15 C 341/2024-56 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se žalobou soudu doručenou dne , datum, ve znění podání ze den , datum, po žalovaném domáhala zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z žalované částky od , datum, . K odůvodnění svého návrhu uvedla, , Anonymizováno, dne , datum, žalobkyně s žalovaným uzavřela Výhradní dohodu o zprostředkování (dále také jen „dohoda“), na jejímž základě se žalobkyně zavázala zprostředkovat prodej , Anonymizováno, č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, (byt) v budově č. , hodnota, v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , s podílem na společných částech , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále také jen „byt“ nebo „nemovitost“). Dohoda byla sjednána do , datum, . Dodatkem k dohodě ze dne , datum, došlo ke snížení kupní ceny na částku , částka, a dodatkem ze dne , datum, na částku , částka, . Článkem 2 dohody byl mezi stranami sjednán závazek žalovaného zaplatit v případě opatření příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy žalobkyni provizi ve výši 3 % z kupní ceny. Článkem 4 dohody bylo sjednáno, že stanovená výše kupní ceny je včetně provize. Žalovaný by tedy po odečtení provize ve výši , částka, reálně obdržel částku , částka, . Článkem 5.2 dohody bylo mezi účastníky sjednáno, že nárok na provizi vznikne žalobkyni i v případě, kdy bude zprostředkovávaná smlouva uzavřena do jednoho roku po skončení smlouvy, pokud bude uzavřena mezi žalovaným a osobou opatřenou žalobkyní. Na základě realitní činnosti opatřila žalobkyně pro žalovaného zájemce o koupi , jméno FO, , s nímž byla dne , datum, uskutečněna prohlídka bytu. Jelikož žalovaný na základě kupní smlouvy ze dne , datum, převedl předmětnou nemovitost na mimo jiné , jméno FO, , tedy osobu opatřenou žalobkyní, lze mít za nesporné, že žalobkyni vznikl nárok na úhradu příslušné provize. Žalovaná částka tak představuje sjednanou provizi. Žalobkyně vyzvala žalovaného k plnění předžalobní výzvou ze dne , datum, .2. Žalovaný na svou obranu uvedl, že žalobkyně nesplnila základní podmínky sjednané v dohodě obstarat příležitost, neboť nenašla jediného zájemce, který by byl ochoten, byť jen složit rezervační zálohu na předmětný byt. Žádný ze zájemců, který navštívil byt nebyl schopen a ani nechtěl akceptovat kupní cenu stanovenou žalovaným, která byla součástí ujednání mezi účastníky, a to ani po snížení dohodou sjednané ceny. Žalovaný proto dohodu dále neprodloužil a dohoda skončila uplynutím sjednané doby dne , datum, . Žalovaný následně sám uzavřel dne , datum, kupní smlouvu, kterou byt prodal za kupní cenu , částka, . Jednalo se o prodej za podmínek, které nekorespondovaly s obsahem dohody uzavřené s žalobkyní, proto žalobkyni nemohl vzniknout nárok na provizi.3. Účastníci v průběhu řízení učinili za nesporné, že mezi účastníky byla uzavřena výhradní dohoda o zprostředkování, číslo zakázky , Anonymizováno, ve znění obsahu tak jak je založen na č. l. 23-24 spisu. Dohodou si strany ujednaly, že žalobkyně pro žalovaného obstará příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bude jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově čp. , Anonymizováno, v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, , s podílem na společných částech, a to za kupní cenu , částka, . Dále učinili nesporným, že dne , datum, byl uzavřen dodatek k předmětné dohodě, kterým byla stanovena kupní cena ve výši , částka, a dne , datum, byl uzavřen dodatek k předmětné dohodě, kterým byla stanovena kupní cena ve výši , částka, . Nakonec účastníci učinili nesporným, že dne , datum, byla mezi žalovaným na straně prodávající a , jméno FO, , ročník 1974 a , jméno FO, , ročník 1975, na straně kupující, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem je předmětná nemovitost, kdy kupní cena byla sjednána ve výši , částka, /viz protokol o jednání ze dne , datum, na č. l. 48-49 spisu/.4. Z obsahu předžalobní výzvy soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k uhrazení žalované částky ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení výzvy. Výzva byla žalovanému doručena dne , datum, /viz předžalobní výzva + obálka doručení na č. l. 21-22 spisu/.5. Na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým závěrům: Mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena výhradní dohoda o zprostředkování, kterou se žalobkyně zavázala obstarat pro žalovaného příležitost uzavřít se zájemcem o předmětnou nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, a to za kupní cenu , částka, . Tato dohoda byla uzavřena do , datum, a článkem 5. byla sjednána provize pro žalobkyni ve výši 3 % + DPH. Dodatkem ze dne , datum, byla dohoda změněna co do výše kupní ceny, kdy nově byla sjednána ve výši , částka, a dodatkem ze dne , datum, byla sjednána ve výši , částka, . V ostatním zůstala dohoda uzavřenými dodatky nezměněna. Dne , datum, žalobkyně umožnila prohlídku předmětného bytu , jméno FO, , nar. , datum, . Dne , datum, byla mezi žalovaným na straně prodávající a , jméno FO, a , jméno FO, , na straně kupující, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla předmětná nemovitost. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, .6. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odst. 2 citovaného ustanovení, je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.7. Podle § 2447 odst. 2 o. z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.8. Podle § 2454 o. z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.9. V poměrech projednávané věci soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování ve smyslu § 2445 odst. 1, 2 o. z., neboť obsahem uzavřené výhradní dohody o zprostředkování byla sjednána pro žalobkyni odměna (provize). Podstatnými náležitostmi smlouvy o zprostředkování jsou určení zprostředkovávané smlouvy, závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření určité smlouvy (či pouze obstarat příležitost k uzavření určité smlouvy) s třetí osobou a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi. Smyslem a cílem smlouvy o zprostředkování je nalézt třetí stranu, připravenou uzavřít požadovanou smlouvu se zájemcem. Nárok na provizi pak závisí na uzavření zprostředkovávané smlouvy, resp. na obstarání příležitosti takovou smlouvu uzavřít. V poměrech projednávané věci žalobkyně v průběhu platnosti smluvního vztahu s žalovaným umožnila dne , datum, , jméno FO, prohlídku nabízené nemovitosti, kdy až do , datum, (konec platnosti dohody) nebylo ze strany jmenovaného vůči žalobkyni učiněno žádné další jednání směřující k uzavření smlouvy. Kupní smlouva pak byla uzavřena ve znění obsahu, který se ve výši sjednané kupní ceny lišil od ceny stanovené dohodou. Žalobkyni tedy nárok na provizi za „obstarání příležitosti“ nevznikl, neboť kupní smlouva jednak nebyla uzavřena za doby trvání dohody a zejména nebyla uzavřena s obsahem tak, jak plynulo z dohody. Obraně žalobkyně, že v ceně , částka, byla zahrnuta i provize pro žalobkyni ve výši , částka, , tedy, že výše kupní ceny sjednané kupní smlouvou odpovídá výši, kterou by žalovaný získal, pokud by kupní smlouva byla uzavřena prostřednictvím žalobkyně, nelze přisvědčit, neboť § 2447 odst. 2 o. z. stanoví kvalifikovaný požadavek určitosti zprostředkovávané smlouvy, kdy kupní smlouva byla uzavřena za jiných podmínek. Jinými slovy, pokud je nárok na provizi vázán na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu s určitým obsahem, nárok nemůže vzniknout, pokud kupní smlouva byla sjednána s obsahem odlišným. Ze stejných důvodů nebylo možné oprávněnost nároku dovodit ani z čl. 5.2 dohody, tedy z nároku ve smyslu § 2454 o. z., neboť i v tomto případě je předpokladem pro vznik nároku uzavření smlouvy o obsahu sjednaném dohodou a „nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské nesplnila, a proto jí nárok na provizi nevznikl“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze den , datum, sp. zn. , spisová značka, ).10. Neboť nebyla splněna již podmínka uzavření kupní smlouvy o obsahu sjednaném mezi účastníky řízení, soud se nezabýval druhou podmínkou pro vznik nároku, a to, zda kupní smlouva byla uzavřena v příčinné souvislosti se zprostředkovatelskou činností žalobkyně.11. S ohledem na uvedené závěry, soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 1