14 C 106/2020-108 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobci se domáhají zaplacení částky 150 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši 9,75 % ročně za dobu od 21. 2. 2019 do zaplacení. Svou žalobu odůvodnili zejména tím, že dne 15. 5. 2017 uzavřeli se žalovaným smlouvu o zprostředkování, podle níž žalovaný (zprostředkovatel) zprostředkuje žalobcům (zájemcům) uzavření kupní smlouvy s prodávající [jméno] [příjmení], [datum narození] Kupní smlouvou mělo být na žalobce převedeno vlastnické právo k nemovitostem v [název kastastrálního území] [obec], konkrétně k pozemku č. parc. [číslo], o výměře 149 m2, pozemku č. parc. [číslo], o výměře 1 779 m2, a části pozemku č. parc. [číslo], o předpokládané výměře 30 m2, podle vyčlenění geometrickým plánem (k postavení krytého parkovacího stání). Ve smlouvě o zprostředkování se žalobci zavázali zaplatit žalovanému provizi ve výši 150 000 Kč, která zahrnovala i veškeré náklady žalovaného spojené s uzavřením kupní smlouvy. Tuto částku žalobci žalovanému při podpisu kupní smlouvy dne 9. 8. 2017 skutečně uhradili a téhož dne byl podán návrh na vklad vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. Vklad však nebylo možné povolit, jak katastrální úřad dne 1. 11. 2017 účastníkům vkladového řízení sdělil, neboť díl„ b“ pozemku č. parc. [číslo] byl geometrickým plánem„ přisloučen“ do dílu„ c“ nově vzniklého pozemku č. parc. [číslo], o výměře 1 031 m2; podle § 35 odst. 7 katastrální vyhlášky (vyhlášky č. 357/2013 Sb.) přitom nelze slučovat pozemky zatížené věcným břemenem (díl„ b“ zatížený věcným břemenem užívání pro [jméno] [příjmení]) a nezatížené věcným břemenem (díl„ c“). Dne 2. 1. 2018 tak byl návrh na vklad vzat zpět a dne 3. 1. 2018 bylo vkladové řízení zastaveno, nová kupní smlouva již mezi žalobci a prodávající uzavřena nebyla. Dne 14. 2. 2019 tak žalobci odstoupili od smlouvy o zprostředkování pro podstatné porušení povinností žalovaným a vyzvali ho k vrácení peněz (zaplacené provize) v pětidenní lhůtě od doručení, tedy do 20. 2. 2019. Žalovaný žalobcům nezaplatil ničeho. 2. Žalobci ve svém právním hodnocení zdůrazňovali, že podle smlouvy o zprostředkování byla příprava kupní smlouvy povinností žalovaného. Tuto svou povinnost žalovaný nesplnil a nemá právo na provizi, protože kupní smlouva byla připravena vadně a nebyla způsobilým podkladem pro zápis vlastnického práva žalobců do katastru nemovitostí. V tomto směru je nepodstatné, že smlouvu pro žalovaného připravovala advokátka [titul] [příjmení], která své pochybení uznala, neboť pochybení spolupracující advokátky je přičitatelné žalovanému. Dále žalobci argumentovali, že předmětem převodu nebyly všechny pozemky uvedené ve smlouvě o zprostředkování, naopak nově vytvořený pozemek č. parc. [číslo], o výměře 1 495 m2,„ neexistoval“. V tomto směru poukázali na to, že kupní smlouvou byly převedeny pozemky o výrazně menší výměře (podle smlouvy o zprostředkování činila výměra pozemků 1 928 m2 + předpokládaných 30 m2, kupní smlouvou bylo převáděno 1 697 m2). Žalobci od kupní smlouvy odstoupili„ z procesní opatrnosti“, neboť kupní smlouva je absolutně neplatná podle § 588 o. z. z důvodu počáteční nemožnosti plnění, když podle ní nebylo možno vložit vlastnické právo do katastru nemovitostí. Žalovaným přijatá provize tak představuje jeho bezdůvodné obohacení. Konečně žalobci vyvraceli argumentaci žalovaného o tom, že uzavřená smlouva není smlouvou zprostředkovatelskou, nýbrž příkazní. 3. Žalovaný navrhl žalobu v plném rozsahu zamítnout. Na svou obranu zejména tvrdil, že výsledná„ podoba“ kupní smlouvy vzešla po uzavření smlouvy o zprostředkování z jednání smluvních stran (žalobců a prodávající), do kterého žalovaný„ vstupoval pouze jako prostředník, byl-li o to požádán“. Změna výměr převáděných pozemků byla důsledkem dohody smluvních stran, přičemž žalovaný v tomto směru navrhoval uzavření dodatku ke smlouvě o zprostředkování. Po zastavení vkladového řízení se žalobci a prodávající měli dohodnout na uzavření nové (opravené) kupní smlouvy. Žalovaný začal činit kroky směřující ke sjednání nápravy, tedy k uzavření nové smlouvy a podání nového návrhu na vklad, ačkoliv k tomu nebyl povinen, protože se nejednalo o nápravu jeho pochybení. Byla připravena nová smluvní dokumentace a vyhotoven nový geometrický plán, žalobci však nesplnili svou povinnost podle čl. V.4. kupní smlouvy uzavřít novou smlouvu. 4. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že nepřipravoval kupní smlouvu osobně, za„ chybu“ je odpovědná spolupracující advokátka.„ Nenaplnění cíle“ sledovaného kupní smlouvou ze dne 9. 8. 2017 tak jde„ částečně k tíži advokátky“, ale také k tíži samotných žalobců a prodávající, kteří odmítli uzavřít opravenou kupní smlouvu, ačkoli se k takovému postupu v původní kupní smlouvě zavázali. Právo na provizi žalovaného bylo splatné již uzavřením kupní smlouvy ze dne 9. 8. 2017 a je věcí smluvních stran, že pro vzájemné spory neuzavřely novou (opravenou) kupní smlouvu. Žalovaný rovněž podrobně argumentoval, že se žalobci neuzavřel smlouvu zprostředkovatelskou, ale smlouvu příkazní: v době uzavření smlouvy o„ zprostředkování“ (15. 5. 2017) totiž byly známy obě strany kupní smlouvy, neboť prodávající uzavřela vlastní smlouvu o zprostředkování se společností [právnická osoba], a žalobkyně dne 15. 3. 2017 uzavřela s touto společností dohodu o složení rezervační jistiny. 5. Jednotlivé skutečnosti má soud za prokázané z následujících listinných důkazů. 6. Dne 25. 1. 2017 uzavřela [jméno] [příjmení] jako prodávající a [název realitní kanceláře] [anonymizována dvě slova] [obec], [právnická osoba] (zastoupená žalovaným), jako zprostředkovatel dohodu o výhradním zprostředkování, podle níž bude zprostředkovatel vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a/nebo kupní smlouvy ohledně pozemku č. parc. st. 754, o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, obojí v [název katastrálního území] u Jindřichova Hradce (prokázáno uvedenou dohodou o výhradním zprostředkování ze dne 25. 1. 2017). 7. Dne 15. 3. 2017 uzavřela [jméno] [příjmení] se [název realitní kanceláře] [anonymizována dvě slova] [obec], [anonymizováno], jako zprostředkovatelem, dohodu o složení rezervační jistiny, a to podle čl. III. 1. ve výši 500 000 Kč s tím, že se jedná o zálohu na kupní cenu při prodeji pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, a„ části“ pozemku č. parc. [číslo], o přepokládané výměře 30 m2, která bude vyčleněna geometrickým plánem, k plánované stavbě krytého parkovacího stání„ napravo od domu“, vše v katastrálním území Otín u Jindřichova Hradce. Zprostředkovatel je přitom (podle deklarace uvedené v čl. I smlouvy) oprávněn na základě zprostředkovatelské smlouvy s budoucím prodávajícím ze dne 25. 1. 2017 uzavřít„ Rezervační dohodu za účelem nabytí vlastnického práva k těmto nemovitostem“ (prokázáno uvedenou dohodou o složení rezervační jistiny ze dne 15. 3. 2017). Dodatkem [číslo] ze dne 15. 5. 2017 k dohodě o složení rezervační jistiny bylo dohodnuto, že [jméno] [příjmení]„ závazky a pohledávky z uvedené dohody postupuje novému zájemci“ (žalobcům) (prokázáno uvedeným dodatkem ze dne 15. 5. 2017). 8. Dne 15. 5. 2017 uzavřeli žalobci jako zájemci a žalovaný jako zprostředkovatel smlouvu nazvanou jako smlouva o zprostředkování. Uvedenou smlouvou se žalovaný zavázal vyvíjet činnost ve prospěch žalobců ohledně uzavření kupní smlouvy k pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, a„ části“ pozemku č. parc. [číslo], o předpokládané výměře 30 m2, která bude vyčleněna geometrickým plánem, k plánované stavbě krytého parkovacího stání„ napravo od domu“, vše v [název katastrálního území] [obec] (čl. I.1.). Žalobci se zavázali uhradit žalovanému provizi ve výši 150 000 Kč, a to v hotovosti při podpisu zprostředkovávané kupní smlouvy, přičemž kupní cena za nemovitosti je stanovena na částku 5 400 000 Kč. Provize není v kupní ceně zahrnuta a„ zahrnuje veškeré náklady“ žalovaného spojené s uzavřením kupní smlouvy,„ tzn. příprava kupní smlouvy a návrhu na vklad kupní smlouvy, ověření podpisů, úhrada advokátní úschovy, příprava předávacího protokolu a předání nemovitosti, úhrada za kolek pro zápis kupní smlouvy do katastru nemovitostí, příprava k dani z nabytí nemovitosti (čl. I.2.) (prokázáno uvedenou smlouvou o zprostředkování). 9. Dne 16. 5. 2017 uzavřeli žalobci jako kupující a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovitosti – pozemku č. parc. st. [číslo], o výměře 149 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu [číslo popisné], a pozemku č. parc. [číslo] – trvalý travní porost, o výměře 1 779 m2, s tím, že kupní cena ve výši 5 400 000 Kč bude podle návrhu kupní smlouvy hrazena ve třech splátkách (500 000 Kč podle dohody o sl