14 C 344/2025-50 — Okresní soud v Mostě

1. Žalobce domáhal se proti žalované zaplacení částky , částka, spolu s úrokem ve výši 12 % ročně, počínaje od , datum, až do zaplacení a náhrady nákladů řízení ve výši , částka, , a to z důvodu porušeních smluvních povinností žalovanou. Žalobce uvedl, že spolu se žalovanou uzavřeli dne , datum, smlouvu o koupi nemovitých věcí, kterými byly bytová jednotka číslo 2326/65 a bytová jednotka 2326/66, včetně spoluvlastnických podílů na budově a pozemku v obci , adresa, , katastrální území , adresa, . Součástí ujednání z kupní smlouvy bylo prohlášení žalované, že kupující nepřebírá žádné dluhy, závazky, věcná, břemena, předkupní práva a dále ty, které nebyly převodem vypořádány ke dni podpisu smlouvy dne , datum, . Po úspěšném vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobce do katastru nemovitostí došlo dne , datum, k předání obou bytových jednotek. , Anonymizováno, doručil dne , datum, žalobci vyúčtování dodávky služeb do obou bytových jednotek za období roku 2024, s vyúčtovaným nedoplatkem ve výši , částka, celkem. Žalobce zjistil, že částka , částka, připadá na spotřebu po předání bytových jednotek a zbývající částka, to je , částka, , se vztahuje k období předcházejícímu předání obou bytů. Žalobce žalované dne , datum, zaslal předžalobní výzvu, na kterou však žalovaná nereagovala. Na nákladech řízení žádal nahradit částku , částka, .2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Potvrdila uzavření kupní smlouvy se žalobcem a převod vlastnického práva k bytovým jednotkám číslo , Anonymizováno, na žalobce s tím, že žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy seznámen, že v bytových jednotkách jsou nájemníci. , právnická osoba, sjednávání kupní smlouvy obdržela žalovaná informativní přehled o stavu pohledávek ke dni , datum, , který poskytla žalobci a ze kterého vyplývalo, že , Anonymizováno, vůči žalované žádný dluh neeviduje. Pokud se týká vyúčtování záloh na dodávku energií za období od , datum, do , datum, , na základě kterého žalobce uhradil vzniklý nedoplatek, tak poukázala na ustanovení § 1186 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.) jako na kogentní ustanovení, podle kterého ze zákona přešly dluhy vůči SVJ, na žalobce. Podle názoru žalované tak z její strany nedošlo k porušení žádné povinnosti. Žalobce neprokázal žádné protiprávní jednání, ani porušení dobrých mravů ze strany žalované a ani existenci závazku, který by žalovaná porušila. Z toho důvodu žalovaná trvala na zamítnutí žaloby.3. Soud ve věci se zřetelem k prohlášení účastníků podle ustanovení § 115a zák. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále o.s.ř.) rozhodl na základě zjištění z předložených důkazů, bez nařízení jednání a bez provedení dokazování.4. Soud z předložených listinných důkazů zjistil, že účastníci dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, ve které žalovaná jako prodávající převedla bytové jednotky číslo , Anonymizováno, vymezené v budově v Mostě, číslo popisné , Anonymizováno, v bytovém domě a zapsané na listu vlastnictví číslo , hodnota, do vlastnictví žalobce, a to spolu s podílem na společných částech domu a pozemku za dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . Účastníci ve smlouvě dohodli vedle jiného způsob zaplacení kupní ceny a dále dohodli, že „kupující společně s převáděným předmětem převodu nepřebírá žádné dluhy, závazky, věcná břemena, předkupní práva a dále ty, které nebyly převodem (prodávajícím), vypořádány ke dni podpisu této smlouvy“… (článek II bod 2 smlouvy).5. Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že dne , datum, byly obě bytové jednotky předány prodávající kupujícímu, současně byly zapsány stavy TUV, SUV a topení v kuchyni a v pokojích. Z řádného vyúčtování zálohových plateb za období od , datum, do , datum, provedené statutárním orgánem SVJ blok 89, soud zjistil, že v případě bytové jednotky číslo , hodnota, vznikl nedoplatek a ve výši , částka, a v případě bytové jednotky číslo , hodnota, nedoplatek ve výši , částka, .6. Soud ověřil dotazem u , právnická osoba, pro Ústecký kraj Katastrální pracoviště , adresa, , že žalovaný se stal vlastníkem dnem, kdy nastaly právní účinky vkladu, to je dnem , datum, .7. Z vyúčtovávání , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že podle vyúčtování činil celkový dluh , částka, za celý rok 2024, konkrétně na bytovou jednotku , Anonymizováno, připadl dluh 62 167 K č a bytovou jednotku , Anonymizováno, dluh , částka, , celkem tedy , částka, .8. Žalovaná přes předžalobní upomínku dluh nezaplatila.9. Podle zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník§ 1186(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.§ 2913(1) Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.(2) Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.10. Soud při rozhodování o předmětné pohledávce postupoval podle §§ 2913 a násl. o.z a podle samotného smluvního ujednání účastníků. Právní úprava v ustanovení § 1186 odst. 2 o.z. na kterou poukázala žalovaná řeší podle názoru soudu především, kdo bude osobou odpovědnou za případné dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění ve vztahu k osobě odpovědné za správu domu. Pokud by ve smlouvě nic o případných dluzích na bytových jednotkách dohodnutého nebylo, platilo by pravidlo podle § 1186 odst. 2 o.z. i pro účastníky smlouvy. Vzhledem k tomu, že ve smlouvě je tato okolnost řešena v prohlášení žalované odlišně, pak pro vztah mezi žalobcem a žalovanou platí uzavřená dohoda, neboť úprava podle § 1186 odst. 2 o.z. není kogentní tak, že by se od ní účastníci nemohli odchýlit. Smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovanou dne , datum, je podle názoru soudu platná a závazná a pokud obsahuje vedle jiného dohodu podle které žalobce předmětné dluhy nepřebírá k datu podpisu smlouvy o převodu bytových jednotek, je žaloba důvodná, neboť žalovaná ujednání ze smlouvy nerespektovala a svou povinnost ze smlouvy porušila. S vyčíslenou výší dluhu podle žalobce však soud nesouhlasil. Pokud činil celkový dluh částku , částka, , tak podle sjednaného data o odpovědnosti za dluhy (nevypořádané dluhy ke dni podpisu smlouvy, tj. ke dni , datum, ) připadá z hlediska odpovědnosti za vzniklý dluh za rok 2024 na žalobce počet 77 dnů a na žalovanou počet 288 dnů. Období 77 dní činí ve vztahu k částce , částka, částku , částka, a období 288 dní činí ve vztahu k částce , částka, částku , částka, . Také z rozdílu , částka, (celkový nedoplatek) a , částka, (podíl připadající na žalobce) vyplývá, že na žalovanou připadá dluh , částka, . Pokud žalobce požadoval zaplatit 110 524 je jeho požadavek důvodný jen do výše , částka, a soud ho proto v částce , částka, zamítnul. Důsledně tomu soud žalované uložil k rukám žalobce zaplatit dlužnou částku , částka, a zákonný úrok z prodlení, podle ustanovení § 1968 a násl. o.z. (výrok sub I).11. Ve zbytku, tj v částce , částka, soud žalobu jako nedůvodnou zamítnul (výrok sub II).12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení téměř úspěšný, účelně vynaložené náklady řízení, které se v tomto případě sestávají ze zaplaceného soudního poplatku , částka, a z odměny právního zastoupení určené podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) (dále AT). Soud vycházel z tarifní hodnoty , částka, , za 3 úkonů po , částka, (úkon za převzetí právního zastoupení, předžalobní výzvu a