28 C 56/2023-118 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobkyně se žalobou domáhala vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku rozhodnutí tak, že nemovité věci budou přikázány do jejího vlastnictví a žalované 1 a žalovanému 2 jako spoluvlastníkům společné věci bude povinna zaplatit vypořádací podíl ve výši, kterou určí soud. Rozdělení společné věci není vhodné ani účelné, nemovité věci spolu tvoří funkční celek a rodinném domě nelze vymezit dvě či dokonce tři bytové jednotky.2. Žalovaná 1 souhlasila se zrušením spoluvlastnictví a jeho vypořádáním tak, že nemovité věci budou přikázány do vlastnictví žalobkyně, s tím, že výše vypořádacího podílu má být určena dle obvyklé ceny nemovitých věcí zjištěných na základě znaleckého posudku. Žalovaná 2 uváděla, že dle jejího názoru rozdělení společné věci není možné, odmítla možnost, že by se stala spoluvlastníkem rozdělené věci spolu s žalovaným 1, tedy že by došlo k rozdělení společné věci na poloviny.3. Žalovaný 2 s žalobou nesouhlasil, neměl by kde bydlet, takže pokud by možné pozemek rozdělit, tak by chtěl, aby mu se sestrou (žalovanou 2) zůstala alespoň hospodářská budova.4. Ve věci byl vypracován znalecký posudek na určení obvyklé ceny nemovitých věcí, které jsou předmětem řízení. Žalobkyně poté nesouhlasila s přikázáním společné věci do svého vlastnictví, neboť nesouhlasila s výší vypořádacího podílu, která by byla stanovena dle ve znaleckém posudku určené ceny společné věci. Taktéž žalovaná 1 nesouhlasila s přikázáním věci do jejího výlučného vlastnictví.5. Z jednotlivých provedených důkazů učinil soud následující dílčí skutková zjištění, která jsou taktéž závěrem o skutkovém stavu.6. Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, soud zjistil, že žalobkyně, žalovaná 1 a žalovaný 2 jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci nemovitých věcí: pozemek par. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělská stavba, pozemek parc. č. , hodnota, , pozemek parc. č. , hodnota, , to vše v obci , adresa, , v katastrálním území , adresa, , o shodné velikosti spoluvlastnického podílu 1/3. Uvedené nemovité věci dále též soud souhrnně uvádí jako předmětné nemovitosti. Na listu vlastnictví jsou k podílu žalovaného 2 zapsány poznámky o zahájení exekuce a vydaném exekučním příkazu k prodeji nemovitosti. Z leteckého snímku se zakreslení jednotlivých pozemků a budov soud zjistil, že budova č.p. , Anonymizováno, a stavba bez čp/eč se nachází na pozemcích, které jsou včleněny v pozemku parc. č. , hodnota, (v jeho prostředku), v jednom pásu od přístupové komunikace, u přístupové cesty se nachází stavba bez čp/eč, následuje malé volné prostranství a navazuje dům č.p. , Anonymizováno, , a dále že pozemek parc. č. , hodnota, je přístupný z přístupové cesty a zarostlý vzrostlými stromy.7. Z usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 2. 2020 č.j. KSOS , spisová značka, -A-5, a ze dne 22. 6. 2020 č.j. KSOS , spisová značka, -B-5, soud zjistil, že je vedeno insolvenční řízení, v němž žalovaný 2 vystupuje jako dlužník, bylo mu povoleno řešení úpadku oddlužením, plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty, a dlužník (žalovaný 2) není povinen vydat majetek ke zpeněžení (odstavec 4. usnesení KSOS , spisová značka, -B-5).8. Z usnesení soudní exekutorky , tituly před jménem, , jméno FO, , ze dne 5. 3. 2020, č.j. , spisová značka, soud zjistil, že žalobkyní byl učiněn příklep na vydražené nemovité věci (podíl o velikosti 1/3 na nemovitých věcech, které jsou předmětem vypořádání v tomto řízení) za nejvyšší podání 206 667 Kč. Ze znaleckého posudku – ocenění nemovitosti č. , Anonymizováno, soud zjistil že posudek byl vypracován pro účely exekučního řízení vedeného pod sp. zn. , spisová značka, , byl vyhotoven dne 15. 11. 2019 a jeho závěrem je určení obvyklé ceny podílu 1/3 na nemovitých věcech, které jsou předmětem tohoto řízení, ve výši 232 000 Kč.9. Žalobkyně dopisem ze dne 15. 7. 2020 vyzvala žalovanou 1 a žalovaného 2 k předání klíčů k předmětným nemovitým věcem (zjištěno z dopisů samých a dodejek poštovních zásilek). Žalobkyně výzvou vyhotovenou ji zatupujícím advokátem ze dne 4. 9. 2020 vyzvala žalovanou 1 a žalovaného 2 k vydání bezdůvodného obohacení spočívající v tom, že žalobkyně nemůže nikterak užívat předmětné nemovité věci a dále předání klíčů (zjištěno z dopisu samého).10. Znaleckým posudkem č. , číslo, vyhotoveným znalkyní Ing. , jméno FO, , znalkyní z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, byla určena za prvé obvyklá cena pozemku č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/eč – zemědělská stavba, pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku par. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , stanovena ke dni ocenění ve výši 2 000 000 Kč, za druhé obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům, ve výši 1 300 000 Kč, za třetí obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. , Anonymizováno, pozemek parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , ve výši 1 875 500 Kč. Zadání znaleckého posudku znělo 1) určit obvyklou cenu (jako cenu za kterou by bylo reálně možné prodat předmět ocenění v daném místě a čase) souboru nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/eč, zem. stavba, pozemku parc. č. , hodnota, , pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v katastrálním území , adresa, , a zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Karviná, na LV č. , hodnota, , a to podle stavu ke dni ocenění. Při určení obvyklé ceny znalkyně zohlední veškeré příslušenství, které k nemovitostem náleží; 2) určit obvyklou cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , a to s výslovným určením obvyklé ceny stavby č.p. , Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ; 3) určit obvyklou cenu pozemků parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, , jako pozemků určených k výstavbě, bez zohlednění stavby čp. , Anonymizováno, a stavby nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jestliže dle územního plánu obce a veřejnoprávních předpisů je jejich využití jako stavebních pozemků přípustné. Na závěrech svého znaleckého posudku znalkyně setrvala i při výslechu provedeném u jednání soudu dne 15. 5. 2024. Uvedla, že při stanovení výsledné obvyklé ceny porovnávala nemovitosti z portálu cenová mapa.cz, jedná se o portál s placeným přístupem, na tomto jsou nemovitosti, které byly prodány, tedy ceny tam uvedené jsou realizované ceny dle uzavřených kupních smluv. Nemovitosti k porovnání vybírala jednak dle polohy, jednak, aby byly stejně velké, v podobném stavebním stavu. Porovnávala je dle velikosti pozemku, toho, zda je k nim přístup a jaký. Podle toho stanovila koeficienty, kterými upravila kupní ceny uvedené na předmětném portálu. Znalkyně výslovně uvedla, že by se našel kupec, který by koupil dům č. p. , Anonymizováno, spolu s pozemky za kupní cenu 2 000 000 Kč, za tuto cenu by dle jejího názoru by dům byl skutečně prodejný. Zohlednila i stav domu, tedy, že některá okna jsou vyměněna za plastová, je opravena část střechy, částečně započaté zateplení. Jako trochu problematický shledávala přístup, neboť cesta je obecní. Při srovnávání hodnotila i to, že na pozemku je stavba bez čísla popisného, vizuálně se jedná o nějakou dílnu a téměř u všech srovnávaných nemovitostí se nachází nějaká garáž nebo něco podobného. Znalkyně zohlednila i kolik by muselo být vynaloženo na úpravy a opravu domu, tak, že vybrané srovnávané nemovitosti byly v obdobném stavebně technickém stavu. Při posuzování tohoto stavu vychází zejména z toho, v jakém stavu jsou základy a střecha, když byla u předmětného domu v zimě, tak se nezdálo, že by základy byly podmáčené, na střeše byl šindel, takže se dá předpokládat, že zdivo bude v pořádku. Znalkyně při svém výslechu předložila přehled nabídek rodinných domů na prodej ke dni 14. 5. 2024 z realitního internetového portálu , Anonymizováno, . Tento obsahoval nabídky prodeje 4 rodinných domů v lokalitě blízké poloze předmětných nemovitých věcí, z toho 3 domy jsou ve srovnatelně stavebně technickém stavu jako rodinný dům č.p. , Anonymizováno, a nabídkové ceny činní 3 100 000 Kč, 3 150 000 Kč, 3 499 000 Kč, a dále jedna nabídku na prodej domu v lepším stavebně technickém stavu (zateplení, výměna oken, vnitřní rekonstrukce) za cenu 3 999 000 Kč.11. Soud neprovedl žalobkyní navrhovaný důkaz vyhotovením revizního znaleckého posudku, neboť