20 C 303/2024-211 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že na základě inzerce realitní kanceláře , právnická osoba, se žalobce s manželkou rozhodli zakoupit nemovitosti, a to pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, , pozemek p. č. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Jednou z inzerovaných vlastností předmětu koupě bylo, že je připojen na kompletní inženýrské sítě, tedy elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Existence kompletních inženýrských sítí v kupované nemovitosti byla pro žalobce a jeho rodinu důležitá, neboť žalobce má tři malé děti a péče o ně není bez bezvadné dodávky vody a bezproblémového odvodu použité vody do kanalizace myslitelná. Teprve při převzetí nemovitostí žalobce zjistil, že se v domě nenachází vodoměr, následně pak zjistil, že k domu není přivedena vodovodní přípojka a že chybí také funkční kanalizace, když odpadní vody jsou odváděny do žumpy, kterou žalované žalobci zamlčely a která byla naplněna fekáliemi až po okraj. Ve dvoře domu se sice nachází studna, avšak voda z této studny je zdravotně závadná, což žalobce zjistil rozborem vody odebrané dne , datum, . V důsledku této skutečnosti se žalobce nemohl nastěhovat do koupené nemovitosti ihned po jejím převzetí a musel dále hradit splátky hypotéky vzaté právě na pořízení předmětné nemovitosti a musel na svůj náklad vybudovat ke koupené nemovitosti vodovodní a kanalizační přípojku. Jakmile žalobce výše uvedené zjistil, ihned reklamoval vadu koupené věci u žalovaných přípisem ze dne , datum, , ve kterém mimo výše uvedené uvedl také, že jako kupující u žalovaných jako prodávajících reklamuje vadu prodané věci spočívající v absenci inzerované vodovodní přípojky a funkční kanalizace s tím, že vznáší z titulu této reklamace nárok na slevu z kupní ceny, jejíž výše bude teprve vyčíslena. Na tuto reklamaci žádná ze žalovaných nezareagovala, pouze se ozval , tituly před jménem, , jméno FO, za zprostředkující realitní kanceláře, který uvedl do emailové zprávy ze dne 25. 10, 2022, že vytvoří komunikační platformu pro smírné jednání mezi žalobcem a žalovanými. Žalobce měl na základě této tohoto přípisu za to, že žalované akceptují, že prodaná věc má vady. Žalobce vybudováním vodovodní přípojky a kanalizační přípojky pověřil firmu , právnická osoba, . S pracemi bylo započato na jaře roku 2023. Žalobce však netušil, že stavební firma neprovede tyto práce, co se týče kvality a rychlosti tak, jak bylo dohodnuto. K dokončení prací díky tomu došlo až na konci dubna 2024 a na počátku května 2024. Žalobce proto musel provést vyčíslení výše slevy z kupní ceny takovým způsobem, jako by práce byly řádně dokončeny, vyfakturovány a zaplaceny v obvyklém čase, tedy v červnu 2023, byť tak mohl učinit až o rok později. Žalobce zaslal žalovaným přípis ze dne , datum, , kde vyčíslil výši slevy z kupní ceny na částku , částka, , kdy tato částka sestává z těchto položek: platba za odvoz obsahu žumpy v září 2022 ve výši , částka, , platba projektu na přípojku vodovodu k domu ve výši , částka, , platba rozboru vody ve studni ve výši , částka, , platba měsíčních splátek hypotéky na pořízení předmětu koupě ve výši , částka, měsíčně za dobu od září 2022 do června 2023, zaplacení ceny díla – zhotovení kanalizační a vodovodní přípojky ve výši , částka, . Žalobce v rámci vybudování vodovodní a kanalizační přípojky musel rozbít stávající dlažbu ve dvoře domu a betonový povrch v průjezdu domu. Následně na tento povrch nechal položit betonovou dlažbu., neboť nemohl nově budovaný povrch ve dvoře domu a povrch průjezdu ponechat bez finální vrstvy. Žalobci je známo, že tímto postupem došlo ke zhodnocení nemovitosti, proto se rozhodl oproti vyčíslení výše slevy v přípise ze dne 9. 7 2024 započítat do výše požadované slevy pouze 50% hodnoty nově položené dlažby jak v průjezdu, tak ve dvoře domu, tedy z vyfakturované částky , částka, za zámkovou dlažbu v průjezdu započítat pouze , částka, a z vyfakturované částky , částka, za zámkovou dlažbu ve dvoře započítat pouze , částka, a tím ponížit výši požadované slevy na částku , částka, . Žalované na přípis žalobce odpověděly tak, že odmítají žalobci cokoliv platit.2. U prvního jednání ve věci žalobce po výzvě soudu, aby doplnil svá skutková tvrzení k podané žalobě, na základě jakých skutečností vyčíslil slevu z kupní ceny mimo jiné částkou sestávající z měsíčních splátek hypotéky za období od září 2022 do června 2023, žalobce uvedl, že zvolené období představuje období od předání nemovitostí a od zjištění vad do okamžiku, kdy by podle názoru žalobce za normálních okolností byly vodovodní a kanalizační přípojka vybudovány, resp. kdy dle dohody s firmou, která tyto přípojky budovala, mělo být dílo provedeno. V tomto období žalobce platil hypotéku zbytečně, protože nemohl předmět koupě užívat.3. Žalované 1), 2) a 3) se k podané žalobě vyjádřily tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznávají, neboť žalobce ke svému tvrzení, že jednou z inzerovaných vlastností předmětu koupě bylo, že dům je připojen na kompletní inženýrské sítě, tedy elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci, nenabízí vůbec žádné důkazy. Žalobce sice předložil soudu k důkazu rezervační smlouvu, ze které však vůbec nevyplývá, že by předmětem kupní smlouvy měly být nemovitosti kompletně připojené na všechny inženýrské sítě. Z kupní smlouvy ze dne , datum, naopak zcela jednoznačně vyplývá, že žalobce byl stranou prodávající seznámen nejen s právním, nýbrž i s faktickým stavem předmětu převodu, když žalobce jako kupující prohlásil a svým podpisem stvrdil, že si předmět koupě prohlédl, byl s jeho stavem řádně seznámen a bez výhrad jej do svého vlastnictví přijímá. Žalobu žalobce opírá o reklamaci vad předmětu koupě ze dne , datum, , když tuto reklamaci žalobce odůvodnil tím, že se v domě nenachází vodoměr a že následně zjistil, že do domu není přivedena vodovodní přípojka a že chybí také funkční kanalizace. Tyto údajné vady nelze v žádném případě označit jako vady skryté, neboť při zachování předpokladu obvyklé pozornosti musel žalobce vidět, že k domu není ani nemůže být přivedena vodovodní přípojka, protože dům byl inzerován s ujištěním, že je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody. Na tyto okolnosti byl žalobce výslovně upozorněn realitní makléřkou, která ho s technickým i právním stavem domu seznamovala. Pokud teprve v žalobě žalobce předkládá rozbor pitné vody ze studny, z tohoto dokladu není vůbec zřejmé, kdy došlo ke zhoršení kvality vody, neboť poslední uživatel domu prostřednictvím této studny a tlakového darlingu zajišťoval chod celého domu, když vodu používal nejen k mytí, praní, ale i vaření. Navíc v reklamaci žalobce ze dne , datum, není vůbec zmiňována závadná voda. Je pravdou, že v době prodeje se v domě nenacházel vodoměr, neboť vodu z vlastní studny nebylo třeba vůbec žádným způsobem měřit. Stejně tak tvrzení žalobce v reklamačním protokolu, že zcela schází funkční kanalizace, je evidentně nepravdivé, neboť předchozí uživatel platil firmě , právnická osoba, , IČ , IČO, pravidelně stočné za svádění odpadních vod do veřejné kanalizace. Je však pravdou, že pouze část odpadních vod byla z domu odváděna do veřejné kanalizace před domem a část odpadních vod do jímky, která byla pravidelně vyvážena. Tento technický stav domu vyplýval jednoznačně z inzerce, kterou však žalobce soudu k důkazu nepředkládá, když navíc s tímto technickým stavem domu byl žalobce podrobně seznámen nikoliv žalovanými, nýbrž zprostředkovatelem prodeje, kterého žalovaní pověřili za provizi kompletním zprostředkováním prodeje. Skutečnost byla taková, že žalobce se žádným z prodávajících osobně vůbec nejednal, neboť všichni žalovaní uzavřeli se zprostředkovatelem prodeje firmou Properia group s.r.o. smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje, když se žalobcem jednal pouze realitní makléř, který podrobně seznámil žalobce s technickým i právním stavem předmětu prodeje. Žalobce měl dostatek možností se s předmětem prodeje podrobně seznámit i s ohledem na skutečnost, že teprve po podpisu vlastní kupní smlouvy si žalobce vyřizoval načerpání části ujednané kupní ceny prostřednictvím úvěru poskytnutého společností , právnická osoba, . Tak jak je to zřejmé z odůvodnění žaloby, žalobce předžalobní výzvou uplatnil vyšší finanční částku, než kterou skutečně zažaloval, ze skutkových tvrzení žaloby není zcela zřejmé, zdali se žalobce domáhá touto žalobou poskytnutí přiměřené slevy, nebo náhrady škody, když svůj údajný nárok na slevu opírá o zaplacené faktury a splátky úvěru. Takovémuto postupu ze strany žalobce nelze přisvědčit, když navíc žalobce svůj nárok uplatňuje bez spoluvlastníka své manželky , jméno FO, , která patrně nemá zájem na výsledku tohoto soudního řízení, a proto se k žalobě žalobce dosud nepřipojila. Žalované navrhly žalobu zamítnout.4. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:5. Ze smlouvy o re