12 C 225/2022-216 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobci se žalobou podanou Okresnímu soudu v Olomouci dne 10. 6. 2022 domáhali po žalované zaplacení částky 31 460 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tak, že dne 14. 4. 2021 byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodejcem uzavřena kupní smlouva na nemovitosti specifikované v této smlouvě a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, / , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům v části obce , adresa, , pozemek parc. č., Anonymizováno, /, Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č. p. /č. e. garáž, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedené Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobci v žalobě tvrdili, že následně zjistili na nemovitostech vady, které jim nebyly v době převodu známy, a jednalo se o protékající střechu na garáži. Žalobci tvrdili, že zmíněné vady vytkli žalované prostřednictvím emailu 10. 10. 2021 a vyzvali ji k nápravě. Uvedli, že z důvodu hrozící vyšší škody na garáži byly nuceni tuto závadu bez prodlení opravit. Současně žalovanou v emailu vyzvali k úhradě částky 31 460 Kč z titulu přiměřené slevy z kupní ceny, což představovalo výši nákladů vynaložených na opravu vady střechy garáže. Žalovaná žalobcům sdělila 21. 10. 2021, že věc předala právníkovi a znalci k vyjádření. Žalobci se rovněž obrátili na znalce, který vyslovil, že tyto vady nejsou způsobeny běžným užíváním a opotřebením a musely na nemovitostech existovat, byť skrytě, již v době převodu. Žalobci tedy po žalované požadují tuto částku z titulu přiměřené slevy z kupní ceny s tím, že žalovanou vyzvali předžalobní výzvou právního zástupce 19. 4. 2022, na který žalovaná reagovala 6. 5. 2022 prostřednictvím svého právního zástupce. Na toto žalobci reagovali replikou z 19. 5. 2022, po které žalovaná ničeho neuhradila. Požadují tedy kromě dlužné částky i zákonný úrok z prodlení od 20. 4. 2022 do zaplacení.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila zamítavě s tím, že neuznává nárok žalobců. Potvrdila uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem, ale nárok žalobců odmítla, neboť podle ní byl žalobce před uzavřením smlouvy při fyzické prohlídce nemovitostí vyrozuměn o tom, že protéká střecha garáže, u čehož byl přítomen i zástupce zprostředkovatele prodeje , jméno FO, . Žalovaná tvrdila, že vzhledem k tomu, že splnila svoji povinnost dle § 2084 občanského zákoníku, nemůže se jednat o vadné plnění, a proto nemohou být s vadou, na kterou před uzavřením smlouvy žalobce upozornila, spojena ani práva z vadného plnění a žaloba je tedy podle žalované nedůvodná.3. Soud sdělil žalobcům, že je třeba doplnit tvrzení a důkazy ohledně skutečnosti, kdy byla zjištěna vada, o jakou konkrétní vadu se jednalo, jaké byly její projevy, kdy se tyto projevily, kdy tyto vady byly žalované oznámeny a jakým způsobem, jaká práva zvolili žalobci z odpovědnosti za vady, kdy tuto volbu žalované sdělili a jakým způsobem, jakou lhůtu jí poskytli a k čemu se vztahuje faktura předložená soudu.4. Poté doplnili žalobci svá tvrzení tak, že vada byla zjištěna v polovině září 2021. Jednalo se o vadu spočívající v protékání střechy na nemovitosti. V důsledku toho docházelo k zatékání do lůžka střechy v souvislosti s dešťovými přeháňkami. O následujícím víkendu došlo k oznámení vady žalované. Uvedli, že řemeslník, který prováděl opravu, jim sdělil, že předmětná vada není vadou, která by odpovídala stáří domu a došlo k pochybení při stavbě. Žalobci tvrdili, že vadu žalované oznámili osobně v polovině září 2021, respektive o víkendu po zjištění vady a následně prostřednictvím emailu 10. 10. 2021 uplatnili svůj nárok u žalované. Vada byla oznámena žalované také prostřednictvím předžalobní výzvy. Tvrdili, že právo na přiměřenou slevu z kupní ceny bylo u žalované uplatněno emailem ze dne 10. 10. 2021 společně s vytknutím vady. V tomto emailu nebyla žalované poskytnuta explicitní lhůta. Žalobci emailem 18. 10. 2021 vyzvali žalovanou znovu k plnění z titulu přiměřené slevy z kupní ceny, na což reagovala 21. 10. 2021. Dodatečně uvedli, že oprava byla panem , jméno FO, provedena již přede dnem 10. 10. 2021.5. Soud učinil v rámci dokazování listinami a výpověďmi ve věci následující skutková zjištění: Ze Zprávy z inspekce nemovitostí, že byla vyhotovena 24. 3. 2021, inspektorem ing , jméno FO, s revizí ing , jméno FO, od , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Je zde vyhodnocení stavu nemovitosti - celkový stav nemovitosti výborný, novostavba. Ohledně garáže je zde uvedeno - závada nezjištěna. V poznámkách je uvedeno: Zpráva je určena pouze pro klienta. Zpráva hodnotí stav nemovitosti k datu inspekce a k účelu uvedenému ve zprávě, s ohledem na rozsah prohlídky a metody zkoumání. Inspektor ani společnost , právnická osoba, . nenese odpovědnost za údaje obsažené ve zprávě vůči jiným osobám než klientovi. Dále upozorňují, že kdyby dělali důkladnější technickou prohlídku nebo dodatečná šetření, tak by závěry mohly být odlišné. Z Kupní smlouvy, že ji uzavřeli podle občanského zákoníku , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávající a manželé , Jméno zainteresované osoby 1/0, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, jako kupující za účasti zprostředkovatele metr 2 reality s. r. o. Prodávající prohlásila, že ke dni podpisu této smlouvy má ve svém výlučném vlastnictví ve smlouvě uvedené nemovitosti a to mj. i pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 35 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p., č. e. garáž, vše zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Dále byla ujednána výše kupní ceny, způsob úhrady kupní ceny a v článku IV. kupující prohlásili, že si převáděné nemovitosti prohlédli při osobní prohlídce, a že právní a faktický stav těchto převáděných nemovitostí je jim dobře znám. Zejména pak je jim dobře znám stav převáděných nemovitostí, jak je tento ke dni podpisu této smlouvy zapsán v příslušném katastru nemovitostí. V článku VI. je uvedeno, že k předání převáděných nemovitostí kupujícím dojde nejpozději do 15 dnů ode dne kdy bude příslušným katastrálním úřadem rozhodnuto o povolení vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí ve prospěch kupujících nejpozději však do 3. 6. 2021. O předání převáděných nemovitostí bude sepsán předávací protokol, ve kterém budou sepsány také stavy měřičů energií, dodávaných do převáděných nemovitostí. Smlouva byla podepsána 14. 4. 2021 prodávající, kupujícími i zprostředkovatelem s tím, že účastníci této smlouvy svými podpisy potvrdili, že její obsah je výrazem jejich pravé, vážné, určité a srozumitelné vůle. Z předávacího protokolu, že dne 7. 7. 2021 byl sepsán předávací protokol k rodinnému domu , adresa, , kterým předala žalovaná žalobcům rodinný dům se sepsanými stavy měřičů energií a klíči. Na zadní straně protokolu v poznámkách je uvedeno - porucha čidla u solárního zařízení, jinak bez závad. Z faktury s cenovou nabídkou, že Klempířství , Anonymizováno, , jméno FO, , , adresa, , vystavil fakturu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dne 12. 10. 2021 s datem splatnosti 12. 10. 2021 pro žalobce b) s uvedením - účtuji vám za provedené klempířské práce dle cenové nabídky 31 460 Kč. Z nabídky, že je zde uvedená činnost, rozsah, cena za běžný metr, konečná cena a celkem 31 460 Kč tím že byla vyplacena záloha 10 000 Kč. Z fotografií, že se jedná o černobílé fotografie střechy a tújí v počtu 13 ks. Z emailové korespondence, že dne 10. 10. 2021 v 20:59 zaslal žalobce b) žalované email, kde uvedl: na RD v , Anonymizováno, , který jsme od vás koupili na základě kupní smlouvy ze 14. 4. 2021, aktuálně řešíme následující závady, které brání užívání nemovitosti, a které je nutné opravit. O závadách jsme bohužel při koupi nemovitosti nevěděli, a proto je považujeme za skryté. O protékání střechy na garáži jsem vám říkal při návštěvě v září. Příčinou bohužel nebyly boční deště, jak zmiňoval váš pan manžel, ale zatékání do lůžka střechy, které jsem musel nechat opravit. Fotodokumentaci stavu před opravou mám pořízenou. Minulý týden jsme tady měli pokrývače a v následujících dnech nám vystaví fakturu za provedené práce. O úhradu nákladů si vás dovoluji požádat, fakturu přepošlu. Dne 18. 10. 2021 v 8:07 napsal žalobce b) žalované email, kde uvedl - na můj poslední email jsem zatím nezaznamenal žádnou reakci. V příloze posílám fakturu za opravu zatékající garáže. Střecha byla bohužel nevhodně utěsněna silikonem, klempíř musel demontovat a opravit utěsnit lůžko. V příloze zasílám fotodokumentaci vady před opravou, cenovou kalkulaci a výslednou fakturu, kterou jsem už musel uhradit. Vzhledem k tomu, že se jednalo o skrytou vadu, dovoluji si vás požádat o úhradu. Žádná příloha k emailu nebyla připojena. Na to 21. 10. 2021 v 15:08 zaslala žalovaná žalobci b) email, kde uvedla - na váš email jsem vám odpovídala 13. 10. 2021. O zatékající garáži jste vě