27 C 65/2019-85 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 2. 2019 se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 140 000 K s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že uzavřela s žalovanou Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dne 2. 10. 2015. Předmětem smlouvy byl nájem budovy s [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] vedlejší budovy – stodoly a hospodářské budovy, dále pozemek parcelní [číslo] vše v katastrální území Horní Žukov zapsán na [list vlastnictví]. Vlastníkem uvedených nemovitých věcí je žalobkyně. Součástí předmětu nájmu byl taktéž pozemek parcelní [číslo] v k.ú. [část obce]. Tato nemovitá věc není ve vlastnictví žalobkyně, žalobce však disponuje k této nemovité věci užívacími právy na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 9. 2015. Užívací právo žalobkyně k tomuto i nadále trvá. Obsahem tedy tento právní vztah mezi žalobkyní a žalovanou spadá pod ustanovení o podnájmu. Žalobkyně jako nájemce byla a je oprávněna tuto nemovitou věc podle čl. IV. nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2015 dát do podnájmu třetí osobě. Vlastníkem nemovité věci je paní [příjmení] [jméno], bytem [adresa], [číslo] [obec]. Vlastnická práva jsou zapsána na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]. Platba za užívání předmětu nájmu byla sjednána dle nájemní smlouvy čl. V. odst. 1 ve výši 20 000 Kč měsíčně. Platba byla splatná dle nájemní smlouvy čl. V. odst. 3 do 5. dne příslušného měsíce. Žalovaná se ocitnula s platbami v prodlení, kdy počínaje měsícem 6/ 2018 ničeho z dluhu nezaplatila. Žalovaná tak dluží za měsíce 6 až 12/ 2018, což činí na jistině v součtu částku ve výši 140 000 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dluhu opakovaně, a to dopisy ze dne 16. 7. 2018 a 18. 1. 2019. Žalovaná na tyto výzvy dluh nezaplatila. Žalovaná tedy dluží žalobkyni částku ve výši 140 000 Kč s příslušenstvím. 2. Žalovaná namítla, že potvrzuje, že v postaveni nájemce dne 2.5.2015 uzavřela s žalobkyní, jakožto pronajímatelem smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen„ Smlouvu“), a to ve vztahu k budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] včetně vedlejších budov a k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] vše v katastrálním území Horni Žukov, přičemž nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou od 2. 10. 2015 do 30. 9. 2020, tedy na dobu 5 let. Dále žalovaná potvrzuje, že výše nájemného byla sjednána v částce 20.000 Kč měsíčně, se splatností do 5. dne příslušného měsíce. Není již však pravdou, že se dostala do prodlení s úhradou sjednaného nájemného za období uvedené v podané žalobě, tedy za měsíce 6 až 12/ 2018, jak se podává v žalobě. Žalovaná totiž již podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyni vady předmětu nájmu, pro které tento nelze užívat k její podnikatelské činnosti, což je provozování terapeutického centra. Předmětné podání bylo žalovanou vyhotoveno poté, co žalobkyně v průběhu trvání nájemního poměru sama dala podnět místně příslušnému stavebnímu úřadu k provedení kontrolní prohlídky stavby, která proběhla na místě samém dne 15. 3. 2018 za její osobni účasti. Po jejím provedení byla pak žalované doručena výzva Městského úřadu Český Těšín, odboru výstavby a životního prostředí, č.j. [spisová značka], č. sp. [spisová značka] Vyst/Krap, kterou byla vyzvána k bezodkladnému ukončení způsobu užívání stavby, tedy předmětu nájmu v souladu s jeho sjednaným účelem nájmu. Uvedenému požadavku stavebního úřadu žalovaná vyhověla, neboť nebylo-li by výzvě vyhověno, stavební úřad by dle daného poučení rozhodnutí užívání stavby zakázal, a předmět nájmu dne 27. 3. 2018 přestala užívat ke své podnikatelské činnosti, tedy za účelem sjednaným v nájemní smlouvě jako prostory sloužící jejímu podnikaní. Vzhledem k uvedené skutečnosti proto žalovaná podáním ze dne 15. 5. 2018 oznámila žalobkyni, že předmětná vada ji zcela znemožňuje užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu, příp. toto stěžuje tak zásadním způsobem, že užívání předmětu najmu k jinému účelu než sloužícímu k podnikání nemá pro žalovanou jakýkoliv význam, neboť ji tento prostor byl výslovně přenechán za tímto účelem. Žalovaná proto využila zákonného oprávnění vyplývajícího z § 2208 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku, kdy ze dvou tam zmíněných práv zvolila právo na prominutí nájemného. Dále žalovaná výslovně uvedla, že z uvedeného důvodu proto nadále nebude až do odstranění vady předmětu nájmu hradit nájemné z titulu jeho prominutí pro celkové znemožnění užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu. Žalovaná v podrobnostech v plném rozsahu odkazuje na podání označené v předchozím odstavci, kdy jeho obsah pak činí součástí svých tvrzení. Vzhledem ke skutečnosti, že vady uvedené v podání žalované ze dne 15. 5. 2018 dosud nebyly odstraněny, žalovaná i nadále nemůže užívat předmět nájmu, a proto i nadále trvá její právo na prominutí nájemného, a proto žalovaná za období uvedené v žalobě nedluží žalobkyni ničeho. Vzhledem ke všem shora uvedeným skutečnostem žalovaná navrhuje žalobu v plném rozsahu zamítnout. Posléze při jednání konaném dne 24. 1. 2023 namítla, že přestože se soud námitkou slevy na nájemném (jeho prominutí) zabýval již v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], bylo možné v řízení vedeném nyní tuto otázku posoudit znovu a jinak. Žalovaná strana dnes rovněž nově vznesla námitku rozporu požadavku žalobkyně na nájemné s dobrými mravy, která v řízení sp. zn. [spisová značka] řešena nebyla, tam byla řešena jen námitka rozporu s dobrými mravy ohledně samotné výpovědi. Pokud byly obě strany strůjci překážky pro užívání předmětu nájmu, měly by obě strany nést stejnou měrou i důsledky, tedy žalovaná v podobě neužívání nemovitosti a žalobkyně v podobě nezaplaceného nájemného, aby dopady na obě strany byly stejné. Poukazuje na to, že přiznání nájemného žalobkyni by vyvolalo stav v rozporu s dobrými mravy. Byla to sama žalobkyně, kdo na problém upozornil stavební úřad a neučinila nic k odstranění překážky a vady, nese tedy větší míru viny než žalovaná. Navrhuje proto žalobu zamítnout. 3. Soudu bylo z úřední činnosti známo, že je u něj na základě žaloby doručené soudu dne 17. 12. 2018 rovněž vedeno mezi týmiž účastníky v opačném procesním postavení pod sp. zn. [spisová značka] řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu a určení neplatnosti výpovědi týkající se stejných nemovitostí, kterou jsou v pronájmu žalované. U zdejšího soudu je na základě žaloby doručené soudu 21. 1. 2019 rovněž vedeno pod sp. zn. [spisová značka] řízení mezi týmiž účastníky ve stejném procesním postavení, jako v řízení pod sp. zn. 27 C 65/2019, na základě které žalobkyně požaduje, aby žalovaná byla povinna vyklidit budovu [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] vedlejší budovy – stodolu a hospodářkou budovu, dále pozemek parc. [číslo] vše [katastrální uzemí] a pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Toto řízení bylo usnesením ze dne 6. 3. 2019 přerušeno do doby pravomocného skončení řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka] z důvodu, že se v něm řeší otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu i v této věci, když byla podána žaloba o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu a určení neplatnosti výpovědi a v této věci se jedná o vyklizení nemovitostí. V podání doručeném soudu dne 16. 5. 2019 žalovaná mj. namítla prominutí nájemného z důvodů v podání uvedených a rovněž navrhla přerušení řízení. Svůj návrh zdůvodnila tím, že v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] vznesla proti výpovědi písemné námitky ve smyslu § 2314 občanského zákoníku, kdy v těchto námitkách vyzvala žalobkyni ke zpětvzetí dané výpovědí, avšak této její výzvě nebylo vyhověno, a proto žalovaná podala žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájemního vztahu (a současně určeni její neplatnosti), kdy řízení o této žalobě je vedeno u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. [spisová značka]. Vzhledem k zakotvení v občanském zákoníku institutu námitek proti výpovědi ze smlouvy o nájmu a také možnosti jejího přezkumu soudem, a s ohledem na zahájení oprávněnou stranou takového řízeni, otázky podstatné pro posouzení nynější věci, mj. oprávněnost výpovědi, tedy otázka (ne) trvání nájemního poměru založeného Smlouvou, mohou být řešeny výhradně v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi, nikoliv v tomto řízeni. Teprve po skončení řízení o oprávněnosti výpovědi bude totiž postaveno najisto, zda došlo ke skončení nájemního vztahu k předmětným nemovitým věcem, a tedy zda žalobkyně může mít nárok na zaplacení nájemného, příp. zda bude nutno nárok vznesený žalobou posoudit jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení (samozřejmě při současnem posouzeni vad předmětných nemovitých věci a jejich dopadu na možnost jejich užívaní žalovanou). Vzhledem k výše uvedenému má žalovaná za to, že rozhodnuti v této věci závisí na otázce, kterou není v tomto řízení soud oprávněn řešit, a proto s odkazem na ustanovení § 109 odst. 1 písm. b) o.s.ř. navrhuje přerušení řízení. Soud proto v usnesení ze dne 19. 12. 2019 dospěl k závěru, že jsou zde dány důvody pro přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř., i když z jiných důvodů, než uváděla žalovaná. So