109 C 151/2021-64 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala, aby bylo určeno, že žalovaná 1) je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitých věcech v obci [obec], [katastrální uzemí], zapsaných v katastru nemovitosti vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví [číslo] to pozemku parc. č. [rok], pozemku parc. č. [rok], pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je na něm stojící stavba rodinného domu [adresa] v části [územní celek], pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je na něm stojící stavba bez [anonymizováno], jiná stavba a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na nemovitých věcech v obci [obec] a [katastrální uzemí], zapsaných v katastru nemovitosti vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví [anonymizováno] a to pozemků parc. č. [rok], pozemku parc. č. [rok], pozemku parc. č. [rok]. Žaloba byla odůvodněna tvrzením, že žalovaná 1) jako prodávající a žalovaný 2) a žalovaný 3) jako kupující dne 2. 7. 2020 zavřeli kupní smlouvu, podle které byl povolen vklad vlastnického práva žalovaného 2) a žalovaného 3) do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu ke dni 8. 7. 2020. Žalobkyně tvrdí, že kupní smlouva je neplatná. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva je dán, jelikož podle soudního rozhodnutí může být proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalobkyně je a v době uzavření kupní smlouvy také byla podílovým spoluvlastníkem shora uvedených nemovitých věcí a to o velikosti spoluvlastnického podílu [číslo] na nemovitých věcech zapsaných na LV [číslo] na nemovitých věcech zapsaných na [list vlastnictví]. Ač nebyla účastníkem kupní smlouvy, má naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva žalované 1) k předmětným nemovitým věcem. Bylo poukázáno na judikaturu NS ČR a to rozhodnutí sp. zn. 2 Cdon 1690/97, kdy požadavek na určení vlastnického práva může uplatnit u soudu i ten, kdo se domáhá určení vlastnického práva jiné osoby, jestliže by vyhovění žalobě mohl mít příznivý dopad na právní postavení žalobce. Na základě vyhovujícího rozsudku bude žalovaná 1) opět zapsána jako spoluvlastník podílů a tato bude moci své spoluvlastnické podíly opětovně prodat, když je zřejmé, že kdyby nedošlo k nekalostem ze strany žalovaných 2) a 3), žalovaná 1) by své spoluvlastnické podíly prodala žalobkyni. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva žalované 1) vyplývá také z toho, že žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem nemovitých věcí a je nutno, aby bylo na jisto postaveno, kdo je dalším podílovým spoluvlastníkem. U Okresního soudu v Karviné – pobočka v Havířově probíhá navíc mezi žalobkyní, žalovanými 2) a 3) a [právnická osoba] [anonymizováno]. řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem. Určení vlastnického práva žalované 1) má tedy vliv i na toto řízení. Žalovaná 1) se [právnická osoba] [anonymizováno]. uzavřela dne 20. 5. 2020 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byly výše uvedené spoluvlastnické podíly žalované. Bylo ujednáno, že kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do 15. 7. 2020, kupní cena bude činit 200 000 Kč a žalovaná 1) se zavázala, že pokud ve sjednaném termínu neuzavře kupní smlouvu z důvodu na její straně, zavazuje se zaplatit [právnická osoba] [anonymizováno]. smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč Smlouva byla uzavřena v době, kdy podle občanského zákoníku platilo předkupní právo podílového spoluvlastníka. Bylo nepochybné, že smyslem smlouvy o budoucí kupní smlouvě, bylo obejití tohoto zákonného předkupního práva, když termín uzavření kupní smlouvy byl sjednán do 15. 7. 2020, kdy již nemělo toto zákonné předkupní právo existovat z důvodu novely občanského zákoníku s účinností od 1. 7. 2020 Smlouva o budoucí kupní smlouvě byla uzavírána v době, kdy se již vědělo, že přestane předkupní právo spoluvlastníků existovat. Přestože žalovaná 1) byla pod pohrůžkou nepřiměřené smluvní pokuty zavázána, aby kupní smlouvu uzavřela, k jejímu uzavření nakonec nedošlo a dne 2. 7. 2020 byla uzavřena kupní smlouva stejného znění, jen na straně kupující byli uvedeni žalovaný 3) a jako společník a jednatel společnosti [příjmení] [právnická osoba] a žalovaný 2) jako jeho spolupracovník. Smluvní pokuta v nepřiměřené výši svůj účel splnila. Žalobkyně oslovila žalovanou 1) s nabídkou na odkoupení jejich spoluvlastnických podílů, žalovaná však to odmítla s poukazem na smluvní pokutu, ze které měla obavy. Smluvní pokuta měla plnit pouze jediný účel a to zabránil žalované 1) v prodeji svých spoluvlastnických podílů žalobkyni. Kupní smlouva byla uzavřena s cílem obejít zákonné ustanovení o předkupním právu spoluvlastníků na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která obsahovala neplatné ujednání o nepřiměřeně vysoké smluvní pokutě. Žalobkyně se dopisem ze dne 19. 3. 2021 dovolala vůči všem třem žalovaným neplatnosti kupní smlouvy a vyzvala všechny 3 žalované k uzavření dohody, na základě které žalovaný 2) a 3) převedou na žalobkyni výše uvedené spoluvlastnické podíly za kupní cenu ve výši 200 000 Kč. Žalovaná 1) telefonicky oznámila žalobkyni, že s podáním žaloby souhlasí, protože chtěla své spoluvlastnické podíly prodat žalobkyni, ale bála se smluvní pokuty. Žalovaná 1) dále žalobkyni uvedla, že se cítí být podvedena žalovaným 2) a 3), jelikož jí byla předložena k podpisu smlouva o budoucí kupní smlouvě, ona se však domnívala mylně, že je jí k podpisu předložena kupní smlouva, kterou podepisuje. 2. Žalovaná 1) uvedla, že je jí jedno, jak rozhodne soud, chce, aby se žalobkyně a žalovaný 2) a 3) dohodli. Žalovaná 1) uváděla, že chce mít klid, chce, aby jí nikdo netahal po soudech. Spoluvlastnický podíl k nemovitým věcem nabyla dědictvím po otci. Původně se jednalo o rekreační objekt, otec tam s matkou bydleli, otec se však o nemovité věci nestaral, byla to ruina. Žalovaná v nemovitých věcech bydlet nechtěla, nemá k nim žádný vztah. Uvedla, že jí bylo jedno, která společnost podíl od ní koupí, ona jen dostala strach, jestli věci neprodala špatně, když jí někdo od žalobkyně volal, že udělala velkou chybu, že podíl prodala někomu jinému. Žalovanou 1) kontaktovala [právnická osoba] [anonymizováno], se kterou uzavřela smlouvu. Následně byla kontaktována žalobkyní, když žalobkyni prodala svůj spoluvlastnický podíl sestra žalované 1) [jméno] [příjmení]. Žalovaná 1) uvedla, že ona i sestra byly zmatené, komu mají svůj spoluvlastnický podíl prodat, když jí žalobkyně sdělila, že je to ona, kdo má předkupní právo. Bylo to ale i třetí žalovaný, který žalované 1) říkal, že také on má předkupní právo. Žalovaná 1) jen chtěla se svého spoluvlastnického práva zbavit, chtěla ho prodat. 3. Žalovaný 2) a 3) navrhovali zamítnutí žaloby. Pokud se týká smluvní pokuty, tak smluvní pokuta byla sjednána ve stejné výši pro oba subjekty a to jak budoucího prodávajícího, tak budoucího kupujícího. Smlouva o smlouvě budoucí byla však zrušena a [právnická osoba] [anonymizováno] se nikdy spoluvlastníkem podílu žalované 1) nestala. Žalovaní zpochybnili průběh telefonického hovoru žalobkyně a žalované 1), jak je v žalobě tvrzeno. Pokud jde o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tato probíhala v souladu s tehdy platným právem. Občanský zákoník nezakazoval uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ani její uzavírání nijak neomezoval. Smlouva o smlouvě budoucí je závazek, který má být splněn v budoucnosti a za předpokladu, že jim nebude porušeno platné právo. Postup, kteří žalovaní zvolili, byl z hlediska práva naprosto v pořádku. Žalovaní nesouhlasili s tím, že kupní smlouvu napadá třetí subjekt, který se jí neúčastní. Žalovaní uvedli, že mimo rámec judikatury je argument, že žalobkyně je oprávněna napadnout kupní smlouva, která se jí netýká, protože pokud by žalobě bylo vyhověno, mělo by to příznivý dopad na její právní postavení, protože žalovaná 1) by určitě svůj podíl na nemovitých věcech prodala žalobkyni. Není totiž nikde garantováno, že by žalovaná 1) svůj podíl prodala právě žalobkyni. Žalovaní upozornili, že na žalobkyni byla podána žaloba, jelikož tato obešla svým jednáním zákon, když uzavřela s tehdejší spoluvlastnicí [jméno] [příjmení] dne 23. 6. 2020, tedy ještě před zrušením předkupního práva spoluvlastníků, kupní smlouvu na její podíl, aniž by tento podíl byl nabídnut spoluvlastníkům ke koupi. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že pozemek parc. č. [rok], parc. č. [rok], parc. č. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemek parc. č. [rok], jehož součástí je stavba bez čp./če., v katastrálním území Dolní Suchá, je ve spoluvlastnictví těchto osob: žalobkyně je spoluvlastníkem id. [číslo] k celku, žalovaný 2) [číslo] k celku, žalovaný 3) [číslo] a [právnická osoba] [anonymizováno] [číslo] k celku. Dále bylo prokázáno, že pozemky parc. č. 2063, parc. č. 2070 a parc. č. 2071 v katastrálním území Dolní Suchá jsou v podílovém spoluvlastnictví těchto osob: žalobkyně je spoluvlastníkem id. [číslo] k celku, žalovaný 2) [číslo] k celku, ža