11 C 63/2020-171 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 4. 3. 2020 domáhali určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy uzavřené účastníky dne 31. 3. 2016, kterou dal žalovaný žalobcům dopisem ze dne 5. 12. 2019. Žalobu odůvodnili tím, že předmětem nájmu je část budovy – průmyslová hala nacházející se na stavební parcele [číslo] stavební parcele [číslo] vše v obci [obec], část obce Kolín V, označená jako objekt [číslo] včetně příslušeného zařízení a vybavení. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 3. 2019 a uzavřeným dodatkem ze dne 29. 3. 2019 byla prodloužena do 31. 3. 2022. Žalovaný dal dopisem ze dne 5. 12. 2019, který byl adresován každému ze žalobců, výpověď, a to z důvodu, že pronajatý prostor přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, přičemž žalovaný ve výpovědi uvedl výčet závad nájmu. Žalobci dopisem ze dne 20. 12. 2019 vyjádřili nesouhlas s podanou výpovědí a vznesli proti ní námitky. Následně žalovaný měl možnost ve lhůtě jednoho měsíce od doručení námitek vzít výpověď zpět, což neučinil. Žalobci proto touto žalobou požadovali přezkoumání oprávněnosti výpovědi s tím, že pronajímaný prostor byl po celou dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém pro výkon činnosti nájemce, k němuž byl pronajat, a žalobci odmítají, že by hrubě porušovali své povinnosti vůči žalovanému jako nájemci. Mimo to žalobci nabídli žalovanému možnost pronajmout si za stejných podmínek obdobné nájemní prostory v areálu žalobců, na což žalovaný nereagoval. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Nejprve formálně poukázal na to, že žalobci se dožadují určení neplatnosti výpovědi, k čemuž nemají naléhavý právní zájem dle ust. § 80 o.s.ř. Dle žalovaného podaná výpověď splňuje zákonné požadavky a uplatněné důvody výpovědi, tj. nedoložení zaměření jeřábové dráhy a trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru, jsou dány a uplatněné námitky žalobců nejsou důvodné. 3. Z předložených internetových výpisů z listů vlastnictví soud zjistil, že žalobci jsou spoluvlastníky (každý s podílem id. jedna třetina) nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování bez č.p./č. ev., zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec Kolín, k.ú. [část obce] u [obec], a dále pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování bez č.p./č. ev., zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec Kolín, k.ú [obec]. 4. Z nájemní smlouvy [číslo] [ulice], kterou dne 31.3.2016 uzavřeli žalobci jako pronajímatelé a žalovaný jako nájemce, soud zjistil, že předmětem nájmu byla část budovy (západní loď výrobní haly – objektu [číslo]) nacházející se na pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území Kolín, obec Kolín, část obce Kolín V, a pozemku pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území Kolín, [část obce] u [obec], obec Kolín, část obce Kolín V, o celkové výměře 1 344m2, včetně příslušného zařízení a vybavení popsaného v předávacím protokolu. V nájemní smlouvě bylo mj. sjednáno, že nájemce bude pronajatý prostor využívat jako kancelářský a skladovací prostor. Dále bylo sjednáno, že v souvislosti s pronájmem bude správce budovy firma [právnická osoba] poskytovat služby spojené s jejím užíváním. V bodě IV. smlouvy byla stanovena povinnost pronajímatele zajistit řádný a nerušený výkon nájemních práv žalovaného jako nájemce po celou dobu trvání nájemního vztahu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.4.2016 do 31.3.2019. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě uzavřeným dne 29.3.2019 si účastníci dohodli sjednání nájmu předmětných prostor na dobu určitou od 1.4.2016 do 31.3.2022, s tím, že ostatní ujednání smlouvy zůstávají beze změny. 5. Z předávacího protokolu sepsaného dne 1.4.2016 o předání a převzetí nebytových prostor na základě nájemní smlouvy [číslo] [ulice] soud zjistil, že v rámci soupisu zařízení s příslušenstvím se mj. nachází jeden mostový jeřáb, nosnost 16 t, invent. [číslo] jeden mostový jeřáb, nosnost 16 t, invent. [číslo]. 6. Z výpovědi smlouvy [číslo] [ulice] ze dne 5.12.2019 soud dále zjistil, že žalovaný vypověděl nájem nebytového objektu založený nájemní smlouvou ze dne 31.3.2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne 29.3.2019. Jako důvod výpovědi uvedl, že najatý prostor přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen. Pronajímatelé přes opakované informace, že není možné v pronajatém prostoru plnit předpoklady požadované předpisy o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci a přes opakované urgence, stále nedožili zaměření jeřábové dráhy, kdy bez tohoto podkladu není možné provést řádnou revizi jeřábové dráhy a tuto jeřábovou dráhu v souladu s obecně závaznými předpisy řádně užívat. Pronajímatelé z tohoto důvodu rovněž hrubě porušují povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, kdy nájemce předmět nájmu užívá ke skladování velmi těžkých břemen a s jejich manipulací je nezbytně spjatá potřeba užívání jeřábové dráhy, přičemž pronajímatelé fakticky znemožňují předmět nájmu řádně a nerušeně užívat. Důvodem k výpovědi je dále i trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru z hlediska hygienické závadnosti spočívající v trvale nadměrné nadlimitní hlučnosti a prašnosti provozu, nedostatečného osvětlení a větrání, v nedostatečném zásobování vodou, ochraně před nepříznivými účinky vibrací, chemických škodlivin a prachu z okolních provozů či opakovaném zatopení podlah, které působí nájemci škody. 7. Ze společného emailu žalobců ze dne 20.12.2019 i jednotlivých dopisů každého z žalobců datovaných dne 20.12.2019 soud zjistil, že všichni žalobci uvedli shodná vyjádření, že s podanou výpovědí nesouhlasí a dle jejich názoru je výpověď neplatná. K výpovědi žalovaného uvedli konkrétní námitky, a to a) že nájemce při sjednání nájmu prohlásil, že je mu stav předmětu nájmu znám a že od té doby se v pronajatých prostorách nic nezměnilo k horšímu a prostory jsou užívání schopné, b) uvedené prostory nadále splňují veškeré bezpečnostní předpisy, s výjimkou jednoho případu v říjnu 2019, kdy došlo ke zvýšení prašnosti v důsledku stříkání prováděného sousední [právnická osoba]. Pronajímatelé provedli opatření a firma se již uvedeného jednání nedopustí, c) zajištění revize jeřábu je povinností nájemce, revize jeřábu lze udělat i bez zaměření jeřábové dráhy. Přesto pronajímatelé vyzvali nájemce k zpřístupnění haly s tím, že zaměření jeřábové dráhy zajistí firma [právnická osoba] jako vlastník jeřábů, d) pronajímatelé popřeli existenci nadlimitní hlučnosti a popsané hygienické závadnosti v pronajatém prostoru. Zároveň nabídli možnost setkání a možné odstranění tvrzených vad, popř. možnost jednat o pronájmu odpovídajících náhradních prostor. 8. Z předložených listinných důkazů o provedených revizních a inspekčních zkouškách zdvihacího zařízení soud dále zjistil, že ve všech případech tyto zkoušky provedl [jméno] [příjmení], revizní technik zdvihacích zařízení se sídlem [adresa]. Předmětem zkoušek byly jednak elektrické dvounosníkové mostové jeřáby, po kterých pojíždí elektrická lanová kočka s dvojhákem, a to v. [číslo] (inv. [číslo]) a v. [číslo] (inv. [číslo]). V případě revizní zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 18.11.2016 (č. revize [číslo] a [číslo]), kterou objednal [právnická osoba], bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu, v rámci zjištěných závad je uvedena povinnost provádět jednou za pět let geodetické zaměření jeřábové dráhy a jeřábů. V případě inspekční zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 22.11.2017 (č. revize [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok]), kterou objednal žalovaný, bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. V případě inspekční zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 12.11.2018 (č. revize [anonymizováno] 2018 a [anonymizováno] 2018), kterou objednal žalovaný, bylo opět konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. V rámci zjištěných závad bylo uvedeno, že není provedeno geodetické zamření jeřábové dráhy a jeřábů jednou za pět let. V případě revizní zkoušky zdvihacích zařízení provedené dne 12.5.2020 (č. revize [anonymizováno] 2020 a [anonymizováno] 2020), kterou objednal [právnická osoba], bylo konstatováno, že obě zařízení po provedených funkčních a zatěžkávacích zkouškách vyhověla požadavkům bezpečného provozu. Ze zjištěných závad vyplývá, že není provedeno geodetické zaměření jeřábové dráhy a jeřábů jednou za pět let. 9. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že působí jako OSVČ v oboru revizní technik zdvihacích zařízení. Svědkovi je známo, že [právnická osoba] užívala výrobní halu v areálu bývalého závodu [název] [obec], kde jsou umístěny dva mostové jeřáby, jejichž majitel je ze zákona povinen jednou ročně na zařízení provádět inspekční zkoušku, dále jednou za tři roky revizi a jednou za šest