18 C 61/2025-178 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 10. 4. 2025 podanou u Okresního soudu v Příbrami domáhala určení, že je výlučnou vlastnicí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2 zapsaného na LV č. , hodnota, vedeném u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a k. ú. , adresa, . Podle žaloby uzavřela dne 6. 12. 2010 kupní smlouvu, na základě které nabyla do výlučného vlastnictví bytovou jednotku v budově č. p. , Anonymizováno, na st. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž v téže budově, spoluvlastnické podíly na budově a pozemku a zahradu p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Teprve v roce 2023 zjistila, že část zahrady, kterou dlouhodobě užívá, je ve skutečnosti pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2 zapsaná jako vlastnictví žalovaného. Oba pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jsou od počátku jejího užívání oploceny společným plotem, na kterém se nic nezměnilo a její právní předchůdci užívali oba pozemky jako zahradu již od 70 let minulého století v dobré víře, tj. po dobu nejméně 50 let. Žalobkyně má zato, že jsou splněny podmínky pro mimořádné vydržení sporného pozemku dle ustanovení § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Ve vyjádření k žalobě ze dne 16. 6. 2025 uvedl, že se na něj žalobkyně obrátila dne 14. 9. 2023 s žádostí o uznání jejího vlastnického práva ke spornému pozemku. Zastupitelstvo žalovaného neschválilo souhlasné prohlášení a žalobkyně na to reagovala žádostí ze dne 15. 4. 2024 o odprodej pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Ten byl schválen zastupitelstvem , adresa, za podmínky kupní ceny 1 900 Kč za metr čtvereční. K podpisu kupní smlouvy již nedošlo. Co se týká tvrzeného mimořádného vydržení, žalovaný namítá skutečnost evidence vlastníků v katastru nemovitostí, tedy „veřejný seznam“, a odvolává se na princip materiální publicity s tím, že žalobkyně měla kdykoliv možnost nahlédnutím dálkovým způsobem do katastru nemovitostí zjistit skutečný stav věci. Podle žalovaného, je-li právo k nemovitosti zapsáno do veřejného seznamu, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Tato zásada vylučuje dle žalovaného dobrou víru držitele o tom, že mu náleží právo k nemovité věci a nemůže jít o držbu poctivou způsobilou zakládat vydržení. Služba nahlížení do katastru nemovitostí byla na internetu spuštěna již v roce 2001. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby.3. Žalobkyně v podání ze dne 13. 8. 2025 poukázala na chybnou argumentaci žalovaného ohledně podmínek mimořádného vydržení, které žalovaný směšuje s podmínkami řádného vydržení stanovenými v § 1089 o. z. Zároveň k tvrzení žalovaného ohledně nepoctivého úmyslu v případě, že si držitel neověří stav nahlédnutím do katastru nemovitostí, poukazuje obecně na judikatorní závěry. Tvrdí zároveň že žalobkyně a její právní předchůdci byli v tzv. omluvitelném omylu, když užívali oba společně oplocené pozemky desítky let v nezměněném stavu. tzn. chopili se držby pozemků za situace, kdy hranice v terénu byly vyznačeny nezměněným oplocením, a nemohli tak zjistit, že neodpovídají právním hranicím. K otázce započtení držby právních předchůdců poukazuje žalobkyně na ustanovení § 1096 odst. 2 o. z.4. Při jednání ve věci samé dne 6. 11. 2025 účastníci setrvali na svých stanoviscích. Soudce seznámil účastníky s obsahem přípravy k jednání. Poukázal na to, že předmětem řízení je určení vlastnictví k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Mezi účastníky je nesporné, že pozemek je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastnictví žalovaného, sporné je, zda žalobkyně vydržela vlastnictví k tomuto pozemku ve smyslu ustanovení § 1095 o. z. V tomto směru soud provede dokazování navrženými důkazy a případně poučí účastníky dle ustanovení § 118a o. s. ř. Zároveň upozornil účastníky, že ke konci prvního jednání nastává zákonná koncentrace řízení ve smyslu ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř., a na to, že nepoctivý úmysl, na nějž se víceméně odvolává žalovaná strana, musí prokázat ten, kdo se mimořádnému vydržení brání. V tomto případě tedy žalovaný.5. Z listinných důkazů účastníky předložených soud zjistil následující skutečnosti. Kupní smlouvou ze dne 6. 12. 2010 prodala prodávající , jméno FO, kupující žalobkyni nemovitosti specifikované jako jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve 3. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na pozemku st. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech této budovy a pozemku, dále jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – garáž tamtéž s přináležejícím spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku, a konečně pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha o výměře 197 m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, a na LV č. , hodnota, vedených u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, pro obec a k. ú. , adresa, . V čl. IV. odst. 4. smlouvy žalobkyně prohlašuje, že je jí znám faktický stav předmětu převodu a s ním se seznámila.6. Sporná nemovitost p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla dle výpisu z LV , Anonymizováno, pro obec a k. ú. , adresa, ke dni 6. 12. 2010 na něm zapsána jako vlastnictví , adresa, , tj. žalovaného.7. Dopisem ze dne 14. 9. 2023 se žalobkyně obrací na žalovaného s žádostí o bezplatný převod sporného pozemku do jejího vlastnictví z důvodu argumentovaného vydržení shodně jako v žalobním návrhu.8. Dopisem ze dne 3. 3. 2025 vyzývá právní zástupce žalobkyně žalovaného k souhlasnému prohlášení o uznání vlastnictví sporného pozemku pro žalobkyni s ohledem na mimořádné vydržení. Jedná se o předžalobní výzvu. Dopis byl dodán do datové schránky žalovaného téhož dne.9. Dopisem ze dne 6. 3. 2025 sděluje žalovaný právnímu zástupci žalobkyně, že uznání vlastnického práva žalobkyně zastupitelství neschválilo, ale je odsouhlasený prodej za 1 900 Kč/m2.10. Dopisem ze dne 22. 8. 2024 žalovaný sděluje žalobkyni, že Rada města schválila úhradu částky za bezesmluvní užívání předmětného pozemku ve výši 264 Kč/m2 a rok, a to zpětně za tři roky a souhlasí s jeho prodejem žalobkyni za shora uvedenou kupní cenu.11. Právní zástupkyně žalovaného na podporu svého stanoviska o možnosti žalobkyně seznámit se se skutečným stavem vlastnických práv a hranic pozemků předložila k důkazu snímek katastrální mapy. Z něj je patrno, že sporný pozemek se nachází mezi pozemkem žalobkyně p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemkem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, hraničícím s budovou, v níž jsou umístěny bytová a nebytová jednotka ve vlastnictví žalobkyně, které zakoupila kupní smlouvou. Na mapě jsou právní hranice pozemků vyznačeny plnou čarou a jednotlivé pozemky jsou označeny svými parcelními čísly zcela zřetelně. Seznam dalších pozemků se sporem nesouvisejících ve vlastnictví žalovaného jím předloženým soud k důkazu jako nadbytečný neprováděl.12. K návrhu žalující strany soud provedl účastnickou výpověď žalobkyně. Ta uvedla, že sháněla byt se zahradou, prodávající jej prodávala. Protože se v této problematice plně neorientuje, obrátila se na realitní kancelář, aby jí s koupí pomohla. Fyzicky, když vyšla z domu na zahradu, byl zde jeden pozemek oddělený plotem od sousedů, ani jí nenapadlo to zkoumat. Na sporný pozemek není přístup jinudy než přes dům. Že zahrada není celá její, zjistila, když jí přišel dopis od lidí, kteří zkupují pozemky. K tomu žalobkyně předložila obecný neadresovaný dopis, v kterém odesílatel , tituly před jménem, , jméno FO, projevuje zájem o pozemek zapsaný na LV č. , hodnota, a LV , Anonymizováno, . Na základě této výzvy žalobkyně chtěla zjistit, co po ní vlastně žadatel chce, začala to zkoumat a zjistila, že sporný pozemek není v jejím vlastnictví. Po celou dobu od uzavření kupní smlouvy po ní nikdo nic nechtěl, ani držení nemovitostí nezpochybňoval. K dotazu soudu, jaké v době uzavření kupní smlouvy v roce 2010 viděla podklady, a jak se zajímala o specifikaci toho, co vlastně kupuje, žalobkyně uvedla, že viděla podobný snímek katastrální mapy, jako předložila právní zástupkyně žalovaného. Jsou tam čísla pozemků, ale stejně jako na k důkazu předloženém snímku sporný pozemek žádné číslo uvedené nemá, je uskočené k sousedům (poznámka soudu - na snímku pozemky, které jsou příliš plošně malé, mají číslo uvedené na sousedním pozemku s tím, že z pozemku, ke kterému se číslo vztahuje, vede k číslu šipka). Snímek jí ukazovala realitní kancelář, byl u kupní smlouvy. Ukazovala jí také nabývací titul rozhodnutí o dědictví. K výzvě soudu, aby upřesnila tvrzení o užívání pozemku právními předchůdci, žalobkyně uvedla, že v domě byly čtyři rodiny a tatínek prodávající, který se zúčastnil výstavby domu, to měl na dožití a jeho dcera to po zdědění hned prodala. Lidi, kteří zde bydlí, pozemky užívají celý život. K výzvě o předložení snímku katastrální mapy, o kterém hovořila