21 C 251/2022-125 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobci se žalobou podanou k Okresnímu soudu v , jméno FO, dne , datum, domáhali, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží v bytovém domě na adrese , adresa, ze dne , datum, není oprávněná, a současně žádali přiznat náhradu nákladů řízení. Návrh byl odůvodněn tím, že žalovaná jakožto vlastnice bytu na adrese , adresa, , s žalobci jako nájemci uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu k bytu o velikosti 3+1 v prvním nadzemním podlaží o celkové výměře cca 73 m². Ačkoli se na uvedené adrese v domě nachází v přízemí domu dvě bytové jednotky, není v nájemní smlouvě bytová jednotka označena číslem, ani svým prostorovým umístěním na patře. Byt tak není dostatečně přesně identifikován ani v nájemní smlouvě, ani ve výpovědi této smlouvy, a proto žalobci namítají neplatnost výpovědi z důvodu její neurčitosti. Žalovaná výpověď sepsanou dne , datum, odůvodnila § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, když chování nájemců hodnotila jako zvlášť závažné soustavné porušování povinností, a to jak zákonných, tak smluvních. Výpověď byla žalobcům doručena dne , datum, , byla učiněna bez výpovědní doby a žalovanou bylo žádáno, aby nájemci bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce odevzdali pronajímatelce bytovou jednotku, včetně veškerého příslušenství, klíčů k bytové jednotce a bytovému domu, přičemž lhůta k předání bytu měla počít běžet , datum, a skončit , datum, . Jelikož však žalobci podali tuto žalobu, budou byt užívat a hradit sjednané nájemné do konce řízení o žalobě. Výpověď byla odůvodněna několika body:1) Nájemci neužívají byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, když v bytě opakovaně zanedbávají běžnou údržbu, čímž chátrá. Žalobcům není jasno, čím by měli konkrétně zanedbávat běžnou údržbu bytu. Poslední kontrola bytu proběhla žalovanou dne , datum, a žalovaná na stavu bytu neshledala žádné závady, pouze žalobce vyzvala, aby zaslali doklady o pojištění bytu, což žalobci téhož dne e-mailem učinili, a doklady o revizi kotle. Svědek , jméno FO, rovněž vypověděl, že byt žalobců je v pořádku.2) V okolí společných prostor v bytovém domě nechávají nájemci odpadky a zanedbávají běžnou údržbu. Žalobcům opět není z výpovědi zřejmé, co je míněno okolím společných prostor v bytovém domě, pojem je neurčitý, není zřejmé, kde by se takové okolí mělo nacházet, chybí konkrétní popis místa i důkaz o tom, že by žalobci nechávali kdekoliv ve společných prostorách v domě či v jeho okolí odpadky a zanedbávali běžnou údržbu. Konkrétní důkazy k tomuto bodu žalovanou nebyly dány.3) Nájemci vyvádějí odpadní vodu mimo septik do přilehlého pozemku – pole. Toto žalobci považují za nařčení, když žádné odpadní vody mimo septik do přilehlého pozemku nevyvádějí, nemají na to žádné zařízení ani k tomu nemají žádný důvod. Rovněž svědek , jméno FO, uvedl, že není zřejmé, že to byli právě žalobci, kdo odvádí vodu ze septiku, když do septiku jsou svedeny odpady ze čtyř bytů. Nebyly předloženy důkazy k tomu, jak to bylo s odvodem před tím, než se žalobci nastěhovali, rovněž nebyl prokázán motiv, který by žalobce měl k takovému jednání vést. Žalobci sice hradili vodné a stočné, zálohy však nebyly ve smlouvě sjednány a nikdy nebyly vyúčtovány. Vývoz septiku zajišťovala žalovaná a žalobci tak neměli logický důvod k vypouštění splaškové vody mimo septik, neměli důvod zasahovat do technického zařízení či něco kvůli odtoku budovat. Faktury za vodné jsou pro celý objekt, stejně jako doklady za vývoz septiku a vztahují se celkem na čtyři byty.4) Nájemci užívají neoprávněně garáž a sklep, přičemž tyto pouze částečně vyklidili. Při uzavření nájemní smlouvy žalovaná ústně žalobcům nabídla prostor garáže a sklepa k užívání buď za částku , částka, měsíčně, nebo za protislužbu spočívající v sekání travní plochy v okolí bytovky. Zpočátku žalobci sekali travní plochu třikrát měsíčně, od února 2022 pak žalované hradili částku , částka, měsíčně. Když je však žalovaná poté vyzvala k vyklizení těchto prostor, slíbila jim uhrazených , částka, vrátit, což neučinila, žalobci proto tuto částku z opatrnosti hradili nadále, ačkoli garáž již nevyužívali, neboť ji vyklidili. Rovněž svědek , jméno FO, uvedl, že k vyklizení garáží došlo několik měsíců před podáním výpovědi. Žalobci také vyklidili od svých věcí i sklepní prostory. Věci, které ve sklepě zůstaly, žalobcům nepatří, byly tam již v době učiněné nabídky, a proto je žalobci jako nevlastníci nevyklidili. Po vyklizení žalovaná sklepní prostory převzala a uzamkla, takže žalobci by ani neměli reálnou možnost se nyní do prostor dostat.5) Nájemci opakovaně parkují v prostorách, které nemají v nájmu, od tohoto jednání neupustili ani po opakované výzvě žalované jako pronajímatele. Poté co byli žalobci žalovanou v únoru 2022 vyzváni k tomu, aby na jejím pozemku neparkovali, parkují na pozemku obce při zadní stěně hasičské zbrojnice, k čemuž žalobci předložili potvrzení obce z února 2022, takže ani tento výpovědní důvod nebyl naplněn.6) Nájemci vulgárně slovně útočí a vyhrožují žalované jako pronajímateli. Uvedené tvrzení není pravdivé a žalobci nemají možnost prokázat pouze obecně tvrzené činy a jednání, která se však nikdy nestala. Svědci ohledně sporu účastníků vypovídali vágně, neuváděli žádné konkrétní výtky a vulgarismy. Podle svědka , jméno FO, docházelo mezi účastníky ke střetu názorů. Sporným je, zda by byl naplněn tento výpovědní důvod i v rámci intenzity, navíc žalobcům nebyl dán ani prostor k odstranění tvrzeného závadového chování.7) V bytovém domě dělají nájemci nepořádek, chovají se způsobem, že dochází k majetkové škodě a požívají opakovaně alkohol, přičemž se tím celá nemovitost stává neobyvatelná pro ostatní nájemníky. Žalobci uvedená tvrzení považují za další nařčení, když v domě nedělají nepořádek ani žalované nepůsobí žádné škody, opět nemají žádný důkazní prostředek k tomu, že nedochází k těmto tvrzeným skutečnostem. Žalobkyně je abstinentkou a žalobce si dá pouze jedno nebo dvě piva po práci uvnitř domácnosti. Není prokázáno, že a hlavně také jak by se celá nemovitost stala v důsledku jednání žalobců neobyvatelná pro ostatní nájemníky.8) Nájemci opakovaně v předešlých měsících obtěžovali pronajímatele telefonicky. Žalobce telefonoval v roce 2022 žalované pouze jednou a jednou jí poslal SMS zprávu, žalobkyně v roce 2022 žalované vůbec nevolala, obě ženy si pouze vyměnily 11 SMS zpráv. Nelze tak hovořit o obtěžování pronajímatele telefonicky. Výpovědní důvod žalovaná neprokázala.9) Nájemci nehradí nájem ve výši ujednané od , datum, a ke dni podání této výpovědi tak dluží na nájemném částku , částka, , což představuje pětkrát částku , částka, . K žádné dohodě účastníků o zvýšení nájmu nedošlo. Na konci září 2022 byl žalovanou doručen žalobcům dodatek číslo , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu s datem , datum, a s navrženým zvýšením. Žalobci mají ze zákona právo rozhodnout se, zda se dohodnou s pronajímatelem o zvýšení nájmu ve lhůtě dvou měsíců od předložení návrhu, přičemž tato lhůta ke dni podání žaloby neuplynula, takže žalobci nic na zvýšeném nájemném nedluží. Dluh na nájemném tak žalovaná neprokázala.10) Nájemci dlouhodobě neposkytují součinnost pronajímatelce při řešení jakýchkoliv vzniklých problémů. Uvedené tvrzení není pravdivé, žalobkyně může doložit SMS zprávu, v níž žalovanou informovala o poškození její garáže, ač k tomu neměla žádnou povinnost. Rovněž žalobci s žalovanou komunikují ohledně záležitostí týkajících se nájmu.11) Nájemci nedoložili revizi a pojištění, jak bylo sjednáno v nájemní smlouvě a jak po nájemcích pronajímatelka požadovala. V nájemní smlouvě není žádná povinnost k tomu, aby žalobci dělali revize elektronického zařízení, je tam pouze povinnost hradit revizi. Při kontrole bytu dne , datum, byli žalobci vyzváni k předložení dokladů o pojištění, což žalobci téhož dne e-mailem učinili, a k předložení revize kotle, kterou poté objednali na , datum, , což byl první možný termín ze strany firmy provádějící revize kotlů. Revize byla provedena v nejbližší možné době a žalované zaslána, aktuálně tedy žalovaná revizi má a revize má platnost tři roky. K tomu žalobci upozorňují, že revize se má dělat každé tři roky, přičemž oni v bytě ani tři roky nebydleli. Je také otázka, v jakém stavu žalovaná žalobcům byt předala, tedy zda byl v řádném stavu s revizí.12) Nájemci neumožňují pronajímatelce opakovaně návštěvu bytové jednotky, jak bylo sjednáno ve smlouvě o nájmu bytu a jak je zákonnou povinností nájemců. Nájemci tvrzení vyvrací zápisem o provedení kontroly ze dne , datum, . Žalovaná tak měla možnost kontroly bytové jednotky měsíc a půl před podáním výpovědi.13) Nájemci neoznamují opakovaně změnu počtu osob v bytové jednotce. Bytovou jednotku užívají pouze sami žalobci, nikdo jiný tam s nimi nebydlí, občas k nim přijdou návštěvy. Výpovědní důvod žalovanou nebyl prokázán.Žalobci považují výpověď z bytu ve všech tvrzených důvodech za nedůvodnou. Žalovaná žalobcům dala výpověď, aniž by jim před tím dala dostatečnou lhůtu k odstranění vad, a současně nebylo