34 C 693/2024-51 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobci a), b) se svou žalobou podanou u Okresního soudu v , adresa, dne 9. 10. 2024 domáhali po žalované zaplacení částky 100 000 Kč v příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaná uzavřela s žalobci dne 10. 5. 2024 dohodu o složení blokovacího depozita, a to za účasti realitního makléře , jméno FO, jakožto zprostředkovatele. Dohoda se týkala zamýšleného budoucího prodeje pozemku ve vlastnictví žalované p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, vedeného u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to za cenu 1 490 000 Kč. V souladu s danou smlouvu žalobci uhradili dne 10. 5. 2024 na účet zprostředkovatele blokovací depozitum 100 000 Kč, žalovaná však v rozporu se sjednanou povinností dle čl. 5 odst. 1 písm. c) dohody neučinila žádné kroky k odstranění věcných břemen a zástav váznoucích na předmětném pozemku, ačkoliv se k tomuto smluvně zavázala, se stanovením termínu realizace do konce účinnosti smlouvy o složení blokovacího depozita, tj. do 12. 8. 2024. Dle této dohody měla žalovaná zajistit výmaz všech věcných břemen a zástav nejpozději do daného data, nicméně ani do 2. 9. 2024, kdy byl žalobci pořízen aktuální výpis z katastru nemovitostí, tato břemena ani zástavní práva vymazána nebyla. Žalobci sami iniciovali dne 4. 8. 2024 jednání, neboť zprostředkovatel v rozporu s dohodou nevyvíjel odpovídající aktivitu, dne 9. 8. 2024 proběhla ústní schůzka, na které zastupoval žalovanou zprostředkovatel , jméno FO, na základě plné moci, kdy se jednalo o podmínkách uzavření smlouvy a vymazání práv třetích osob k pozemku; teprve po ukončení této schůzky ve večerních hodinách zprostředkovatel telefonicky informoval žalobce o tom, že předmětný pozemek je zatížen dalším věcným břemenem zřízeným ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., které nebylo doposud evidováno v katastru nemovitostí. Jednalo se o úplatné věcné břemeno, úplata šla ve prospěch žalované, ačkoliv toto břemeno měli nést do budoucna žalobci, jakožto kupující. Bylo zřejmé, že jednání se společností , právnická osoba, . muselo probíhat v delším časovém úseku, aniž by žalovaná nebo zprostředkovatel tuto informaci sdělili žalobcům. Způsob a čas sdělení této informace zprostředkovatelem považují žalobci za zcela nekorektní, zásadně tím byla narušena jejich důvěra v zamýšlený realitní obchod, jednalo se o zásadní právní vadu věci, která významně ovlivňovala kvalitu předmětného pozemku. Zamýšlenou kupní smlouvu se tak nepodařilo uzavřít i přes snahu žalobců o vyjednávání nových podmínek v souvislosti s porušením dohody ze strany žalované a zprostředkovatelem, přičemž žalobcům tak dle čl. 5 odst. 2 dohody vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty. Vzhledem k nemožnosti dospět k dohodě mezi stranami byly žalobci nuceni začít jednat prostřednictvím svého právního zástupce, a přestože tento vyzval žalovanou výzvou ze dne 9. 9. 2024 ve smyslu § 142 a o. s. ř. k zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč, dlužná částka žalovanou zaplacena nebyla.2. Žalovaná s návrhem žalobkyně nesouhlasila, namítala, že žalobci nesprávně vykládají ujednání čl. 5 odst. 1 dohody, když tvrdí, že konec lhůty, kdy měl být proveden výmaz zástavních práv a věcných břemen byl dne 12. 8. 2024, tj. do konce účinnosti dané smlouvy; toto však ze smlouvy nevyplývá, neboť bylo toliko ujednáno, že žalovaná má povinnost provést výmaz předmětných břemen a zástav, ale termín do kdy se zavazuje takto učinit zde stanoven nebyl. Žalovaná tvrdila, že je běžnou praxí v rámci prodeje nemovitosti, že k odstranění takovýchto právních vad dochází až při uzavření kupní smlouvy. Je tedy logické, že dne 9. 8. 2024 proběhla schůzka mezi realitním zprostředkovatelem a kupujícími ohledně podmínek uzavření kupní smlouvy, když měl být vyřešen způsob zániku věcných břemen a zástavního práva. Bohužel k uzavření smlouvy nedošlo, jelikož toto kupující odmítli pro existující věcná práva třetích osob k pozemku. Pokud se jedná o nově zřízené věcné břemeno ve prospěch společnosti , právnická osoba, . žalovaná má za to, že se nejednalo o právní vadu bránící uzavření kupní smlouvy. V průběhu odstraňování zeminy na pozemku v souladu s článkem 5 odst. 1 písm. d) dohody o složení blokovacího depozita, bylo žalovanou zjištěno, že na pozemku se nachází kabeláž společnosti , právnická osoba, . Žalovaná tak v dobré víře a s cílem vyhnout se potenciálnímu sporu se žalobci, že zatajila skrytou vadu pozemku, začala věc řešit s danou společností; následně proto došlo k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., a to za úplatu, která se jednalo o částku v řádech jednotek tisíců korun českých, když samotnou přeložku kabeláže hradila právě žalovaná, což představovalo několik stovek tisíc korun. Žalovaná má za to, že věcným břemenem jednak narovnala faktický stav a jednak tímto předešla vytknutí možné (skryté) vady pozemku a konečně pozemek zhodnotila z vlastních zdrojů (kabeláž zasahuje pouze do části pozemku a na tuto je možno se napojit z pozemku), aniž by toto požadovala po žalobcích nahradit. Žalovaná dále namítala, že žalobcům v souvislosti s nezajištěním výmazu předmětných věcných práv nevznikla žádná škoda, navíc daná smluvní pokuta byla sjednaná zcela v nepoměru vůči ve smlouvě sjednané smluvní pokutě žalobců (v částce 20 000 Kč) pro případ, že by neuhradili blokovací depozitum a v případě, že by odmítli uzavření kupní smlouvy či smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, dokonce nebyli sankcionováni vůbec. Pokud by soud přesto naznal, že nárok žalobců na smluvní pokutu byl naplněn, žalovaná navrhovala, nechť dojde k moderaci smluvní pokuty, když pro takový postup nastaly zákonem stanovené předpoklady s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. , spisová značka, ze dne 11. 1. 2020.3. K tvrzením žalované, že žalobcům nevznikla v souvislosti s nesplněním povinnosti výmazu věcných práv zatěžujících předmětný pozemek žádná škoda žalobci namítali, že jim škoda vznikla, jednalo se o náklady spojené s výběrem nového dalšího pozemku, náklady na právní zastoupení v souvislosti s vymáháním zaplaceného depozita a smluvní pokuty a také náklady související s nevyřešenou bytovou otázkou, kdy se prodloužilo hledání bydlení o další půlrok.4. Po provedeném dokazování soud učinil tato zjištění:5. Z dohody o složení blokovacího depozita uzavřené mezi žalobci a), b) jakožto zájemci o koupi, , jméno FO, , jakožto zprostředkovatelem a žalovanou, jakožto budoucí prodávající, uzavřené 10. 5. 2024 bylo zjištěno, že na základě smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi , jméno FO, , zprostředkovatelem a žalovanou, vlastníkem pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 808 m², zapsaného na LV , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, u , právnická osoba, pro Moravskoslezský, Katastrální pracoviště , adresa, , je oprávněn , jméno FO, zprostředkovat prodej uvedené nemovitosti, přičemž žalobci a), b) mají zájem uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej dané nemovitosti za částku 1 490 000 Kč. Za účelem zablokování nemovitosti a zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů směřujících ke koupi nemovitosti se tak zavázali žalobci a), b) složit blokovací depozitum k rukám zprostředkovatele 100 000 Kč nejpozději do 13. 5. 2024, když pro případ, že tato částka nebude ve stanovené době zaplacena, dohoda se od počátku ruší a zájemci jsou povinni uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč. Prodávající se zavázala bez zbytečného odkladu po vyzvání uzavřít s kupujícími v době účinnosti této smlouvy smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, event. uzavřít s kupujícími kupní smlouvu. Dle čl. 5 odst. 1 písm. c) se prodávající zavázala zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na nemovitostech popsaných v článku I. dohody, přičemž dle čl. 5 odst. 2 této dohody bylo ujednáno, že pokud prodávají poruší povinnosti stanovené v čl. 5 odst. 1 písm. a), b), c) a d) této dohody, zavazuje se zaplatit zájemcům smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, přičemž zprostředkovatel je povinen vrátit zájemcům přijaté blokovacím depozitum do tří pracovních dnů od tohoto porušení. Tato dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 12. 8. 2024.6. Z výpisu z účtu číslo , č. účtu, bylo zjištěno, že žalobkyní b) byla uhrazena dne 10. 5. 2024 částka 100 000 Kč v souladu s výše uvedenou dohodou.7. Z listu vlastnictví č. , hodnota, vedeného pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , opatřeného k 2. 9. 2024, bylo zjištěno, že jako vlastník pozemku číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 808 m² byla zapsána žalovaná. Dále bylo zjištěno, že zde byla zapsána věcná práva zatěžující danou nemovitost, a to zástavní právo smluvní ve prospěch , právnická osoba, ., dále zákaz zcizení a zatížení pozemku zřízený ve prospěch , právnická osoba, . a věcné břemeno – právo umíst