26 C 176/2023-115 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 22.12.2023 se žalobkyně domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 27.11.2023 o volbě žalovaného č. 1 jako správce nemovitosti pro rok 2024. Žalobkyně uvedla, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky historického činžovního domu v , adresa, . Dům byl až do konce roku 2021 spravován na základě dohody všech spoluvlastníků, jejíž obsah byl z velké části dojednán na společné schůzi v roce 2005. S účinky od roku 2022 spoluvlastníci zamýšleli dům rozdělit na bytové a nebytové jednotky a nadále dům spravovat v souladu s právní úpravou platnou pro společenství vlastníků jednotek Vzhledem k rozporům, které mezi spoluvlastníky během let společné správy vznikly, tento plán nebyl nikdy realizován. Dům je funkčně rozdělen na dvě části, každá se samostatným vchodem. V suterénu a přízemí domu se nachází nebytový prostor, který je zkolaudován jako restaurace a k tomuto účelu je rovněž užíván současným nájemcem. Svou podlahovou plochou mnohem významnější je druhá část domu, která zahrnuje deset bytů, které jsou určeny k bydlení. Podstatou tohoto sporu je to, že žalovaní 1, 2 a 3 disponující těsnou nadpoloviční většinou všech hlasů již po několikáté v řadě prosadili do funkce správce společného domu žalovaného 1, či osobu jemu blízkou. Žalovaný 1 přitom není pro výkon funkce správce způsobilý, o čemž svědčí řada jeho pochybení při správě domu. Žalovaný 1 navíc vystupuje v řadě soudních řízení proti žalobkyni, což se promítá i do toho, jakým způsobem žalobkyni o správě domu informuje, když jí například dodnes odmítá vydat informace o hospodaření za rok 2021.2. Dále žalobkyně uvedla, že jí náleží ideální podíl k uvedenému činžovnímu domu ve výši 3/16, tj. 18,75 % ( k pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 335 m2, jehož součástí je budova s č.p. , Anonymizováno, – objekt k bydlení, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaný na LV č. , hodnota, , dále také jen „Nemovitost“), žalovaným 1 a 2 náleží dohromady podíl ve výši 11/32, který je součástí jejich SJM, žalované 3 náleží podíl 3/16, tj. žalovaní 1 až 3 disponují podílem ve výši 53 % a žalované 4 podíl 9/32, tj. 28,13 %. Dne 27.11.2023 byla právním zástupce žalovaných 1, 2 a 3 svolána schůze spoluvlastníků. Dle původní pozvánky na schůzi zaslané právním zástupcem žalovaných 1, 2 a 3 mělo být na programu schůze řešení „otázek správy Nemovitosti na další kalendářní rok“. Vzhledem k tomu, že takto vágně vymezená agenda schůze vyvolávala otázky ohledně konkrétního programu schůze, iniciovala žalobkyně upřesnění programu schůze. E-mailem právního zástupce žalobkyně ze dne 23. 11. 2023 zaslaným právnímu zástupci žalovaných 1, 2 a 3 a právnímu zástupci žalované 4 bylo navrženo zpřesnění programu schůze. Jako druhý bod programu schůze spoluvlastníků bylo navrženo následující: „způsob určení správce pro rok 2024“. Dne 27. 11. 2023 se uskutečnila schůze spoluvlastníků, na které byl přítomen žalovaný 1, právní zástupce žalovaného 2 a 3, právní zástupce žalované 4, syn žalované 4, právní zástupce žalobkyně, který byl doprovázen advokátní koncipientkou ze společné advokátní kanceláře a dcera žalobkyně. V obavě, že později bude složité dosáhnout shody ohledně průběhu schůze spoluvlastníků, navrhl na začátku schůze právní zástupce žalobkyně, aby byl ze schůze pořízen zvukový záznam, a aby byl průběh schůze průběžně zapisován. Žalovaní 1, 2 a 3 výslovně odmítli, aby byl ze schůze zvukový záznam pořízen, přičemž trvali na tom, že zápis ze schůze pořídí právní zástupce žalovaných 2 a 3 zpětně. Vzhledem k odmítavému přístupu žalovaných 1, 2 a 3 v otázce pořízení zvukového záznamu ze schůze, byl její průběh zachycen v průběžně psaném zápisu, který vypracovala kolegyně právního zástupce žalobkyně. Když byla zahájena rozprava ohledně druhého bodu programu, tj. volby správce Nemovitosti pro rok 2024, žalobkyně požádala, aby bylo hlasováno o jejím návrhu. Ten spočíval v tom, že každý ze spoluvlastníků navrhne do 14 dní od konání schůze dvě až tři jména profesionálních správců, kteří budou následně osloveni za účelem zaslání cenové nabídky. Nejvhodnější nabídku posléze spoluvlastníci Nemovitosti společně vyhodnotí. Žalovaná 4 s postupem navrženým žalobkyní souhlasila. Proti návrhu žalobkyně podali žalovaní 1, 2 a 3 protinávrh spočívající v tom, že správu bude vykonávat nadále žalovaný 1. Svůj návrh nijak neodůvodnili. S ohledem na rozložení hlasů mezi jednotlivé spoluvlastníky Nemovitosti byl návrh žalovaných na to, aby byl správcem Nemovitosti pro rok 2024 zvolen žalovaný 1 přijat většinou 53 % hlasů. Žalobkyně a žalovaná 4 (tj. 47 % hlasů) hlasovali proti návrhu na zvolení žalovaného 1 správcem Nemovitosti. Správce společné věci může být jak spoluvlastník, tak třetí osoba. Primární povinností správce je vykonávat řádnou správu společné věci (zde Nemovitosti). Správce má postavení příkazníka podle § 1135 o.z., proto je zejména povinen plnit svoji funkci poctivě a pečlivě podle svých schopností. Pokud vykonává funkci správce jeden ze spoluvlastníků, musí být kladen o to větší důraz na požadavek nezávislého a nestranného výkonu funkce ve prospěch všech spoluvlastníků. Spoluvlastník vykonávající funkci správce nesmí zneužívat své postavení pro prosazování vlastních zájmů nebo zájmů spřízněných spoluvlastníků, které by nebylo ku prospěchu všem spoluvlastníkům nebo které by ostatním spoluvlastníkům mohlo způsobit újmu. Zákon současně klade na správce další povinnosti jako je například řádné vyúčtování správy ostatním spoluvlastníkům nebo poskytování průběžných informací o výkonu správy ostatním spoluvlastníkům. Správce je současně povinen umožnit ostatním spoluvlastníkům, aby se seznámili s obsahem listin a záznamů, které vede. Žalobkyně je přesvědčena, že předchozí jednání žalovaného 1 poskytuje dostatečný podklad pro závěr, že žalovaný 1 není způsobilým pro výkon správce Nemovitosti. Žalovaný 1 vykonává funkci bez náležité péče, jelikož bojkotuje řádný průběh schůzí spoluvlastníků, užívá společných prostředků k vlastnímu obohacení a nedbá na dodržování základních pravidel při správě společné věci. Navíc, žalovaný 1 dlouhodobě jedná pouze v zájmu svém a žalovaných 2 a 3, přičemž žalobkyni naopak dohled nad správou Nemovitosti ztěžuje, když ji odmítá vydat relevantní podklady. Nejzávažnější pochybení žalovaného 1 při správě domu žalobkyně spatřuje v tom, že žalovaní 1,2 a 3 odmítli žádost žalobkyně, aby byl průběh schůze spoluvlastníků konané dne 27.11.2023 zaznamenán jak průběžně vyhotoveným zápisem, tak zvukovým záznamem. Žalovaní 1,2 a 3 požadovali vyhotovení tohoto zápisu právním zástupcem žalovaných 2 a 3 zpětně, tj. po ukončení schůze. Dne 29.11.2023 zaslal právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 právnímu zástupci žalobkyně a právnímu zástupci žalované 4 vyhotovený zápis ze schůze konané dne 27. 11. 2023 k připomínkám. První návrh zápisu neobsahoval podstatné body schůze jako například to, že některá témata, jež byla dopředu avizována v programu, žalovaní 1, 2 a 3 odmítli na schůzi probrat, čímž znemožnili (vahou svých 53 % hlasů) projednání takových témat. Dne 6. 12. 2023 právní zástupce žalobkyně zaslal právnímu zástupci žalovaného 1, 2 a 3 zápis s připomínkami a žádal, aby záznam o průběhu schůze pořízený při schůzi byl připojen k zápisu ze schůze. Dne 13. 12. 2023 právní zástupce žalovaného 1, 2 a 3 reagoval tak, že prakticky veškeré navrhované připomínky právního zástupce žalobkyně odmítl. Stejně tak odmítl připojení záznamu o průběhu schůze. Aniž by vyčkal na reakci právního zástupce žalobkyně, týž den nechal doručit takto „zfinalizovaný“ zápis schůze k rukám právního zástupce žalobkyně s pokynem, aby jej podepsal. V reakci na tento postup zaslal právní zástupce žalobkyně dne 21. 12. 2023 zrevidovaný zápis, do něhož opět doplnil body, které jsou za účelem věrohodnosti průběhu schůze spoluvlastníků důležité. Na zaslané připomínky reagoval právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 tak, že zápis doplněný o připomínky žalobkyně nepodepíše. Pro úplnost žalobkyně uvádí, že přes nesouhlas žalovaných 1,2 a 3 byl v průběhu vyhotovován písemný záznam, který dnes tvoří jediný podklad zachycující skutečný průběh schůze. Postup žalovaného 1 směřuje k zneužívání většiny hlasů na úkor žalobkyně a prosazování vlastních zájmů a postupů v případě průběhu schůze a zaznamenávání jejího průběhu. Žalovaný 1 spolu s žalovanou 2 a 3 rozhodují o průběhu schůze a vyhotovení znění rozhodnutí spoluvlastníků bez ohledu na připomínky a zájmy žalobkyně. Tím, že žalovaní 1, 2 a 3 snaží zkreslit průběh schůze, ztěžují žalobkyni účinnou obranu proti rozhodnutím, která byla na schůzi učiněna. Dále žalobkyně uvedla, že žalovaný 1 vykonával správu Nemovitosti i v roce 2021. Jako správce měl povinnost předložit ostatním spoluvlastníkům vyúčtování a umožnit jim seznámit se s obsahem listin a záznamů, které vede. Žalovaný 1 užíval pro platby související se správou nemovitosti účet č. , č. účtu, vedený u , právnická osoba, ., jehož je m