26 C 65/2025-78 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, se žalobce domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši , částka, s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalobce uvedl, že je společenstvím vlastníků ve smyslu ustanovení § 1194 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), a to pro zajišťování správy bytového domu na adrese , adresa, (dále jen „Dům“), který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, (dále jen „Pozemek“). Žalovaná je právním nástupcem obchodní společnosti , právnická osoba, , se sídlem , adresa, , IČO , IČO, (dále jen „, právnická osoba, “), a to v důsledku fúze sloučením. Až do , datum, měla žalovaná formu společnosti s ručením omezeným a vystupovala pod obchodní firmou SLV , právnická osoba, . V Pozemku je vymezeno celkem , hodnota, bytových jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Všichni současní vlastníci nabyli jednotky koupí od právního předchůdce žalované (, právnická osoba, ), případně přímo od žalované, a to v období od , datum, do , datum, . Společnost , právnická osoba, před prodejem jednotek v Domě současným vlastníkům provedla rekonstrukci Domu a rozdělila Dům na jednotky. Celková souhrnná cena, za kterou žalovaná (její právní předchůdce) jednotky v Domě prodala současným vlastníkům činila , částka, . Poté co současní vlastníci nabyli svá vlastnická práva k příslušným jednotkám od právního předchůdce žalované a převzali je do užívání, shledali že jednotky trpí množstvím vad, které se týkaly nejen samotných jednotek, ale též společných částí Domu. Nejzásadnější z těchto vad představoval zcela nevyhovující, lze dokonce říci dezolátní stav střechy Domu. Pokud jde o samotný stav střechy, její až dezolátní stav a související vadná instalace střešních oken způsobovala zatékání vody do Domu a celkovou degradaci Domu vlivem vlhkosti. Bylo zjištěno, že střecha vůbec neplnila svou funkci a docházelo k masivnímu zatékání srážkové vody do podstřeší. Veškeré tyto, jakož i další vady, byly zjištěny na základě dvou znaleckých posudků, a to znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaného , právnická osoba, , znalcem v oboru stavebnictví, odvětví různá, specializace střechy, krytiny, izolace (dále jen „Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, “) a dále z revizního znaleckého posudku objednaného na popud samotné žalované, tj. znaleckého posudku , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem pro obor projektování a stavebnictví, pro stavební odvětví různá se specializací na střešní a obvodové pláště budov, spodní stavby, mokré provozy (dále jen „Znalecký posudek , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, “). Na jednotlivé vady společných částí Domu a jednotek vlastníci jednotek upozorňovali právního předchůdce žalované opakovaně. Za účelem řešení těchto vad proběhlo hned několik schůzek mezi vlastníky jednotek a tehdejším jednatelem právního předchůdce žalované (též současným členem správní rady žalované) panem , adresa, . Uvedená jednání mezi vlastníky a panem , jméno FO, se ukázala jako bezvýsledná. Dne , datum, proto byla právní předchůdkyně žalované odvolána z funkce předsedy SVJ. Téhož dne vlastníci jednotek v Domě prostřednictvím svého právního zástupce vytknuli vady jednotek v Domě. Vlastníci jednotek v Domě požadovali odstranění vad opravou. Přílohou uplatnění byl též Znalecký posudek , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který dokládal závadný stav střechy Domu včetně vadné instalace střešních oken. Problematickým aspektem uplatňování práv z vadného plnění byla též skutečnost, že právní předchůdkyně žalované byla též předsedkyní žalobce (společenství vlastníků jednotek v Domě). Dne , datum, proto došlo rovněž ke změně v osobě předsedy žalobce. Až po tomto datu proto mohly být jednání reálně vedeny i žalobcem samotným. Protože žalovaná projevila ochotu opravit další vytknuté vady jednotek v Domě, další diskuze ohledně vytknutých vad byla vedena jen k řešení nevyhovujícího stavu střechy. Na vytknuté vady reagovala žalovaná až v , Anonymizováno, , Anonymizováno, a navrhla prohlédnutí a vyhodnocení střechy znalcem, v návaznosti na vyhodnocení střechy znalcem zadání zpracování návrhů na řešení a odstranění vad určené společnosti a následně realizaci opravy střechy. Žalobce navrhoval první krok přeskočit, protože stav střechy byl v nedávné době znalcem přezkoumán (viz. Znalecký posudek č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, zaslaný společně s výzvou ze dne , datum, ). Žalovaná přesto trvala na vyhotovení nového znaleckého posudku. Na osobní schůzce mezi žalobcem, jeho právním zástupcem, panem , jméno FO, jakožto jednatelem žalované a , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto osobou vykonávající rozhodující vliv u žalované, bylo dohodnuto, že nově vypracovaný znalecký posudek bude podroben revizím ze strany žalované zvolenou osobou a v návaznosti na to bude zvolen vhodný postup k odstranění nevyhovujícího stavu střechy Domu. Žalobce proto nechal vypracovat nový znalecký posudek. Ten byl dne , datum, zaslán žalované k dohodnutým revizím společně s oceněním možných nápravných opatření střechy Domu. Přes urgence a přísliby ze strany žalované nebyla žalobci ani žádnému z vlastníků nikdy žádná revize druhého znaleckého posudku předložena Na místo revize znaleckého posudku a jeho závěrů předložila žalovaná dne , datum, žalobci nabídku, že na místo toho, aby sama vady odstraňovala, že uhradí vlastníkům souhrnnou částku ve výši , částka, ; uvedená částka bude uhrazena na základě vzájemné dohody o vypořádání a bude představovat souhrnnou kompenzaci za veškeré vady u nichž nebyla dosažena mezi Vlastníky a žalovanou shoda ohledně práva na jejich odstranění; a současně se měla žalovaná vzdát svého domnělého práva na náhradu škody vůči jednotlivým vlastníkům jednotek souvisejícího s neposkytnutím součinnosti ze strany vlastníků pro změnu účelu užívání jednotky č. , hodnota, v Domě. Žalobce na kompenzaci nevyhovujícího stavu střechy požadoval částku , částka, . Žalovaná však o výši kompenzace neumožnila jednat. V zájmu smírného řešení vlastníci a žalobce byli ochotni akceptovat i takto nízkou kompenzaci. V rámci procesu uzavírání dohody si žalovaná vymínila, že nejprve dohodu podepíšou vlastníci a žalobce, když tak učinili, dne , datum, byla dohoda předána k podpisu žalované. I přes to, že byli žalobce i vlastníci ujišťováni, že žalovaná dohodu podepíše, nestalo se tak a žalovaná přestala komunikovat. S ohledem na průběh mimosoudních jednání, kdy na místo opravy střechy měla být vada kompenzována poskytnutím slevy, byli žalobce a vlastníci donuceni zařídit opravu střechy prostřednictvím třetí osoby, a to společnosti , právnická osoba, ., se kterou byla dne , datum, uzavřena smlouva o dílo na opravu střechy. Za tímto účelem žalobce uzavřel dne , datum, úvěrovou smlouvu. Cena díla činila , částka, . V důvodu nezbytného záboru pozemku a komunikace na něm navazující, uhradil žalobce , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, částku , částka, . Oprava střechy byla dokončena a dílo bylo předáno a cena díla uhrazena. Protože mezi účastníky došlo ke konsenzu ohledně způsobu odstranění vad střechy, a to že bude poskytnuta finanční kompenzace (sleva) a protože žalobce v rámci mimosoudních jednání uplatnil kompenzaci vad střechy částku ve výši , částka, , požaduje úhradu této částky s příslušenstvím po žalované.2. Žalovaná k žalobě uvedla, že navrhuje žalobu zamítnout. Z podané žaloby není vůbec zřejmé, čeho se žalobce žalobou vlastně domáhá, resp. na základě jakého právního titulu měl vzniknout jím uplatňovaný nárok. Z žaloby totiž jednoznačně nevyplývá, zda se má v případě uplatněného nároku na úhradu částky ve výši , částka, s příslušenstvím jednat o nárok založený na právech z vadného plnění, nebo zda se má jednat o nárok na náhradu škody, nebo zda se žalobce tohoto nároku domáhá na základě úplně jiného právního titulu, který žalované není z žaloby znám. Pokud by se mělo jednat o nárok z odpovědnosti za vady, byl by zcela nepochybně promlčený a žalovaná vznáší námitku promlčení. Především má však žalovaná za to, že žalobcem tvrzený nárok vůbec nevznikl, resp. žalobcem tvrzeným způsobem ani vzniknout nemohl. Žalobce uvádí, že s realizací opravy střechy, jako společné části Domu, nečekal na výsledek jednání s žalovanou (kde není zřejmé, zda je myšleno reklamační řízení, protože to bylo již dříve ukončeno zamítnutím vady nebo jednání o dohodě o kompenzaci, které strany vedly, ale nebylo nakonec zakončeno uzavřením takové dohody), ale odstranění si zajistil sám na své náklady. Aby byla právním titulem nároku uplatněného žalobou náhrada škody je přito