9 C 333/2020-144 — Okresní soud v Klatovech

1. Žalobní návrh došel Okresnímu soudu v Klatovech dne [datum]. Žalobce v něm uvedl, že uzavřel s žalovanými dne [datum] smlouvu kupní, jejímž předmětem byla mimo jiné koupě jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa] v ulici na [název ulice] v [obec], která je součástí st. [parcelní číslo] s náležejícím spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo], to vše v k. ú. [obec]. Tato kupní smlouva byla uzavřena formou notářského zápisu sepsaného notářem [titul] [jméno] [příjmení] (notářský zápis č. [spisová značka] [anonymizováno] [rok], [spisová značka]). Kupní cena byla sjednána ve výši [částka], která byla žalobcem řádně zaplacena. Z obsahu kupní smlouvy nevyplývá, že by předmět koupě trpěl jakýmikoli vadami. Vklad vlastnického práva byl proveden ke dni [datum] s právními účinky ke dni [datum] Cena kupní byla prodávajícím uhrazena v plné výši ke dni [datum]. Dne [datum] oslovil žalobce [titul] [jméno] [příjmení], který je vlastníkem jednotky [číslo] tento žalobci sdělil, že je nutná oprava střechy domu [adresa] v ulici na [název ulice] v [obec], neboť již od zimy [rok] [rok] do střechy zatéká a tato oprava byla plánována již od jara [rok], o čemž byli žalovaní informováni. K faktickému předání předmětu koupě došlo dne [datum], přičemž do protokolu byla dopsána poznámka, že střecha domu je v havarijním stavu a je nutná oprava. Tento zápis byl podepsán žalovaným. O této skutečnosti však žalovaní žalobce v době uzavření kupní smlouvy neinformovali a ani jej na tuto vadu neupozornili. Žalobce při prohlídce předmětné bytové jednotky nemohl vady střechy zjistit, pokud by na ně nebyl přímo upozorněn žalovanými. Žalobce zastával názor, že vynaložil dostatečnou pozornost při prohlídce předmětu koupě, neboť z laického pohledu nebylo možné posoudit míru poškození střešní krytiny. Žalobce po upozornění a zjištění shora uvedené vady střechy domu [adresa] v ulici na [název ulice] v [obec], písemně uplatnil nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši [částka] ve smyslu ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., dopisem ze dne [datum]. Žalovaným byla poskytnuta lhůta pro úhradu nejpozději do [datum]. Na výzvu žalovaní nereagovali, a to ani na výzvu advokáta žalobce ze dne [datum], která však nebyla žalovanými na adrese [ulice a číslo], [obec] převzata a nebyla ani vyzvednuta v úložní době. Výzva byla doručena na adresu zaměstnavatele [titul] [celé jméno žalovaného] dne [datum]. Na tuto výzvu bylo reagováno právním zástupcem žalovaných emailem ze dne [datum], kdy poskytnutí slevy z kupní ceny bylo odmítnuto. Žalobce za účelem podložení a prokázání výše uplatněné slevy z kupní ceny nechal zpracovat znalecký posudek na ocenění prací spojených s opravou střechy domu [adresa] v ulici na [název ulice] v [obec], posudek byl zpracován soudním znalcem [titul] [jméno] [příjmení] pod. č. [tel. číslo]. Dle závěru tohoto znaleckého posudku činila předpokládaná cena opravy celkem [částka]. Žalobce v průběhu řízení vzal částečně zpět žalobní návrh o částku [částka] s přísl. a řízení bylo částečně zastaveno při jednání dne [datum]. Žalobce nesouhlasil s tím, že by sjednaná kupní cena již zohledňovala vadu střechy a také nesouhlasil s tím, že byla žalobcem zjistitelná pouhým pohledem. Na žalobě tedy zůstala částka [částka] se zákonným úrokem z prodlení ode dne [datum], na které setrval. S ohledem na omezení žalobního petitu v průběhu řízení se žádá, aby bylo rozhodnuto tak, že se žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nepřizná. 2. Žalovaní se žalobním návrhem nesouhlasili a navrhovali jeho zamítnutí. Jsou přesvědčeni o tom, že žalobce jako nabyvatel z kupní smlouvy ze dne [datum] nemá práva z vadného plnění. Žalobce odůvodnil právní základ svého nároku ust. § 2106 odst. 1 písm. c) z titulu uplatněné slevy z kupní ceny, neboť tvrdí, že plnění z KS bylo plněním vadným. Žalovaní však toto odmítají, že by šlo o vadné plnění, když žalobce před prodejem seznámili se stavem střechy, který v té době nebyl dobrý. S ohledem na stav střechy žalovaní nastavili i svou nabídku výše kupní ceny na [částka], ačkoliv původně předmět prodeje hodlali nabízet za částku [částka]. Žalobce po prohlídce, kterou absolvoval, nabídnutou kupní cenu akceptoval. Také nevysvětlil, proč si při prodeji neprohlédl všechny prostory domu, zejména prostory střechy domu. Žalovaní v řízení popírají a dle jejich názoru v tomto řízení nebylo prokázáno, že by žalobce ujistili, že střecha je bez vad. Žalovaní tvrdí, že žalobce byl jimi upozorněn na zřejmou vadu střešní krytiny a nutnost opravy střechy. Tomuto odpovídá i samotné znění KS, které v části čtvrté obsahuje prohlášení žalovaných, jako prodávajících, že jim nejsou známy žádné skryté vady, smlouva neobsahuje výslovné ujištění, že předmět plnění je bez vad. Žalovaní tvrdí, že vada střešní krytiny byla v době prodeje viditelná pohledem, byla zřejmá a nápadná. V této situaci je zcela absurdní, aby žalovaní tvrdili, že střešní krytina je bez vad, když tomu tak viditelně nebylo. Žalobce v řízení jako předpoklad aplikace výjimky z ust. § 2103 o. z. netvrdí výslovné ujištění žalovaných, že plnění je bez vad, nebo že vada byla lstivě žalovanými zastřena, ale výslechem žalovaného a výslechem jeho manželky bylo i prokázáno, že takovéto výslovné ujištění žalovaných ani při prodeji nepadlo. Žalobce jako zájemce o koupi nemovité věci nemalé hodnoty měl možnost při prohlídce nemovitostí si střechu prohlédnout, tuto možnost však nevyužil. Dle názoru žalovaných není ve věci relevantní to, zda žalobce byl (verze prezentovaná žalovanými) či nebyl (verze tvrzená žalobcem) informován o špatném stavu střechy, nýbrž to, zda špatný stav střešní krytiny je vadou zjevnou či vadou skrytou. Žalovaní jsou přesvědčeni, že provedenými důkazy bylo prokázáno, že se jedná o vadu zjevnou, tj. seznatelnou na pohled. Byla viditelná jak z přilehlé zahrady k domu [adresa], tak z veřejné komunikace a chodníku, které se nachází na pozemcích sousedících s předmětem převodu. Žalovaní dále tvrdí, že se jedná o vadu nápadnou a zřejmou již při uzavření smlouvy a jako taková jde k tíži žalobce, jako nabyvatele z kupní smlouvy (§ 1917 o. z.). Žalobce nemá práva z vadného plnění i s ohledem na ustanovení § 1107 o. z., když při nabytí svého vlastnického práva k předmětu plnění dle KS převzal závady váznoucí na věci, které mohl a měl zjistit z okolností. Žalovaný nejen, že převzal závady váznoucí na věci, ale v souvislosti s převodem na něj přešlo aktivum vztahující se k věci, a to částka uhrazená žalovanými do fondu oprav. Jedná se o částku přesahující [částka]. Žalovaní tvrdí, že žalobce jako nabyvatel věci nemalé hodnoty a člověk technického vzdělání, nevynaložil péči přiměřenou okolnostem, aby se přesvědčil, že zde vada není. Nebylo povinností žalovaných, aby žalobce přesvědčovali o tom, aby si prohlédl všechny prostory prodávané nemovitosti. Povinnost vynaložení obvyklé péče přesvědčit se o stavu předmětu koupě v tomto ohledu stíhala žalobce jako kupujícího. Kupující si musí být vědom, že je povinen vynaložit obvyklou pozornost při uzavírání kupní smlouvy na nemovitou věc, nemovitost si řádně prohlédnout. Tak však žalobce při koupi zjevně nečinil. Pokud by se žalobce sám choval s náležitou opatrností s ohledem na okolnosti případu (koupě nemovité věci větší hodnoty) tj. prohlédl si střechu domu, zjistil by sám stav střešní krytiny v době prodeje. Toto však neučinil (zřejmě z toho důvodu, že byl samotnými žalovanými informován o stavu střešní krytiny a nutnosti opravy). Žalobce při koupi tak nedbal svých práv v takové míře, kterou předpokládá zákon, tj. nesnažil se sám aktivně zjistit stav předmětu koupě. 3. Skutkově soud vycházel z následujícího zjištění: Původní žaloba ze dne [datum] obsahovala žalobní petit na částku [částka] s příslušenstvím a představovala uplatněnou slevu z kupní ceny nemovitosti v [obec], ul. [ulice], [adresa]. Kupní smlouvou ze dne [datum] zakoupil žalobce od žalovaných bytovou jednotku za [částka], sepsanou notářským zápisem dr. [jméno] (doloženo na č. l. 14). Vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Kupní cena byla uhrazena přes úschovu u notáře k [datum]. Žalobce tvrdí, že ho žalovaní neupozornili na vadu střechy. To, že je třeba opravu provést, se dozvěděl žalobce od druhého vlastníka bytové jednotky v domě [titul] [příjmení] (jsou tam 3 bytové jednotky) dne [datum], tedy po prodeji nemovitosti, neboť do střechy zatéká a oprava byla plánována od jara [rok]. [titul] [příjmení] byl v tomto řízení vyslechnut jako svědek a potvrdil, že si adresu žalobce zjistil sám, protože mu ji žalovaný nedal, vyhledal ho jako nového vlastníka bytové jednotky, aby mu sdělil jaký je stav střechy a zda to ví od žalovaného. To, že se bude střecha opravovat, žalovaný věděl od konce roku [rok] - jaro [rok], kdy už se sháněly firmy (potvrzeno výslechem [titul] [příjmení], svědek [jméno] [příjmení] rovněž potvrdil, že se bavil se žalovaným a špatném stavu střechy ještě před prodejem bytu žalobci) a konečně žalovaní i potvrzovali, že o nut