18 C 163/2022-191 — Okresní soud v Kolíně

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení s tím, že účastníci řízení uzavřeli dne 29. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále jen „Smlouva“), na základě které se žalovaní zavázali, že uzavřenou nejpozději do 31. 3. 2022 kupní smlouvu, jejíž znění bylo součástí smlouvy o smlouvě budoucí, na základě které dojde k převodu nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví žalobkyně do spoluvlastnictví žalovaných, konkrétně pozemku par. č , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , a pozemku par. č. , hodnota, , v kat. úz. , adresa, , vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen „Nemovitosti“). Po podpisu Smlouvy žalobkyně zjednala nápravu nesouladného stavu zapsaného v katastru nemovitostí se stavem faktickým, a to tak, že pozemek par. č. , hodnota, byl rozdělen na dva pozemky při zachování stejné celkové výměry pozemků, kdy součástí pozemku par. č. , číslo, je stavba č. p. , číslo, , a pozemku par č. , číslo, je součástí stavba bez č.p./č.ev. garáž. Žalovaní následně přípisem ze dne 15. 3. 2022 oznámili žalobkyni, že odstupují od Smlouvy, což odůvodnili nově zjištěnými závadami Nemovitostí s odkazem na zprávu společnosti , právnická osoba, ., ze dne , právnická osoba, . 2022 (dále jen „Zpráva“), a také zánikem Nemovitostí. Podle žalovaných došlo k zániku nemovitostí, a tím i celé Smlouvy z důvodu následné nemožnosti plnění. Žalobkyně v přípisu ze dne 21. 3. 2022 žalovaným sdělila, že podmínky pro podpis kupní smlouvy byly splněny a současně je vyzvala k uzavření kupní smlouvy. V reakci ze dne 28. 3. 2022 žalovaní trvali na zamlčení podstatných skutečností týkající se závad Nemovitostí s tím, že plnění ze Smlouvy bylo znemožněno v důsledku jednání žalobkyně. Přípisem ze dne 4. 4. 2022 odmítla žalobkyně tvrzení žalovaných, od Smlouvy odstoupila a vyzvala žalované k úhradě zažalované částky. Dle žalobkyně je ve Zprávě celkový stav nemovitých věcí označen jako dobrý, před rekonstrukcí, vady, které jsou ve zprávě uvedeny, bylo možné zjistit při řádné prohlídce, jsou důsledkem především stáří Nemovitostí, a jedná se spíše o opotřebení Nemovitostí, případně dosluhující zařízení. Inspekce Nemovitostí byla provedena prostřednictví vizuálního průzkumu rezidenční nemovitosti a účelem bylo identifikovat významné pozorovatelné defekty konstrukcí a komponentů Nemovitostí. Argumentaci zániku Nemovitostí v důsledku změny číslování parcel považuje žalobkyně za nesmyslnou a v rozporu s platnými právními předpisy. Předmětné pozemky byly ve Smlouvě dostatečně definovány tehdejšími parcelními čísly a byly řádně a dostatečně určitě vymezeny. Celková výměra pozemku je totožná, stejně tak je totožný rozsah a kvalita Nemovitostí. Změna provedena v katastru nemovitostí je čistě formální, která nemá vliv na vymezení předmětu a trvání Smlouvy, navíc změnu požadovali sami žalovaní. Žalovaní ani přes výzvu ze strany žalobkyně dosud zažalovanou částku neuhradili.2. Žalovaní nárok uplatněný v žalobě neuznali. Potvrdili uzavření Smlouvy dne 29. 11. 2021 a zaslání odstoupení od Smlouvy přípisem ze dne 15. 3. 2022, který byl doručen mimo jiné i do datové schránky dne 24. 3. 2022. Dle názoru žalovaných bylo odstoupení od Smlouvy učiněno zcela oprávněně a důvodně, a proto Smlouva již zanikla. Jako důvod odstoupení od Smlouvy žalovaní uvádějí zamlčení podstatných skutečností týkající se závady Nemovitostí. Namítají, že jim před podpisem Smlouvy nebyla umožněna prohlídka Nemovitostí a na existenci závad nebyli ani upozorněni. Dne 10. 3. 2022 jim byla předložena Zpráva, kterou nechal zpracovat pan , jméno FO, , tedy realitní makléř žalobkyně. V předmětné zprávě byla uvedena řada vad Nemovitostí, o kterých žalovaní nebyli dříve informováni, a které by bránily užívání Nemovitostí. K odstranění vad popsaných ve Zprávě by bylo nutné vynaložit značné finanční prostředky (v řádech milionů korun českých). Žalovaní nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že vady Nemovitostí jsou způsobeny pouhým běžným opotřebením, neboť to je v přímém rozporu se Zprávou, která uvádí řadu vad bránící užívání Nemovitostí a konstatuje nutnost oprav, aby mohly být Nemovitosti funkční a způsobilé k užívání. Výklad žalobkyně čl. II odst. 3.3, ve kterém je uvedeno, že strana kupující se s vynaložením obvyklé pozornosti seznámila s faktickým a právním stavem nemovitostí, dle kterého mohou mít Nemovitosti jakékoli vady, považuju za nesmyslný, a zcela v rozporu s dobrými mravy. Ve znění budoucí kupní smlouvy je naopak prohlášení žalobkyně, že Nemovitosti jsou prosty právních nebo faktických vad, které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými bránily či omezovaly užívání Nemovitostí nebo bránily nabytí vlastnického práva stranou kupující. Žalovaní jsou přesvědčeni, že jim žalobkyně zatajila podstatné skutečnosti týkající se závad prodávaných Nemovitostí, proto od Smlouvy odstoupili. Nejenže žalobkyně nemůžeme mít nárok na smluvní pokutu, ale naopak žalovaní jsou oprávněni požadovat smluvní pokutu po žalobkyni. Dále je zde rozpor zápisu Nemovitostí v katastru nemovitých věcí, které jsou ve smlouvě označeny – pozemek par. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, , pozemek par č. , hodnota, , a nově jsou v katastru nemovitostí evidovány pozemky – pozemek par. č. , číslo, , jehož je součástí budova č.p. , číslo, , pozemek par. č. , číslo, , jehož součástí je budova bez č.p./č.e. – garáž, a pozemek par.č. , hodnota, . V důsledku jednání žalobkyně nejsou v katastru nemovitostí zapsány Nemovitosti, které měly být předmětem budoucí kupní smlouvy. Dle žalovaných došlo k zániku závazku vyplývajícího ze Smlouvy, a to z důvodu následné nemožnosti plnění, a žalovaní nemohou být a nejsou povinni kupní smlouvu uzavřít. V této souvislosti došlo k zániku zástavní smlouvy uzavřené mezi žalovanými a Hypoteční bankou a.s., neboť kupní cena měla být z části hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru. S ohledem na změny zápisu v katastru nemovitostí nemůže být vklad práv dle zástavní smlouvy povolen a úvěr čerpán.3. Žalovaní vznesli vzájemný návrh na uložení povinnosti žalobkyni uhradit žalovaným částku ve výši 500 000 Kč spolu s úrokem z prodlení, který odůvodňují čl. IV odst. 2 Smlouvy, neboť nedošlo k uzavření kuní smlouvy z důvodů zapříčiněných žalobkyní. K úhradě smluvní pokuty vyzvali žalobkyni přípisem ze dne 28. 3. 2022, doposud však ničeho neuhradila.4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení a výpověďmi svědků (ust. § 120 odst. 1 občanského soudního řádu, dále jen „o.s.ř.“). Provedenými důkazy byl zjištěn skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a v řízení bylo po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. řízení prokázáno:5. Účastníci uzavřeli dne 29. 11. 2021 Smlouvu. Ve Smlouvě je uvedena žalobkyně jako výlučný vlastník nemovitých věcí pozemek par. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č. p. , číslo, , pozemek par č. , hodnota, , v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, , vše zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní mostě Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, . Účastníci se Smlouvou zavázali nejpozději do 31. 3. 2022 uzavřít kupní smlouvu, jejíž odsouhlasený návrh tvoří nedílnou přílohou č. , hodnota, Smlouvy společně se smlouvou o advokátní úschově peněžních prostředků. Dle čl. II odst. 3.3 Smlouvy budou Nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy prosty právních nebo faktických vad, které by byly v rozporu s předvídaným zněním kupní smlouvy. Kupní cena byla Smlouvou stanovena v částce 37 000 000 Kč. Dle čl. III odst. 3 je žalobkyně oprávněna od Smlouvy nebo kupní smlouvy odstoupit, nebude-li kupní cena či její části, jak jsou stanoveny ve Smlouvě, řádně a včas uhrazeny, nedohodnou-li strany písemně jinak, pro případ neposkytne-li některá ze stran součinnost k uzavření úvěrové smlouvy, případně podpis zástavní smlouvy ve prospěch úvěrující banky. Dle čl. IV. odst. 1 Smlouvy pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2022 z důvodu zapříčiněných budoucí stranou kupující, je budoucí strana kupující povinna zaplatit budoucí straně prodávající společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč a zároveň je v případě odůvodněného odstoupení od Smlouvy nebo jiného způsobu zániku závazku z důvodu na straně budoucí kupující povinna nahradit straně prodávající veškerou vzniklou újmu za zmařený prodej Nemovitostí ve výši 3% z kupní ceny Nemovitostí jako smluvní pokuta. V případě, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 31. 3. 2022 z důvodu zapříčiněných budoucí stranou kupující, je dle čl. IV odst. 1 Smlouvy budoucí strana kupující povinna zaplatit ve prospěch strany budoucí prodávající společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč a zároveň je v případě odůvodněného odstoupení od Smlouvy nebo jiného způsobu zániku závazku z důvodu na straně budoucí kupující povinna nahradit strana budoucí prodávající veškerou vzniklou újmu za zmařen