25 C 14/2022-75 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 13. 1. 2022 domáhal rozhodnutí, jímž by byla žalovanému uložena povinnost odstranit stavební úpravy v domě [adresa] na [část obce] v [obec]. 2. Konkrétně žalobce v návrhu včetně jeho doplnění ze dne 12. 12. 2022 tvrdil, že je osobou odpovědnou za správu domu [adresa] na [část obce] (dále jen„ Dům“), zatímco žalovaný je vlastníkem jednotky [číslo] – bytu v tomto domě (dále jen„ Byt“). Na shromáždění společenství vlastníků jednotek dne 23. 9. 2015 žalovaný oznámil svůj záměr provedení změny Bytu na nebytový prostor, jímž by došlo ke zvětšení podlahové plochy Bytu na úkor společných částí Domu. Jelikož na zasedání nebyl dostatečný počet vlastníků ke schválení tohoto návrhu, a většina přítomných se navíc vyjádřila negativně, o tomto návrhu žalovaného se nehlasovalo. V roce 2016 žalovaný však bez stavebního povolení a bez souhlasu společenství vlastníků započal v Bytě se stavebními úpravami. Těmito úpravami zasáhl do společných částí Domu a zvětšil podlahovou plochu Bytu. V únoru roku 2016 bylo navíc zjištěno, že žalovaný nabízí pronájem Bytu jako nebytového prostoru. V září 2016 žalovaný odstranil rozvody tepla v Bytě včetně koncových částí a radiátorů a zboural korpus výtahové šachty na popelnice. Dne 19. 11. 2016 se žalovaný pokusil vybourat okna a pravděpodobně také dvířka k šachtě výtahu umístěné na fasádě; žalobce tomuto zabránil za účasti Policie ČR. Žalovaný, přes výzvy žalobce, vlastníků dalších jednotek v Domě i stavebního úřadu k zastavení stavebních prací, v těchto pracích pokračoval. Předběžný opatřením – usnesením Obvodního soudu pro Prahu 1 č. j. 33 Nc 2356/2017-32 ze dne 2. 5. 2017 – bylo žalovanému uloženo, aby v Bytě zastavil veškeré stavební práce. Vzhledem k tomu, že žalovaný zasáhl do společných částí Domu nepovolenou a neschválenou stavbou, žalobce se domáhá toho, aby tyto stavební úpravy žalovaný odstranil. Jmenovitě je žalovaný povinen na vlastní náklady odstranit stavební úpravy spočívající a) v odstranění konstrukce spodní části světlíku v prostoru Bytu – odstranění obvodových zdí světlíku a zastropení světlíku na úrovni stropu 1. nadzemního podlaží (dále jen„ odstranění konstrukce spodní části světlíku“); b) v odstranění části šachty sklepního nákladního výtahu v prostoru Bytu a vybudování podlahy v prostoru šachty sklepního nákladního výtahu v úrovni podlahy Bytu (dále jen„ odstranění části šachty nákladního výtahu“); c) v odstranění rozvodů tepla včetně pěti měděných radiátorů stylově odpovídajících původnímu architektonickému vzhledu Domu, termohlavic a poměrových měřidel v prostoru Bytu a odpojení rozvodů tepla a teplé vody v Bytě od domovních rozvodů (dále jen„ odstranění rozvodů tepla“); d) ve zvětšení podlahové plochy Bytu na úrok společných částí Domu odstraněním příček rozdělujících prostor Bytu na kuchyň, předsíň, koupelnu, WC, pokoj 1, pokoj 2, spíž 1, spíž 2, komoru 1 a komoru 2 s funkcionalistickými dveřmi stylově odpovídajícími původnímu architektonickému vzhledu Domu včetně zárubní (dále jen„ odstranění příček“) a e) v poškození obvodového pláště Domu u oken Bytu (dále jen„ odstranění poškození obvodového pláště Domu“), a to vše podle návrhu technologického postupu prací vypracovaného oprávněnou osobou podle zákona č. 360/1992 Sb. a uvést společné části tohoto domu do předchozího stavu v souladu s rozhodnutím stavebního úřadu [číslo jednací] ze dne 25. 6. 1937 a č. j. V [číslo] ze dne 28. 5. 1956. 3. K žalobě se vyjádřil žalovaný tak, že v roce 2015 na shromáždění společenství vlastníků jednotek žalobce představil návrh na změnu účelu užívání Bytu na nebytový prostor (galerii). Tento návrh však nebyl projednán z důvodu nesplnění usnášeníschopného fóra, byť byli přítomni vlastníci s 59,55 % hlasů. Byt navíc nesplňoval hygienické normy na dostatečnou dobu oslunění dle tehdy platných požadavků ČSN 73 4301, žalovaný jej proto nemohl využívat jako obytný prostor. Žalovaný dále namítá, že kromě odstranění rozvodů tepla nedošlo k zásahu do společných částí Domu, neboť světlík a korpus výtahové šachty jsou součástí Bytu a odstraněním korpusu výtahové šachty a odstraněním konstrukce vestavku v kuchyni (spodní části světlíku) tak nedošlo ke zvětšení podlahové plochy Bytu. K odstranění části šachty nákladního výtahu žalovaný uvedl, že výtahová šachta není v prohlášení vlastníka o vymezení jednotek ze dne 20. 6. 2001 vymezena jako společná část Domu. Prohlášení se týká pouze výtahu umístěného na chodbě, nikoli výtahové šachty umístěné uvnitř Bytu. K odstranění konstrukce spodní části světlíku žalovaný uvedl, že tento vestavek není v čl. 4 prohlášení vlastníka, ani v podlažním nákresu Bytu vůbec zakreslen, není proto společnou částí Domu. K odstranění rozvodů tepla žalovaný uvedl, že tímto skutečně došlo k zásahu do společných částí Domu. K tomuto odstranění ale žalovaný přistoupil z důvodu nefunkčních a neudržovaných radiátorů z první republiky, které v Bytě byly. Bez zásahu žalovaného by byl Byt v zimním období neobyvatelný. S nevyhovujícím stavem radiátorů v Bytě byl žalobce srozuměn, žalovaný si nechal zpracovat technickou zprávu za účelem nahrazení radiátorů za podlahové topení pro účely informování žalobce a získání jeho souhlasu. Žalobu označil za zjevné zneužití práva. 4. K vyjádření žalovaného podal žalobce repliku, ve které upřesnil, že světlík je stavební šachta, která prostupuje všechna podlaží Domu a slouží k osvětlení místností, která nemají okno v obvodové zdi, případně i k větrání. Stěny výtahové šachty jsou tvořeny zdmi Domu, tj. jeho svislými konstrukcemi. Podle čl. 3 změny prohlášení vlastníka ze dne 7. 8. 2006 náleží svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce ke společným částem Domu. K zasedání shromáždění společenství vlastníků žalobce uvádí, že ke schválení zásahu do fasády a dalších společných prostor je nutný souhlas vlastníků představující alespoň 75 % všech hlasů. O návrhu žalovaného tak nebylo možné hlasovat. Ze zápisu ze zasedání zároveň vyplývá, že k projednání návrhu nebylo možné přistoupit i z důvodu nezaslání potřebných podkladů. Dále bylo konstatováno provedení stavebních úprav žalovaným bez požadovaného souhlasu žalobce, a to přes dvouleté upozorňování žalovaného o nezbytnosti postupování v souladu s právními předpisy. Pokud Byt nesplňovat hygienické normy, měl se žalovaný domáhat práv z vadného plnění vůči prodávajícímu, nikoli však proti žalobci. Žalobce zdůraznil, že Dům se nachází v památkové zóně a nelze tudíž jakkoli měnit vzhled Domu bez souhlasu orgánu památkové péče. 5. V duplice žalovaný uvedl, že část vestavby v jednotce žalovaného nebyla tvořena zdmi Domu či příčkami a současně v ní nebyla umístěna kabina výtahu. Vestavek navíc nebyl více než osm let využíván, nebyl udržován a chátral. Úprava spodní části světlíku nijak nezměnila možnost jeho užívání v ostatních patrech Domu, neboť Byt se nachází v přízemí. Bezdůvodné odpírání souhlasu žalobcem a odmítání jednání je zjevným zneužitím práva. 6. Při ústním jednání dne 19. 4. 2023 soud žalobce poučil o nedostatečném prokázání poškození obvodového pláště Domu u oken. Žalovaného soud poučil, že musí prokázat, že topení bylo v havarijním stavu a že současný způsob provedení topení nijak nezasáhl do práv spoluvlastníků, případně jakou měrou se žalovaný podílí na společném topném systému. 7. Soud ve věci provedl dokazování, ze kterého zjistil následující skutkový stav: 8. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], původního předsedy a následně člena výboru společenství vlastníků jednotek, soud zjistil, že s ním žalovaný konzultoval úpravy v Bytě, konkrétně podlahové topení, vstup do Domu z ulice [ulice], vybudování výloh, předělání Bytu na nebytový prostor a odstranění výtahu a světlíku. Žádná z těchto úprav Bytu však nebyla schválena společenstvím vlastníků, což žalovanému sdělil. Žalovaný si i přesto udělal separátní elektrický kotel a od topné soustavy se odpojil. Podlahové teplo je rozúčtováno na dvě složky, na podlahovou plochu a spotřebu, žalovaný platí pouze složku z podlahové plochy. Problémy se zřízením samostatného topení svědek nezaregistroval. Radiátory byly původní, z doby, kdy se dům stavěl, svědek nezná stav těch v Bytě, on má však v bytě radiátory shodné a ty fungují. Byť žalovaný představil na zasedání společenství vlastníků projekt jako celek, k hlasování nedošlo, o dodatečné schválení provedených úprav žalovaný nežádal. K zásahům do fasády svědek uvedl, že jednoho dne slyšel sbíječky, šel se proto podíval a zjistil, že dělníci rozřezávají mříže na oknech žalovaného s tím, že tam bude vybudován vchod a budou tam dána fasádní okna. Po příjezdu policie s pracemi žalovaný přestal, neboť žalovaný doložil souhlas pouze pěti vlastníků, nikoli společenství jako celku. Mříže na oknech žalovaného jsou částečně přeřízlé, fasáda však nebyla nijak poškozena. O vybourání světlíku a výtahu žalovaný samostatně nežádal, byl však upozorněn, že potřebuje schválení společenství vlastníků jednotek. 9. Z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek ze dne 20. 6. 2001 soud zjist