16 C 76/2023-202 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal ke zdejšímu soudu žalobu na určení výše nájemného s tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [obec], jehož součástí je i budova [adresa], objekt k bydlení, v níž se ve [anonymizováno] nadzemním podlaží nachází byt [číslo] o podlahové ploše [výměra], který byl na základě nájemní smlouvy z [datum] ve znění dodatku [číslo] ze [datum] pronajat žalované. Ta hradí nájemné ve výši 1 476 Kč měsíčně (bez nájemného za movité vybavení), tedy ve výši 25,92 Kč za m2. Předmětný bytový dům byl postavený v 60. až 70. letech 20. století, kdy nebyly kladeny požadavky na energetickou hospodárnost budov, byl postaven z příčně děrovaných cihel tloušťky 37,5 mm s dřevěnými okny, omítnutý břízolitovou fasádou, kdy žalobce musel opakovaně vynakládat vysoké náklady na opravy budovy, a to odstranění zatékání do střechy, havarijní stav omítek, opravy děravých svodů a okapů, odstraňoval rozpadlé zdivo ve štítu, většinou za využití výškové plošiny. Opadávala fasáda, čímž docházelo k zatékání do půdy a bytů pod půdními prostory, opadávající omítkou a zdivem hrozilo zranění osob pohybujících se po chodníku na velice frekventovaném místě. Skrze původní staré hliníkové výkladce u nebytových prostor docházelo k významným únikům tepla. Nájemci bytů si rovněž opakovaně stěžovali na vysoké náklady za dodávky tepla, na výskyt plísní v bytech pod půdními prostory. Došlo rovněž k výměně většiny původních dřevěných oken v bytové části za okna plastová. Již v roce 2017 byla zpracována studie na realizaci stavebních úprav a zateplení bytového domu [adresa] až 18, z níž vyplynulo doporučení na zateplení kontaktním atestovaným zateplovacím systémem, zateplení nevyužívaných půdních prostorů, zateplení pochozích částí podlah půdy a na celkovou sanaci stávající střešní krytiny a klempířských prvků. Z průkazu energetické náročnosti budovy, který byl v roce 2017 zpracován, vyplynula energetická náročnost jako E – nehospodárná, přičemž bylo odhadováno, že po zateplení dojde ke snížení energetické náročnosti až o 66 %, kdy doporučením zpracovatele bylo vyměnit okna i dveře, které doposud výměnou neprošly, zateplit obvodové zdivo, podlahy v prostoru sklepa a střechy a střechu zrekonstruovat. Na tomto podkladě, který byl v roce 2018 aktualizován, byla zpracována projektová dokumentace pro provádění stavby, dle níž byly realizovány stavební úpravy spočívající ve výměně stávající střešní krytiny za novou včetně laťování, sanace a opravy stávajících konstrukcí vzduchotechniky nad střešní rovinou (vyústění plechových komponentů původní nefunkční vzduchotechniky, nátěry ocelových konstrukcí a podobně), k výměně starých oken za nová plastová na střeše, k výměně výkladců a vstupních dveří v nebytových prostorách v přízemí za nové z hliníku, výměně stávajících vstupních dveří do společných prostor bytových částí domu za nové, k výměně klempířských prvků střechy (její oplechování, výměna okapních žlabů a dešťových svodů), k výměně okenních parapetů, opravě lodžií (nové podlahové konstrukce a nová zábradlí), k demontáži a opětovné montáži stávajících mříží v oknech v 1. nadzemním podlaží po revitalizaci, k zateplení fasády, podlah půdy a stropu v suterénech a k aplikování kabřincového obkladu soklu v původním rozsahu. Po dokončení stavebních prací poskytl energetický specialista Ing. [příjmení] dne [datum] stanovisko, z něhož vyplývá, že provedenými stavebními pracemi došlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodávané energie přibližně v hodnotě 60 % Náklady vynaložené na stavební úpravy tak byly dle tohoto stanoviska vynaloženy účelně. Nájemci byli o rozsahu stavebních prací před jejich započetím písemně informováni a byli vyzváni k vyklizení půdních i dalších společných prostor chodeb v suterénech, neboť v některých se nacházely jejich věci, a to z důvodu vyklizení staveniště a také z důvodu požární bezpečnosti. Jelikož tyto prostory sami nevyklidili, zajistil toto vyklizení žalobce na své náklady ve výši 25 000 Kč. Dodavatel, který provedl stavební úpravy, byl vybrán na základě zadávacího řízení o veřejné zakázce, jednalo se o společnost [právnická osoba], kdy hlavním kritériem výběru byla nejnižší nabídková cena. S uvedenou korporací byla uzavřena dne [datum] smlouva o dílo ve znění dodatku [číslo] z [datum] na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH, kdy spolu s DPH činily celkové náklady stavebních prací a ostatní související náklady částku 13 019 888,22 Kč. Ostatní náklady, které nebyly technickým zhodnocením budovy, vyčíslil žalobce na podkladě projektové a související dokumentace díla na 254 995,22 Kč. Tuto částku odečetl od celkových nákladů a dospěl k závěru, že účelně vynaložené náklady činí 12 764 893 Kč. Rada [územní celek] přijala dne [datum] usnesení [číslo] [rok], kterým schválila navýšení nájemného v budově o 10 % z účelně vynaložených nákladů dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci, schválila zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku. Na podkladě usnesení rady města zveřejnil žalobce záměr navýšení nájemného na úřední desce po dobu patnácti dnů do [datum]. Žalované byl současně zaslán návrh na zvýšení nájemného o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně s žádostí o zaujetí stanoviska do [datum], přičemž žalovaná žalobci sdělila, že s návrhem nesouhlasí, proto ji dne [datum] žalobce zaslal návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně s tím, aby své stanovisko sdělila do [datum]. Na základě písemné žádosti nájemců bytů o osobní jednání proběhlo dne [datum] jednání za účasti žalobce se zástupci nájemců bytů, na kterém zástupci nájemců návrh na zvýšení nájemného odmítli. Proto byli žalobcem vyzváni k podání vlastního protinávrhu nejpozději do [datum] tak, aby mohl být předložen radě města, přičemž poslední den lhůty předložila Mgr. [jméno] [příjmení] jménem ostatních nájemců, aniž by doložila plné moci k zastupování, žádost o další jednání s vedením města. [příjmení] moci doložila dne [datum] a vyjádřila nesouhlas s jakýmkoli zvýšením nájemného na základě provedené rekonstrukce v budovách [adresa] až [anonymizováno]. Jelikož do nového jednání rady města, které proběhlo dne [datum], nebylo mezi stranami sporu ani ostatními nájemci dosaženo dohody, byla věc předložena radě města k dalšímu postupu. Ta usnesením ze [datum] rozhodla o zvýšení nájmu o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů s tím, že pokud nebude tento návrh do dvou měsíců od jeho doručení nájemci akceptován, schválila rada podání žaloby k soudu. Ke shodě mezi účastníky řízení nedošlo. Celková částka účelně vynaložených nákladů ve výši 12 764 893 Kč byla rozpočtena podle počtu subjektů v jednotlivých domech a následně pak vypočtené účelně vynaložené náklady pro jednotlivá čísla popisná dle velikosti bytů a nebytových prostor v každém domě, přičemž budovy [adresa] byly vzhledem k vzájemnému propojení posuzovány jako jedna. U budovy [adresa] bylo počítáno se šesti byty a jedním nebytovým prostorem, u budovy [adresa] s osmi byty a jedním nebytovým prostorem a u budov [adresa] + [anonymizováno] s třinácti byty a dvěma nebytovými prostorami. Celkem tak bylo počítáno s 31 byty a nebytovými prostorami, přičemž na dům [adresa] připadlo z účelně vynaložených nákladů 2 882 395 Kč. Tato částka byla rozpočtena podle podlahové plochy bytů a nebytových prostor, přičemž 3,5 % na předmětný byt pronajatý žalované představuje částku 1 073 Kč měsíčně. Spolu se stávajícím nájemným ve výši 1 476 Kč měsíčně by žalovaná měla dle žaloby hradit částku 2 549 Kč měsíčně. Kromě toho hradí ještě 22 Kč měsíčně za movité vybavení bytu. 2. V dané věci nařídil soud první jednání na 31. 8. 2023, kdy spolu s předvoláním vyzval žalovanou, aby se k předmětné žalobě ve lhůtě deseti dnů vyjádřila. Jelikož tato lhůta uplynula marně, urgoval soud stanovisko žalované, která dne 11. 8. 2023 soudu e-mailem sdělila, že se vyjadřovat před samotným jednáním nebude, neboť k tomu není povinna, vyjádří se až při jednání soudu po poučení o svých procesních povinnostech. Dne 23. 8. 2023 požádala právní zástupkyně žalobce o odročení jednání s tím, že i nadále probíhají jednání s jednotlivými nájemci a lze předpokládat dosažení dohody, přičemž žalobce by rád volil jednotný postup ve vztahu ke všem nájemcům bytů a navrhla, aby jednání bylo nařízeno až po 1. 11. 2023. Soud této žádosti vyhověl a jednání odročil na 2. 11. 2023, což bylo žalované sděleno dne 28. 8. 2023. Ta dne 18. 10. 2023 požádala o odročení jednání s tím, že požaduje určitý prostor k zajištění podkladů pro další jednání s žalobcem s přihlédnutím k termínu zasedání rady města, neboť předpokládá uzavření dohody a ukončení soudního sporu a požádala, aby bylo jednání odročeno na druhou polovinu ledna. Soud žalované sdělil, že této žádosti nevyhovuje, přičemž dne 30. 10. 2023 přišlo soudu ze stejné e-mailové adresy jako předchozí žádost o odročení jednání sdělení, že o odročení jednání žádala obecná zmocněnkyně žalované [příjmení] [celé jm