukce rozvodu plynu by byla časově náročná, a proto nechal plyn demontovat a zažádal si o zvýšení elektrického jističe a nechává si Ing. [jméno] [příjmení] vypracovat statický posudek. 3. Závěrem žalobce uvedl, že si chtěl koupit byt, do kterého nebude muset v nejbližších letech investovat svůj čas ani peníze, nicméně byt je ve stavu, kdy vyžaduje rekonstrukci. Žalobce se proto domáhá náhrady škody a kompenzace ve výši 153 442 Kč, která odpovídá 20% ujednané ceny bytu, ponížené o 26 558 Kč, které žalovaná žalobci zaplatila předem na výměnu vany za sprchový kout a stavební práce s tím spojené. 4. Žalovaná ve vyjádření ze dne 1. 10. 2019 uvedla, že nároky uplatněné žalobcem neuznává, a to ani z části, neboť jí z žaloby není zřejmé čeho a z jakého titulu se žalobce domáhá uvedené částky a jak stanovil její výši. Žalovaná nesouhlasila s tvrzením žalobce, že by v bytové jednotce unikal plyn, když bytová jednotka podléhá pravidelným kontrolám a revizím, které zajišťovalo Stavební bytové družstvo DRUBYD (dále také„ bytové družstvo“ nebo„ SBD DRUBYD“). 5. Usnesením ze dne 31. 12. 2020 vyzval soud žalobce k odstranění nedostatku žaloby ze dne 31. 10. 2018, a to tak, aby specifikoval, jak stanovil výši žalované částky 153 442 Kč, tj. přesně uvedl, ze kterých konkrétních částek tato výsledná částka sestává, na základě jakých skutečností se domáhá jednotlivých částek, tedy konkretizuje důvod uplatnění jednotlivých žalovaných nároků. 6. Podáním doručeným soudu dne 24. 2. 2021 žalobce uvedl, že k žalované částce dospěl tak, že pro budoucí rekonstrukci nejdříve potřeboval autorizovaného statika, jeho statický posudek, za který zaplatil 8 000 Kč. Dále oslovil společnost [právnická osoba], která nacenila opravy a rekonstrukci na 158 000 Kč, k čemuž poznamenal, že nabídka je platná po omezenou dobu, poté bude cena jistě vyšší. Konečně vůli unikajícímu plynu byl žalobce nucen zakoupit indukční varnou desku za 9 759 Kč. Uzavřel, že celková částka je nyní 185 759 Kč a možná není konečná. 7. Žalovaná reagovala písemností ze dne 14. 1. 2022, ve které zopakovala, že nároky uplatněné žalobce neuznává, tvrdila, že v době prodeje byl byt v pořádku, obývala ho spolu se svou rodinou, byl bez unikajícího plynu a závad. Žalobu označila za neurčitou, nároky žalobce za neustále se stupňující a ceny„ neprozkoumatelné“. 8. Ve vyjádření ze dne 22. 3. 2022 žalovaná upřesnila, že není žádný právní důvod, který by odpovědnost žalované za škodu zakládal, nejsou tvrzeny ani splněny zákonné ani smluvní předpoklady pro náhradu škody, tj. porušení povinnosti ze strany žalované, vznik škody ani příčinná souvislost. Pokud žalobce uplatňuje„ kompenzaci zakoupeného bytu“, tak žalovaná v tomto směru považuje žalobu za nejasnou a neurčitou a není jí zřejmé, z jakého právního titulu žalobce„ kompenzaci“ uplatňuje. Žalovaná nemá smluvní ani zákonnou povinnost k jakékoli kompenzaci. K vadám popisovaným žalobcem stran zatékání v koupelně žalovaná polemizovala nad možností nárok posuzovat z hlediska odpovědnosti za vady prodané nemovitosti, s tím, že tento nárok byl řádně a včas uplatněn a nároky z toho vyplývající byly splněny dohodou o narovnání ze dne 10. 7. 2017 a žalobci byla poskytnuta sleva z kupní ceny spočívající v úhradě částky 26 558 Kč. Žalovaná dále namítla, že žádnou další vadu, vyjma zatékání z koupelny, jež byla obsahem dohody o narovnání z roku 2017, u ní nebyla řádně a včas uplatněna. Konečně žalovaná namítla, že pokud si žalobce rozhodl dát vše do pořádku sám, nejedná se o zákonný postup. Jestliže žalobce zjistil další nové závady bytu, byť skryté, měl to řádně a včas uplatnit u žalované (prodávající), což do dnešního dne neučinil. Závěrem žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. 9. U jednání dne 1. 12. 2022 žalobce odkázal na podanou žalobu, s tím, že od počátku byli klamáni, podvedeni a nebylo jim předloženo žádné řešení vzniklé situace. Ke stanovení výše žalované částky žalobce uvedl, že vycházel z cenové nabídky oslovené firmy, nákladů na statika, náklad na pořízení indukční desky a od těchto částek odečetl již zaplacených 26 558 Kč. Opravy v předmětném bytě žalobce dosud neprovedl. Dále žalobce uvedl, že odvětrání v koupelně, které je uvedeno v cenové nabídce na rekonstrukci koupelny, kterou předložil soudu jako důkaz, ho nezajímá a namítl, že dohoda o narovnání se týká zatékání a nikoli závažného problému úniku plynu. Závěrem žalobce konstatoval, že dochází k převrácení jeho žaloby, rekonstrukce bytu byla udělaná ilegálně a veškeré dokumenty požadoval po příteli žalované. Zástupkyně žalované uvedla, že je nesporné, že žalovaná byla vlastníkem předmětného bytu do 9. 5. 2017, s tím, že původně byla žalovaná v bytě v nájmu, jelikož se jednalo o družstvo, později došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví. Dokud se jednalo o družstvo, revize byly prováděny družstvem. Zástupkyně žalované zopakovala, že jí stále není známo, jaké vady jsou žalobcem vytýkány, co konkrétně žalované vytknul a jak. Cenová nabídka podle jejího názoru není řádným vytknutím vad. Odvětrání koupelny uvedené v cenové nabídce není skrytou vadou, skutečnost, zda je místnost odvětrána či nikoli lze vidět při běžné prohlídce. Nad to cenová nabídka je ke koupelně, která byla řešena dohodou o narovnání. 10. Podáním ze dne 30. 12. 2022 žalobce žádal, aby soud vyslechl jako svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], majitele realitní kanceláře [právnická osoba] U jednání dne 15. 2. 2023 obecná zmocněnkyně žalobce uvedla, že soudu doložili e-maily s Ing. [příjmení], s tím že vše okolo bytu zařizoval pan [příjmení]. Popsala, že majitelku bytu v podstatě neznají, když byl nějaký problém, tak kontaktovali Ing. [příjmení], který kontaktoval pana [příjmení]. Žalovaná se neozývala. Dále obecná zmocněnkyně žalobce uvedla, že sice v bytě spolu s žalobcem bydleli 2 měsíce, ale nevěděli, že jsou v něm závady. Vady hlásili ihned, když je zjistili. Poté konstatovala, že revize dělal stále stejný člověk, když přišel jiný technik, zjistil závadu. Dále uvedla, že si je vědoma, že ze zákona mají 5 let na skryté vady. Zdůraznila, že bylo zasahováno do nosných zdí v předmětném bytu, a proto měl být vyhotoven statický posudek. Poté si kladla otázku, kde je kolaudace bytu. Sdělila, že májí podací lístek, který přiložili k žalobě, ten svědčí o tom, že doložení dokumentace požadovali dříve než 11. 9. 2018. Dále uvedla, že se domáhali nároku dříve než přípisem ze dne 10. 9. 2018, o čemž svědčí soudu zaslané e-maily s datem 2. 10. 2017. Ze statického posouzení, které doložili je zřejmé, že byl vytvořen otvor do nosné zdi. V tomto posouzení se uvádí, že plyn musel být vypnutý. Nepřipustila, že žalobce někdy nevyslovil, že stavební úpravy byly povoleny. Žádné povolení nikdy neviděli. Souhlasila však s tím, že stavební úpravy byly oznámeny, ale bez zásahu do nosných zdí a zásahu do dispozice bytu. Zopakovala, že byt koupil žalobce s tím, že měl být po nedávné rekonstrukci, aby do něj již nemusel investovat, nicméně od začátku byly v bytě nějaké potíže a žalobce ani obecná zmocněnkyně (jakožto jeho přítelkyně) nevěděli, co mají dělat. Doplnila, že přes bytové družstvo zjistila, že rekonstrukce proběhla již v roce 2012. Konstatovala, že dodnes neví, jak se používá jejich trouba a že žalovaná jim slíbila dodání veškerých dokumentů, včetně záručních listů, ničeho však nedodala a ani nemohla, když spotřebiče byly starší než 5 let. Trvala na tom, že byli od počátku žalovanou klamáni. Závěrem navrhla, aby soud žalobě v celém rozsahu vyhověl, neboť žalobce dokázal, že byl prodejci ohledně rekonstrukce klamán. Bez dokumentů ohledně plynu nemůže dokončit