21 C 250/2022-95 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se žalobou podanou k Okresnímu soudu v , jméno FO, dne , datum, domáhala, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží v bytovém domě na adrese , adresa, ze dne , datum, není oprávněná, a současně žádala přiznat náhradu nákladů řízení. Návrh byl odůvodněn tím, že žalovaná jakožto vlastnice bytu na adrese , adresa, , uzavřela s žalobkyní dne , datum, nájemní smlouvu k bytu o velikosti 3+1 ve druhém nadzemním podlaží o celkové výměře cca 73 m². Ačkoli se na uvedené adrese v domě nachází čtyři bytové jednotky, není v nájemní smlouvě bytová jednotka označena číslem, ani svým prostorovým umístěním na patře, a je uvedena chybným označením podlaží jako jednotka v prvním nadzemním podlaží, i když žalobkyně užívá jednotku ve druhém nadzemním podlaží. Byt tak není dostatečně přesně identifikován ani v nájemní smlouvě, ani ve výpovědi této smlouvy, a proto žalobkyně namítá neplatnost výpovědi z důvodu její neurčitosti. Žalovaná výpověď sepsanou dne , datum, odůvodnila § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, když chování nájemkyně hodnotila jako zvlášť závažné soustavné porušování povinností, a to jak zákonných, tak smluvních. Výpověď byla žalobkyni doručena dne , datum, , byla učiněna bez výpovědní doby a žalovanou bylo žádáno, aby nájemkyně bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce odevzdala pronajímatelce bytovou jednotku, včetně veškerého příslušenství, klíčů k bytové jednotce a bytovému domu, přičemž lhůta k předání bytu měla počít běžet , datum, a skončit , datum, . Jelikož však žalobkyně podala tuto žalobu, bude byt užívat a hradit sjednané nájemné do konce řízení o žalobě. Z formální stránky je výpověď adresována k nájemní smlouvě ze dne , datum, , a proto má žalobkyně za to, že je neplatná. Výpověď byla odůvodněna několika body:1) Nájemkyně neužívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, když v bytě opakovaně zanedbává běžnou údržbu, čímž chátrá. Žalobkyni není jasno, čím by měla konkrétně zanedbávat běžnou údržbu bytu. Poslední kontrola bytu proběhla žalovanou dne , datum, , v písemném protokole nebyly protokolovány žádné vady bytu a nebyla stanovena žádná lhůta k odstranění čehokoli, pouze žalovaná žalobkyni vyzvala, aby zaslala doklady o pojištění bytu a doklady o revizi kotle. Svědek , jméno FO, uvedl, že žalovaná při prohlídce vůbec nemluvila, tedy ani žádnou lhůtu k nápravě neurčila. Ve výpovědích svědků zmiňovaná kamna a pes v bytě jsou úplné novum, které předtím nikdy nezaznělo.2) V okolí společných prostor v bytovém domě nechává nájemkyně odpadky a zanedbává běžnou údržbu. Žalobkyni opět není z výpovědi zřejmé, co je míněno okolím společných prostor v bytovém domě, pojem je neurčitý, není zřejmé, kde by se takové okolí mělo nacházet, chybí konkrétní popis místa i důkaz o tom, že by žalobkyně nechávala kdekoliv ve společných prostorách v domě či v jeho okolí odpadky a zanedbávala běžnou údržbu. Konkrétní důkazy k tomuto bodu žalovanou nebyly dány.3) Nájemkyně vyvádí odpadní vodu mimo septik do přilehlého pozemku – pole. Toto žalobkyně považuje za nařčení, když žádné odpadní vody mimo septik do přilehlého pozemku nevyvádí, nemá na to žádné zařízení ani k tomu nemá žádný důvod. Rovněž svědek , jméno FO, uvedl, že není zřejmé, že to byla právě žalobkyně, kdo odvádí vodu ze septiku, když do septiku jsou svedeny odpady ze čtyř bytů. Nebyly předloženy důkazy k tomu, jak to bylo s odvodem před tím, než se žalobkyně nastěhovala, rovněž nebyl prokázán motiv, který by žalobkyni měl k takovému jednání vést. Žalobkyně sice hradila vodné a stočné, zálohy však nebyly ve smlouvě sjednány a nikdy nebyly vyúčtovány. Žalobkyně neměla důvod něco kvůli odtoku budovat. Faktury za vodné jsou pro celý objekt, stejně jako doklady za vývoz septiku a vztahují se celkem na čtyři byty.4) Nájemkyně užívá neoprávněně garáž a sklep, přičemž tyto pouze částečně vyklidila. Žalobkyně nikdy garáž neužívala a neměla k ní ani klíče, což potvrdil i svědek , jméno FO, . Sklep žalobkyně od svých věcí vyklidila. Věci, které ve sklepě zůstaly, žalobkyni nepatří, byly tam již v době učiněné nabídky, a proto je žalobkyně jako nevlastník nevyklidila. Po vyklizení žalovaná sklepní prostory převzala a uzamkla, takže žalobkyně by ani neměla reálnou možnost se nyní do prostor dostat.5) Nájemkyně opakovaně parkuje v prostorách, které nemá v nájmu, od tohoto jednání neupustila ani po opakované výzvě žalované jako pronajímatele. Poté co byla žalobkyně žalovanou v únoru 2022 vyzvána k tomu, aby na jejím pozemku neparkovala, parkuje na pozemku obce při zadní stěně hasičské zbrojnice, k čemuž žalobkyně předložila potvrzení obce z února 2022, takže ani tento výpovědní důvod nebyl naplněn.6) Nájemkyně vulgárně slovně útočí a vyhrožuje žalované jako pronajímateli. Uvedené tvrzení není pravdivé a žalobkyně nemá možnost prokázat pouze obecně tvrzené činy a jednání, která se však nikdy nestala. Svědci ohledně sporu účastníků vypovídali vágně, neuváděli žádné konkrétní výtky a vulgarismy. Svědkem , jméno FO, uváděné vulgarity zazněly až po podání výpovědi a nikoli ze strany žalobkyně. Podle svědka , jméno FO, docházelo mezi účastníky ke střetu názorů. Ke sporům mezi účastníky začalo docházet až od té doby, co se přítelem žalované stal svědek , jméno FO, a co bylo rozhodnuto o rekonstrukci.7) V bytovém domě dělá nájemkyně nepořádek, chová se způsobem, že dochází k majetkové škodě a požívá opakovaně alkohol, přičemž se tím celá nemovitost stává neobyvatelná pro ostatní nájemníky. Žalobkyně uvedená tvrzení považuje za další nařčení, když v domě nedělá nepořádek ani žalované nepůsobí žádné škody, opět nemá žádný důkazní prostředek k tomu, že nedochází k těmto tvrzeným skutečnostem. Žalobkyně alkohol konzumuje pouze příležitostně v rámci společenské normy, není alkoholik a nikoho tím neobtěžuje. Není prokázáno, že by se celá nemovitost stala v důsledku jednání žalobkyně neobyvatelná pro ostatní nájemníky.8) Nájemkyně opakovaně v předešlých měsících obtěžovala pronajímatele telefonicky. Žalobkyně telefonovala v roce 2022 žalované pouze jednou v dubnu ohledně vyúčtování záloh na vodné. Výpovědní důvod žalovaná neprokázala.9) Nájemkyně nehradí nájem ve výši ujednané od , datum, a ke dni podání této výpovědi tak dluží na nájemném částku , částka, , což představuje pětkrát částku , částka, . K žádné dohodě účastníků o zvýšení nájmu nedošlo. Žalobkyně nic na zvýšeném nájemném nedluží, když zvýšení účastníky nebylo sjednáno. Dluh na nájemném tak žalovaná neprokázala.10) Nájemkyně dlouhodobě neposkytuje součinnost pronajímatelce při řešení jakýchkoliv vzniklých problémů. Uvedené tvrzení není pravdivé, žalobkyni ani není zřejmé, oč se má jednat.11) Nájemkyně nedoložila revizi a pojištění, jak bylo sjednáno v nájemní smlouvě a jak po nájemkyni pronajímatelka požadovala. Revize kotle byla sice opožděná, ale výtku k tomu dostala žalobkyně až v zápise o prohlídce bytu, poté revizi objednala na , datum, , což byl první možný termín ze strany firmy provádějící revize kotlů. Revize byla provedena v nejbližší možné době a žalované zaslána, aktuálně tedy žalovaná revizi má a revize má platnost tři roky.12) Nájemkyně neumožňuje pronajímatelce opakovaně návštěvu bytové jednotky, jak bylo sjednáno ve smlouvě o nájmu bytu a jak je zákonnou povinností nájemkyně. Nájemkyně tvrzení vyvrací zápisem o provedení kontroly ze dne , datum, . Žalovaná tak měla možnost kontroly bytové jednotky měsíc a půl před podáním výpovědi.13) Nájemkyně neoznamuje opakovaně změnu počtu osob v bytové jednotce. Bytovou jednotku užívají pouze osoby uvedené v nájemní smlouvě. V nájemní smlouvě je uvedeno pět osob, což odpovídá i výpovědi svědka , jméno FO, . Žalovaná měla možnost při kontrole bytu počet osob, které tam nebydlí, žalobkyni vytknout, což neučinila.14) Nájemkyně má na pozemku pronajímatele klec se zvířetem (psem), které zde žije v nevyhovujících podmínkách, přičemž v okolí této klece jsou neustále nečistoty a zápach. Jedná se o běžný kotec, který je zčásti umístěn na pozemku žalobkyně a zčásti na obecním pozemku, přičemž kotec se na pozemku nacházel v době, kdy žalovaná k pozemku nabyla vlastnické právo. Z výpovědí svědků plyne, že zde byl spor ohledně povolení umístění od původního majitele. Dále zde byl spor o tom, zda je kotec umístěn na pozemku žalované, když docházelo k zaměření kotce, jak uváděli svědci , jméno FO, a , jméno FO, , kdy teprve poté bylo postavení kotce na pozemku žalované postaveno najisto. V předchozí výzvě advokáta k odstranění protiprávního stavu nebyla výzva k odstranění kotce, jak tvrdil svědek , jméno FO, . Ve výzvě bylo pouze zmíněno vyklizení sklepu a garáže, nebyl v ní uveden následek, tedy výpověď bez výpovědní doby, nýbrž pouze hrozba , podezřelý výraz, postihu. Výzvy současného správce svědka , jméno FO, byly činěny ústně a po podání výpovědi, a byť s časovou prodlevou nedostatky byly žalobkyní odstraněny. Zasílání jiných výzev žalovaná netvrdila, není znám obsah těchto výzev, ani co jim bylo vytýkáno. Současně svědek