12 C 65/2020-80 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 151 250 Kč s příslušenstvím z důvodu, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena smlouva o zprostředkování, a to jako smlouva výhradní, podle které se žalovaná zavázala zaplatit žalobci provizi v případě, že žalobce opatří příležitost zájemci k uzavření smlouvy. Provize byla stanovena ve výši 5 % z kupní ceny. Kupní cena byla stanovena ve výši 2 490 000 Kč. Žalobce splnil svůj závazek ze smlouvy, zajistil pro žalovanou kupujícího, byla sepsána rezervační smlouva, podle které měl kupující uzavřít kupní smlouvu s žalovanou. Žalovaná rezervační smlouvu odmítla prodloužit bez udání důvodu a z koupě sešlo. Žalobce vystavil žalované na zaplacení provize fakturu ve výši 151 250 Kč, žalovaná ani přes výzvy žalobce dlužnou částku neuhradila. 2. Jako vedlejší účastník vstoupil do řízení bývalý manžel žalované, který měl zájem na výsledku sporu, s tím, že ze žalobou nesouhlasí. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že smlouva byla uzavřena dne [datum], následně byla prodloužena o 6 měsíců. Po uplynutí platnosti zprostředkovatelské smlouvy byla uzavřena rezervační smlouva, ve které bylo stanoveno, že nemovitost bude rezervována do 15.3.2018 za účelem uzavření kupní smlouvy. Žalobce vyzval žalovanou dne 3.4.2018 k zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč, žalovaná nijak nemařila činnost žalobce, všem zájemcům umožnila prohlídku nemovitosti. Žalobkyně opatřila žalované zájemce o koupi nemovitosti, se kterým žalovaná souhlasila. 4. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena smlouva o zprostředkování na dobu 6 měsíců, která v případě, že ve stanovené lhůtě není doručeno ukončení platnosti, se prodlužuje na dalších 60 dnů. Ve smlouvě byla sjednána provize ve výši 5 % z kupní ceny. 5. Z předžalobní upomínky ze dne 21.11.2019 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovanou k uhrazení provize ze zprostředkovatelské smlouvy ve výši 151 250 Kč a nákladů řízení. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalovaná a vedlejší účastník jsou vlastníky parcely [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa] v k.ú. [obec] I, [obec]. Stavba je ve společném jmění manželů. 7. Z rezervační smlouvy ze dne 21.2.2018 bylo zjištěno, že zprostředkovatel, zastoupen [jméno] [příjmení], uzavřel smlouvu o rezervaci, jejíž účastníky byl [jméno] [příjmení] jako složitel a [jméno] [celé jméno účastníka] [celé jméno žalované] jako vlastníci a prodávající. Účelem bylo uzavřít kupní smlouvu s prodávajícími ze strany složitele. Nemovitost byla rezervována do 15.3.2018. V případě, že nebude uzavřena kupní smlouva, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč v neprospěch prodávajících. 8. Z emailové komunikace mezi vedlejším účastníkem a právním zástupcem bylo zjištěno, že žalovaná odmítla prodloužení rezervační smlouvy bez uvedení důvodu. 9. Z faktury ze dne 16.3.2018 bylo zjištěno, že žalobce vyúčtoval žalované provizi ve výši 151 250 Kč včetně DPH. Splatnost faktury byla dne 30.3.2018. 10. Z výpovědi vedlejšího účastníka bylo zjištěno, že byl u podpisu zprostředkovatelské smlouvy, v té době byli s žalovanou manželé, proč je tam uvedena pouze žalovaná, neví. Smlouvu sepisovala paní [příjmení], znala se s žalovanou, nabídla jí zprostředkování prodeje domu. Smlouvu si účastníci přečetli, neměli k ní žádné výhrady, smlouva byla uzavřena na dobu 6 měsíců, nebyla prodlužována. Během této doby se našel zájemce, se zájemcem panem [příjmení] byla sepsána rezervační smlouva, sepisoval ji advokát [titul] [příjmení], tehdy zastupoval žalobce. Jiný zájemce nebyl, k prodeji nemovitosti nedošlo. Žalovaná již neměla zájem o další prodej. Provizi neuhradil z důvodu, že ve smlouvě je uvedeno, že provize se hradí až po uskutečnění prodeje. Rezervační smlouva byla podepsána v prostorách žalobce, vedlejší účastník měl za to, že ve stanoveném termínu nemůže být hypotéka sjednána. V té době měl zájem o prodej nemovitosti. Smlouvu odmítl prodloužit. Pokud by byl dodržen termín stanovený ve smlouvě, s prodejem by souhlasil. V nemovitosti byli na prohlídce ještě jiní zájemci, s nikým jiným než s panem [příjmení] nebyla rezervační smlouva uzavřena. 11. Z výpovědi svědka [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že vyřizoval úvěr pro pana [příjmení] na koupi nemovitosti v [obec], na nemovitosti vázly nějaké právní vady, byla tam exekuce, vedlejší účastník přislíbil, že exekuční titul bude vyplacen a bude vymazán, k tomu však nedošlo. Žalovaná přestala spolupracovat, nedodala dokumenty týkající se exekučního titulu, bylo přislíbeno prodloužení rezervační smlouvy, žalovaná to odmítla. 12. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že s vedlejším účastníkem se setkal při podpisu rezervační smlouvy, bylo to v realitní kanceláři, byla složena záloha 10 000 Kč. Na prohlídce nemovitosti byli na podzim roku 2017, byla vedena jednání o poskytnutí hypotéky, ke koupi nemovitosti nedošlo z důvodu, že nebyla prodloužena rezervační smlouva. 13. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že zná žalovanou, pomáhala jí při prodeji domu, pracovala tehdy v realitní kanceláři Reality 11. Žalovaná podepsala smlouvu o zprostředkování, přítomen byl vždy i vedlejší účastník. Smlouvy si odvezly, že je bude konzultovat s právníkem, pak je vrátil podepsané. O dům bylo několik zájemců, byli na prohlídce nemovitosti, žalovaná o tom věděla, vždy prohlídky umožnila. Byl i jeden vážný zájemce, podepsala se s ním i rezervační smlouva. Proč nebyla uzavřena kupní smlouva, svědkyně neví. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena na 6 měsíců, rezervační smlouva měla být prodloužena, vedlejší účastník to odmítl. 14. Účastníci nenavrhovali žádné další důkazy a shora provedené listinné důkazy a výslechy svědků považuje soud na věrohodné a dostačující pro rozhodnutí ve věci. 15. Podle § 2445 a násl. o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. 16. Podle § 2447 a násl. o.z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti. 17. Obsahem zprostředkovatelské smlouvy je závazek zprostředkovatele k uzavření smlouvy se třetí osobou, konkrétní ujednání má být sjednáno s jednotlivými stranami smlouvy. Činnost zprostředkovatele zahrnuje přípravu uzavření smlouvy se třetí osobou, samostatné uzavření již neobstarává. Jedná se o vyvinutí činnosti, která má vést k dosažení výsledku (uzavření smlouvy). V občanském zákoníku lze vymezit zprostředkovatelskou smlouvu i jako„ obstarání příležitosti“ k uzavření smlouvy. Nezbytnou náležitostí zprostředkovatelské smlouvy je zaplacení provize. Provize je splatná obstaráním příležitosti. 18. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud se v prvé řadě zabýval k námitce žalované tím, zda uzavřená zprostředkovatelská smlouva je platná. Žalovaná smlouvu podepsala, seznámila se s jejím obsahem a všemi ustanoveními a vzhledem k tomu, že smlouva byla uzavřena mimo prostory žalobce, měla možnost i ve lhůtě 14 dnů od smlouvy odstoupit, což neučinila (článek V. odst. V. bod 4). Žalovaná poskytovala žalobci součinnost při plnění smlouvy (umožnila prohlídku nemovitosti). Pokud jde o prodloužení smlouvy, byla smlouva uzavřena na dobu 6 měsíců s případným prodloužením o 60 dnů, pokud nebude žalobci 7 dní před ukončením smlouvy oznámeno, že žalovaná trvá na ukončení smlouvy. Ani tuto podmínku žalovaná nesplnila, smlouva byla tedy automaticky prodloužena na dalších 60 dnů. Soud dospěl k závěru, že smlouva není neplatná, jak tvrdí žalovaná, neboť k prodloužení nedošlo automaticky, ale se souhlasem žalované, která se k trvání smlouvy nijak nevyjádřila a netrvala na ukončení smlouvy. Pokud jde o smluvní pokutu, má soud za to, že přestože žalobce o ní hovoří v žalobě i ve vyjádření, nárok na uplatnění smluvní pokuty neuplatnil, požaduje pouze zaplacení provize dle faktury ze dne 16.3.2018. V této faktuře je výslovně uvedeno, že se jedná o zaplacení provize, nikoliv smluvní pokuty. 19. Soud má za to, že žalobci vznikl nárok na zaplacení provize ze strany žalované, neboť žalobce„ obstaral příležitost“ k uzavření smlouvy, tedy zajistil zájemce o koupi nemovitosti, což potvrdila i sama žalovaná ve svém vyjádření. S jedním ze zájemců byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž účelem byla rezervace nemovitosti a uzavření kupní smlouvy s žalovanou. Žalovaná odmítla rezervační smlouvu prodloužit bez udání důvodu a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. S