31 C 128/2020-94 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se žalobou z 16. 9. 2020 zaplacení shora uvedené částky s tvrzením, že uzavřela dne 23. 8. 2019 s žalovanou, prostřednictvím zprostředkovatele – realitní kanceláře [právnická osoba], [IČO], Rezervační smlouvu č. [anonymizováno], jejímž předmětem bylo rezervovat žalobkyni níže specifikovanou nemovitou věc a zároveň žalobkyně dne 26. 8. 2019 uhradila žalované částku 150 000 Kč jako rezervační zálohu. Dne 3. 10. 2019 uzavřela žalobkyně s žalovanou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno], jejímž předmětem bylo sjednání podmínek pro uzavření kupní smlouvy pro úplatný převod vlastnického práva k nemovité věci, a to část z pozemku parc. [číslo] označená na výkresu [anonymizováno] – [anonymizováno] a scelování pozemků v příloze [číslo] smlouvy jako [číslo] o předpokládané výměře 174 m², tedy pozemek budoucí zastavěné plochy a nádvoří, jehož součástí je stavba – dvoupodlažní rodinný dům s pořadovým označením [anonymizováno], to vše zapsané v katastru nemovitostí [katastrální uzemí], cena nemovitosti byla stanovena v této smlouvě a činila 10 600 000 Kč vč. DPH. Zároveň žalobkyně dne 30. 10. 2019 uhradila žalované částku 910 000 Kč jako druhou část zálohy v souladu s odst. 4.2. písm. b) smlouvy. Před uzavřením Smlouvy žalobkyně informovala žalovanou prostřednictvím zprostředkovatele o tom, že hodlá nákup nemovitosti financovat z prostředků inkasovaných z prodeje jiné své nemovité věci. Žalovaná vyzvala žalobkyni dne 15. 11. 2019 oznámením o udělení kolaudačního souhlasu a přidělení čísla popisného a výzvou k uzavření kupní smlouvy, která byla doručena dne 18. 11. 2019 k uzavření kupní smlouvy do 30 dnů od doručení výzvy a úhradě poslední části kupní ceny do 20 dnů od doručení výzvy. Žalobkyně požádala žalovanou o umožnění odkladu splatnosti poslední části kupní ceny nemovitosti a podpisu kupní smlouvy do doby prodeje své jiné nemovitosti, ze které chtěla žalobkyně financovat nákup předmětné nemovitosti, jak bylo uvedeno již výše. Žalovaná žádosti žalobkyně částečně dne 17. 12. 2019 vyhověla a odložila splatnost do 31. 1. 2020. Dne 10. 2. 2020 poslala žalovaná žalobkyni e-mailem dopis, následně doručený dne 24. 2. 2020 doporučenou poštou, kterým žalobkyni oznamuje, že z důvodu, že uvedla žalovanou v omyl nepravdivými prohlášeními obsaženými zejména v čl. 5 odst. 5.4. Rezervační smlouvy č. [anonymizováno] ze dne 23.8.2019, opětovně zopakovanými v čl. 4 odst. 4.4. Smlouvy, a s ohledem na marné uplynutí prodloužené lhůty k plnění od Smlouvy odstupuje a složené části kupní ceny a náklady na tzv. klientské změny započítává na smluvní pokutu v souladu s ustanovením odst. 6.4. a 6.5. smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobkyně byla ze strany žalované uvedena v omyl tím, že před podpisem Smlouvy nebyla informována o skutečnosti, že v době podpisu Smlouvy již byl vydán kolaudační souhlas a předmětná nemovitost již měla přidělené číslo popisné, protože v takovém případě se uzavření Smlouvy jeví jako nadbytečné a mohla být uzavřena přímo kupní smlouva. Jak později žalobkyně zjistila, žádost o kolaudační souhlas žalovaná podala již 7. 8. 2019 a kolaudace nabyla právní moci dne 24. 9. 2019 a týž den (24. 9. 2019) žalovaná rovněž podala žádost na přidělení popisného čísla, které magistrát hl. m. Prahy přidělil dne 2. 10. 2019. Vzhledem k tomu, že veškeré body, kterými byla podmíněna výzva k uzavření kupní smlouvy, byly splněny již před uzavřením Smlouvy, je žalobkyně přesvědčena, že žalovaná porušila ujednání bodu 5.7. Smlouvy tím, že neinformovala žalobkyni o rozhodných skutečnost a záměrně požadovala podpis Smlouvy žalobkyní, aby si žalobkyni zavázala k úhradě celé částky kupní ceny nebo minimálně k úhradě smluvní pokuty, protože si byla plně vědoma skutečnosti, že kupní smlouvu by žalobkyně do doby realizace prodeje jiné nemovitosti nepodepsala. 2. Žalovaná nárok požadovaný žalobkyní neuznává a popírá jeho existenci, a to v celé jeho výši. Žalovaná činí nesporným, že společně se žalobkyní uzavřely dne 23. 8. 2019 Rezervační smlouvu č. [anonymizováno], dne 2. 10. 2019 Smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] a následně dne 20. 11. 2019 dodatek [číslo] ke Smlouvě. Předmětem výše uvedených smluv bylo sjednání podmínek budoucího úplatného převodu vlastnictví ke dvoupodlažnímu rodinnému domu s projektovým označení [anonymizováno] včetně pozemku, to vše v katastrálním území Modřany, obec Praha, ze žalované na žalobkyni za základní kupní cenu ve výši 10 600 000 Kč. Účastnice se dále dohodly, že na základě požadavku žalobkyně bude kupní cena navýšena o úhradu tzv.„ klientských změn“ ve výši 124 402 Kč. Žalobkyně se na základě ujednání v čl. 4 odst. 4.2. písm. c) Smlouvy zavázala k úhradě doplatku kupní ceny ve výši 9 540 000 Kč z vlastních zdrojů, a to nejpozději do 20 dnů ode dne doručení výzvy k uzavření kupní smlouvy učiněné žalovanou. Žalobkyně požádala žalovanou o posunutí termínu splatnosti doplatku do dne 31. 1. 2020. Žalovaná této žádosti vyhověla. Žalovaná svou povinnost nesplnila ani ve lhůtě prodloužené o dalších 54 dnů, tedy ve lhůtě prodloužené o téměř trojnásobek původní lhůty. Žalobkyně tak měla ke splnění svého závazku, k němuž se zavázala v rámci vlastní smluvní volnosti, celkem 74 dnů. Žalovaná učinila maximum pro to, aby žalobkyni splnění jejího závazku umožnila. Žalobkyně tohoto vstřícného přístupu žalované nevyužila a svůj závazek nesplnila. Žalované tedy nezbylo, než svým přípisem datovaným dne 10. 2. 2020 odstoupit od smlouvy dle čl. 6 odst. 6.3. Smlouvy, uplatnit nárok na smluvní pokutu ve výši 10% z celkové kupní ceny a zálohy na tzv.„ klientské změny“. Žalovaná má za to, že tvrzení žalobkyně ohledně jejích nenaplněných předpokladů o zajištění zdrojů k financování koupě předmětné nemovitosti nejsou plausibilní ve vztahu k předmětu řízení, ani nepředstavují liberační důvod, kterým by bylo možné ospravedlnit nesplnění smluvních závazků žalobkyně. 3. Soud v řízení vycházel z těchto důkazů: 4. Z Rezervační smlouvy č. [anonymizováno] ze dne 23. 8. 2019 vyplynulo, že žalobkyně na straně Zájemce a žalovaná na straně Budoucího prodávajícího spolu uzavřeli smlouvu, jíž se žalovaná zavázala pro žalobkyni rezervovat Předmět převodu – část pozemku parcelní [číslo] o předpokládané výměře 174 m2, jehož součástí bude stavba, dvoupodlažní rodinný dům s označením [anonymizováno] – a to tak, že za splnění podmínek bude mít žalobkyně možnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní – Budoucí smlouvy. Žalobkyně se zavázala zaplatit žalované [příjmení] zálohu v částce 150 000 Kč. Kupní cena za převod vlastnického práva k Předmětu převodu byla stanovena částkou 10 600 000 Kč vč. DPH. Na první část zálohy na kupní cenu se započte zaplacená Rezervační záloha. Pro případ hrazení Kupní ceny vlastními prostředky Zájemce prohlašuje, že disponuje bez jakéhokoliv omezení dostatečnou výší vlastních finančních prostředků za účelem úhrady celé Kupní ceny (odst. 5.4). Ukáže-li se prohlášení Zájemce dle odst. 5.4 této Smlouvy jako nepravdivé nebo postupem času neaktuální, má Budoucí prodávající právo od této Smlouvy odstoupit a Zájemce je povinen zaplatit Budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Smluvní pokuta se okamžikem odstoupení od této Smlouvy započítává proti Zájemcem uhrazené rezervační záloze. 5. Z Historie pohybů – běžný účet za období 01.01.2019 – 14.09.2020 vyplynulo, že bylo plněno celkem 1 185 402 Kč. 6. Ze Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] ze dne 3. 10. 2019 vč. přílohy vyplynulo, že žalobkyně na straně budoucí kupující a žalovaná na straně budoucího prodávajícího spolu uzavřeli smlouvu, jíž byly sjednány podmínky uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude úplatný převod vlastnického práva k Předmětu převodu (viz výše) z budoucího prodávajícího na budoucího kupujícího. Výzvu k uzavření Kupní smlouvy je oprávněn učinit pouze budoucí prodávající, a to do 90 dnů od doručení budoucímu prodávajícímu posledního kolaudačního souhlasu vydaného v rámci III. etapy Projektu místně příslušným stavebním úřadem a za předpokladu přidělení čísla popisného Předmětu převodu. Smluvní strany se zavazují, že Kupní smlouvu uzavřou do třiceti dnů od doručení výzvy. Budoucí prodávající může odstoupit od této smlouvy, pokud budoucí kupující neuzavře Kupní smlouvu v uvedeném termínu. Porušením povinností budoucího kupujícího dle předchozích vět tohoto odstavce vzniká budoucímu prodávajícímu zároveň vůči budoucímu kupujícímu nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši deseti procent z kupní ceny. Tato smlouva se uzavírá na dobu do 31. 3. 2020. 7. Z Dodatku [číslo] ke Smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy č. [anonymizováno] ze dne 4. 11. 2019 vyplynulo, že strany předmětné smlouvy o smlouvě budoucí sjednaly doplnění smlouvy, a to tak, že se dohodly na provedení klientských změn a její ceny, tak že kupní cena se zvyšuje o částku 124 402 Kč vč. DPH. 8. Z dopisu ze dne 15. 11. 2019 vyplynulo, že žalovaná oznámila žalobkyni, že řadovému domu [anonymizováno] byl udělen kolaudační souhlas a přiděleno