12 C 255/2020-85 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném zaplacení částky 200.000 Kč s odůvodněním, že měli zájem o koupi pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [anonymizováno], č. e. [anonymizováno] a dále pozemku p. [číslo] vše v k. ú. [anonymizováno], [územní celek]. Za účelem koupě těchto nemovitostí uzavřeli s žalovaným, který se prezentoval jako zástupce [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], podnikatele v oblasti realit a zprostředkování prodeje realit smlouvu o rezervaci nemovitosti týkající se jejich koupě od jejích stávajících vlastníků za tam sjednaných podmínek a za kupní cenu ve výši 3.475.000 Kč. Žalobci v souvislosti s rezervací prodeje nemovitosti složili částku 200.000 Kč jako tzv. rezervační zálohu na účet uvedený ve smlouvě o rezervaci nemovitosti. Žalobci následně po podpisu smlouvy zjistili, že nemovitost vykazuje řadu faktických vad, na které nebyli upozorněni. Žalobci následně jednali s žalovaným, který se prezentoval jako zástupce [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], o odstranění vzniklého stavu a na to navazujících podmínek uzavření kupní smlouvy, avšak bez výsledku. Proto žalobci sdělili žalovanému, že již nemají o koupi nemovitostí zájem, neboť byli při zprostředkování koupě i následně uvedeni žalovaným v omyl a požádali o vrácení složené rezervační zálohy ve výši 200.000 Kč. Žalobci tak byli žalovaným uvedeni v omyl, neboť jím byli utvrzováni, že jedná za [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], a pakliže by věděli o tom, že není oprávněn za tuto společnost jednat, nesložili by rezervační zálohu ve výši 200.000 Kč. Žalobci dále v žalobě uvedli, že již podali u zdejšího soudu žalobu o stejné plnění na [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova] (poznámka soudu: žaloba zapsána pod sp. zn. 16 C 66/2020). Z důvodu procesní opatrnosti žalobci podali žalobu i proti [celé jméno žalovaného]. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tvrzením, že není ve věci pasívně legitimován, neboť předmětnou rezervační smlouvu uzavíral se žalobci jako zástupce [právnická osoba] – [anonymizována čtyři slova] na základě plné moci ze dne 01.11.2005. 3. Soud při ústním jednání dne 16.02.2021 vymezil mezi účastníky nesporné a sporné skutečnosti potřebné pro posouzení věci (provedl důkaz plnou mocí ze dne 01.11.2005 a výpis z OR [právnická osoba] – [anonymizována čtyři slova]), avšak následně i s přihlédnutím k obsahu přednesů účastníků při tomto jednání vyzval oba žalobce k doplnění tvrzení a důkazů. Na základě výzvy k doplnění tvrzení a důkazů obsažené v usnesení ze dne 16.02.2021, č. j. 12 C 255/2020-39, žalobci doplnili svá skutková tvrzení a mimo jiné uvedli, že s žalovaným jednali ohledně koupě předmětných nemovitostí za situace, kdy se prezentoval jako zástupce [právnická osoba] – [právnická osoba], (jako makléř a odpovědný zástupce společnosti), nemovitosti s nimi na místě prohlédl, a dne 23.08.2017 s nimi za tuto společnost podepsal smlouvu o rezervaci. Žalovaný se žalobci komunikoval vedle telefonátů též prostřednictvím e-mailové adresy: [email]. A i přesto, že žádné jednání neproběhlo v kanceláři [právnická osoba] – [právnická osoba] a žalovaný nepředložil plnou moc k jednání za tuto společnost, žalobci dle svého tvrzení neměli pochybnost o tom, že jedná jménem této společnosti, kdy mu plně uvěřili a postačilo jim ujištění o této skutečnosti (navíc umocněné tím, že osoba se stejným příjmením působila ve statutárním orgánu uvedené společnosti). 4. Po doplnění skutkových tvrzení žalobci dospěl soud k názoru, že věc lze rozhodnout na základě skutkových tvrzení žalobců, která žalovaný nerozporoval. O tom byli účastníci soudem písemně vyrozuměni před nařízením ústního jednání dne 20.07.2021. 5. Při ústním jednání dne 20.07.2021 účastníci proti zamýšlenému postupu soudu ničeho nenamítali. 6. Soud proto na základě skutkových tvrzení žalobců (která žalovaný nezpochybnil) učinil skutkový závěr: Účastníci dne 23.08.2017 podepsali smlouvu o rezervaci nemovitosti, žalobci jako zájemci o koupi nemovitosti a žalovaný jako zástupce [právnická osoba] – [anonymizována čtyři slova], [IČO], přičemž žalobci smlouvu podepsali v přesvědčení, že jednají s žalovaným jako zástupcem uvedené společnosti, když se tak i sám (jako makléř a odpovědný zástupce společnosti) prezentoval. Žalovaný se žalobci komunikoval vedle telefonátů též prostřednictvím e-mailové adresy: [email]. A i přesto, že žádné jednání neproběhlo v kanceláři [právnická osoba] – [právnická osoba] a žalovaný nepředložil plnou moc k jednání za tuto společnost, žalobci dle svého tvrzení neměli pochybnost o tom, že jedná jménem této společnosti, kdy mu plně uvěřili a postačilo jim ujištění o této skutečnosti (navíc umocněné tím, že osoba se stejným příjmením působila ve statutárním orgánu uvedené společnosti). Jak již shora uvedeno, žalovaný proti těmto skutkovým tvrzením ničeho nenamítal, naopak je potvrdil. 7. Soud učinil ve věci právní závěr: 8. Podle ust. § 430 odst. o. z. pověří-li podnikatel někoho při provozu obchodního závodu určitou činností, zastupuje tato osoba podnikatele ve všech jednáních, k nimž při této činnosti obvykle dochází. 9. V rozsudku NS ze dne 24.11.2020, sp. zn. 32 Cdo 2305/2020, se mimo jiné uvádí:„ Jak Nejvyšší soud vysvětlil v rozsudku ze dne 23. 7. 2019, sp. zn. 27 Cdo 4593/2017, uveřejněném pod číslem 37/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v § 430 o. z. zákonodárce převzal úpravu dříve obsaženou v § 15 obchodního zákoníku (dále též jen „obch. zák.“), přičemž při výkladu a aplikaci § 430 o. z. bude i nadále použitelná dosavadní judikatura vztahující se k § 15 obch. zák. (v literatuře srov. shodně např. Čech, P. a Šuk, P. Právo obchodních společností: v praxi a pro praxi (nejen soudní). Praha: Ivana Hexnerová – BOVA POLYGON, 2016, str. 87). V usnesení ze dne 28. 4. 2016, sp. zn. 23 Cdo 3091/2015, Nejvyšší soud ve vztahu k § 15 obch. zák. vyložil, že„ k tomu, aby určitá osoba mohla jednat za podnikatele, vyžaduje zákon současné splnění dvou podmínek. Především musí jít o osobu, která je pověřena určitou činností. Zákon neurčuje obsah a formu pověření. Zvláštní plná moc se tedy nevyžaduje. Druhou podmínkou vzniku oprávnění pověřené osoby zastupovat podnikatele přímo ze zákona bez zvláštní plné moci je, že činnost, kterou byla tato osoba pověřena, je činností při provozu podniku. Jednatelské oprávnění pověřené osoby vyplývající z uvedeného ustanovení je tedy založeno především na obvyklosti právních úkonů, k nimž při činnosti, k níž byla pověřena, dochází, a jejich obvyklost je třeba posuzovat objektivně, nezávisle na jejich případném vymezení ve vnitropodnikových normách“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2002 sp. zn. 29 Cdo 2074/2000, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 4, ročník 2002, str. 288, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2003 sp. zn. 29 Odo 569/2002, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 3, ročník 2003, str. 204). Ke kritériu obvyklosti se Nejvyšší soud vyjádřil v mnoha svých rozhodnutích, z nichž plyne, že je třeba vždy zkoumat, zda je obecně obvyklé, aby právní jednání, na něž má zákonné zastoupení podnikatele dopadat, činila právě osoba pověřená určitou činností (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2003, sp. zn. 32 Odo 631/2002, či ze dne 11. 10. 2000, sp. zn. 29 Cdo 939/2000). V rozsudku ze dne 18. 4. 2006, sp. zn. 32 Odo 317/2005, Nejvyšší soud judikoval, že z § 15 obch. zák. plynoucí zmocnění„ se týká všech osob, které byly při provozování podniku pověřeny určitou činností. Není zde žádné omezení týkající se poměru těchto osob k podnikateli (pracovní, členský, společenský poměr) není tu ani omezení týkající se formy pověření (nemusí mít písemnou formu) nebo jeho obsahu.“. 10. S poukazem na skutkový závěr ve věci, shora citované zákonné ustanovení a citaci rozsudku NS soud uzavřel, že žalobci jednali se žalovaným při uzavírání smlouvy o rezervaci nemovitosti dne 23.08.2017 v dobré víře, že je oprávněn za [právnická osoba] – [anonymizována čtyři slova], jednat a předmětnou smlouvu s nimi jménem této společnosti uzavřít. O tom svědčí skutečnost, že se jako zplnomocněný zástupce při jednání se žalobci prezentoval, byl použit formulář smlouvy o rezervaci na formuláři s hlavičkou [právnická osoba] – [anonymizována čtyři slova], v záhlaví smlouvy byl žalovaný označen jako„ výkonný zástupce“ společnosti s uvedením své e-mailové adresy: [email]. Nic proto nenasvědčovalo opaku, tj. že žalovaný není za uvedenou společnost oprávněn jednat. Žalobci také následně podali žalobu o vrácení rezervačního poplatku na uvedenou společnost a pouze, jak sami uvedli,„ z procesní opatrnosti“ podali žalobu posléze i na žalovaného. Z dikce ust. § 430 odst. 1 o.z. plyne, že žalovaný jednající za uvedenou společnost při uzavírání smlouvy o rezervaci nemovitosti ji zastupoval při jednání, ke kterému obvykle dochází, pakliže se jedná o společnost zabývající se realitní a dražební činností. Soud proto dospěl k závěru, že žalovaný není v této věci pasívně věcně legitimován a