31 C 29/2020-266 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se žalobou ze 17. 2. 2020 domáhala po žalované nahrazení projevu vůle in eventum vydání věci s tím, že žalovaná je právnickou osobou sdružující vlastníky jednotek v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obci [obec] (dále jen„ Dům“). Účelem žalované je správa doma a pozemku. Společnost [ulice a číslo] spol. s. r. o., [IČO], je vlastníkem nebytové jednotky č. [rok] nacházející se v Domě (dále jen„ Jednotka“). Žalobkyně je nájemcem Jednotky. V rámci stavebního řízení vedeného u Úřadu městské části [obec a číslo], odbor výstavby pod č.j.: [spisová značka] ve věci vlastníka Jednotky zastoupeného [právnická osoba] s.r.o., jako předchozím nájemcem Jednotky, o dodatečné povolení změny stavby je rozhodováno o změně užívání Jednotky na wellness [anonymizována tři slova] (dále jen„ [ulice] řízení“) a s tím je vyžadován souhlas vlastníka stavby, žalované s navrhovanými stavebními úpravami a s funkčním využitím dle § 184a stavebního zákona (dále jen„ Souhlas“). Žalovaná projevila souhlas dne 3. 10. 2017 ve formě prohlášení o změně užívání Jednotky, jež stvrdila dne 23. 5. 2018 potvrzením souhlasu se stavebními úpravami a změnou užívání jednotky na masážní a wellness salon. Nicméně v listopadu 2018 vzala žalovaná svůj souhlas zpět. Po několika jednáních byla dne 5. 3. 2019 uzavřena smlouva o pravidlech užívání (dále jen„ Smlouva“) dle které se vlastník Jednotky jako stavebník a žalobkyně jako provozovatel Jednotky zavázali dodržovat ve Smlouvě nastavená pravidla fungování a žalovaná se zavázala souhlas vydat. Žalobkyně poukázala, že ačkoliv splnila všechny podmínky, žalovaná odmítá bezdůvodně souhlas udělit, a to ačkoliv se k udělení souhlasu zavázala smluvně a ke splnění této povinnosti byla žalobkyní opakovaně vyzvána. Má za to, že žalovaná se může domáhat splnněí podmínek ze Smlouvy až po udělení Souhlasu. S ohledem na výše uvedené se žalobkyně domáhá nahrazení projevu vůle žalované in eventum vydání souhlasu žalovanou. 2. Žalovaná ve svém vyjádření z 11. 6. 2020 uvedla, že nárok žalobkyně neuznává s tím, že je to žalobkyně, kdo nesplnil své závazky ze Smlouvy a domáhá se po žalované plnění ze Smlouvy, ačkoliv sama dosud neplnila. Kontruje, že žalobkyně dosud žalované nepředložila smlouvu o pojištění ani hlukové testy, a proto není povinna souhlas dát. Ve Smlouvě bylo ujednáno, že Jednotka bude užívána pouze a výhradně v souladu s účelem jejího užívání odsouhlaseným žalovanou. Dále bylo ujednáno, že v Jednotce nebude nabízen pronájem pokojů a že nebude sloužit k ubytování klientely. Avšak z internetových stránek žalobkyně [webová adresa] vyplývá, že pronájem pokojů v Jednotce je standardně nabízen veřejnosti (např.„ [anonymizováno 5 slov]“) a že provozní doba je inzerována jako nepřetržitá („ Otvírací doba Po-Ne: nonstop“), ačkoliv byla provozní doba sjednána do 22 hod. Dále se ze Smlouvy podává, že se má Jednotka užívat toliko v souladu s kolaudačním rozhodnutím. V současnosti je Jednotka užívána k provozu [anonymizována tři slova] salonu, ačkoli nebylo příslušným stavebním úřadem dosud žádné kolaudační rozhodnutí vydáno. Z webových stránek vyplývá, že v rozporu se Smlouvou je nabízen pronájem pokojů, a to např. k uspořádání večírků. Dále žalobkyně porušuje Smlouvu tím, že se v Jednotce kouří, není dodržován noční klid, ostatní vlastníci jednotek jsou rušeni hlukem. Poukázala, že ve Smlouvě byla též ujednána povinnost žalobkyně předložit uzavřené pojištění nemovitosti a hlukové testy, uvedené doklady však nebyly žalované dosud předloženy. Nad rámec výše uvedeného doplňuje, že za Jednotku nejsou hrazeny včas zálohy na služby a ani příspěvky do fondu oprav, kdy k 9. 6. 2020 je dluh za Jednotku ve výši 245 716 Kč. Konečně namítla i nedostatek aktivní legitimace žalobkyně s tím, že [ulice] řízení neprobíhá na žádost žalobkyně, ale jiného subjektu. Namítala, že prohlášení z 3. 10. 2017 bylo adresováno taktéž jinému subjektu, než žalobkyni. V podání z 28. 7. 2020 uvedla, že dne 17. 7. 2020 odstoupila od Smlouvy, z níž je nárok uplatňován. 3. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav: 4. Z nesporných tvrzení účastníků a z listinných důkazů soud zjistil, že účastníci dne 5. 3. 2019 spolu s [příjmení] [jméno] uzavřeli shora uvedenou Smlouvu. V čl. III. Smlouvy se žalobkyně jako nájemce zavázala užívat Jednotku výhradně k provozování relaxačního wellness centra, při plném respektování veškerých pravidel morálky a respektování práv vlastníků a ostatních osob v domě bydlících; neposkytovat v prostorách Jednotky služby pronájem pokojů a neužívat Jednotku za účelem jakéhokoli ubytování osob, neprovozovat v Jednotce hostinskou činnost ohledně alkoholických nápojů, poskytnout žalované finální verzi stavební a projektové dokumentace, která bude předložena ve Stavebním řízení s tím, že v Jednotce nebude veden samostatný bar, uhradit veškeré dluhy na službách, nekouřit v Jednotce, dodržovat noční klid v domě a plně tomu podřídit otevírací dobu Jednotky, tj. maximálně do 22hod, veškeré elektrospotřebiče a zařízení vypnout do 23hod, chovat se tak, aby vlastníci nebyli jednotek v Domě nebyli obtěžováni hlukem, předložit před zahájením činnosti uzavřené pojištění nemovitosti a hlukové testy, jež budou plně vyhovovat hygienickým normám a požadavkům tak, aby zaručili ničím nerušené užívání jednotek v Domě. V čl. V. Smlouvy je obsažen závazek žalované poskytnout souhlas a součinnost pro stavební řízení za podmínky, že bude vyhotovena řádná stavební a projektová dokumentace, ze které vyplyne, že není počítáno se samostatným barem a ze které bude patrný záměr veškeré činnosti vykonávat při respektování veškerých pravidel morálky a respektování práv vlastníků a ostatních osob v domě bydlících. V bodě dva čl. V. je sjednána smluvní pokuta pro případ porušení smluvních povinností. V bodě tři téhož článku se žalobkyně zavazuje uhradit nedoplatek služeb a příspěvku do fondu oprav vztahující se k Jednotce ve lhůtě 30 dnů od doručení písemné výzvy, neuhradí-li jej [příjmení] [jméno]. 5. Z potvrzení statutárního orgánu žalované z 23. 5. 2018 vyplývá, že žalovaná potvrdila souhlas se stavebními úpravami a změnou užívání Jednotky z restaurace na Wellness salon. Z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady soud zjistil, že dne 13. 3. 2019 žalobkyně uhradila na dluhu žalované částku ve výši 213 178 Kč. Mezi účastníky nebylo sporu, že poté se však opětovně platby za Jednotku dostaly do prodlení, když žalobkyně se bránila, že povinnost platit zálohy na služby a fond oprav stíhá [příjmení] [jméno] a nikoliv žalobkyni. Pro neplacení záloh došlo dokonce v únoru 2020 k odpojení tepla v Jednotce. 6. Z oznámení o zahájení řízení z 10. 7. 2019 ve věci [příjmení] [jméno] jako žadatele zastoupeného [právnická osoba] s. r. o. se podává, že v rozporu s uděleným povolením byly v Jednotce provedeny změny dispozice nezkolaudované části Domu. Z podacího lístku z 22. 10. 2019 má soud za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalovanou k plnění ze Smlouvy před podáním žaloby, a to dopisem s názvem: Výzva ke splnění smluvní povinnosti. Z podnikatelského záměru žalobkyně se podává, že cílem je vybudování relaxačního centra s wellness službami, výhodou bude klidný a nehlučný provoz, centrum bude otevřeno od 10-22hod. Z opakované výzvy z 8. 8. 2019 soud zjistil, že [příjmení] byl vyzván, aby ve Stavebním řízení doplnil Souhlas žalované. Ze zápisu z jednání mezi žalobkyní, žalovanou a [příjmení] [jméno] ze 17. 1. 2019 se podává, že účastníci si před podpisem Smlouvy vylíčili vzájemné požadavky na provoz Jednotky, jež byly následně šířeji zachyceny ve Smlouvě. V prohlášení vlastníka z 3. 10. 2017 žalovaná potvrdila, že byla informována o stavebním záměru [příjmení] [jméno]. Z emailové korespondence mezi žalovanou a žalobkyní z roku 2019 zachycené na čl. 60-64 spisu vyplývá, že si žalovaná opakovaně stěžovala na rušení nočního klidu, a to ve dnech 16. a 17. 11. 2019, 21. 5. 2019 s tím, že se v daných případech jednalo již o několikátý případ rušení nočního klidu, a to jednak značným hlukem a řevem zjevně podnapilých osob a jednak sexuální vzdechy. Žalobkyně se omluvila s tím, že nešlo o poskytování wellness služeb, ale o soukromou akci, kdy tam manželé slavili výročí svatby. Žalobkyně se omluvila za rušení nočního klidu a za hluk. Upozornila, že hluk mohl též pocházet z nedaleké hospody [název] [obec] [anonymizováno] či z jiných bytů, jež jsou v Domě pronajímány ke krátkodobému ubytování typu Air BnB. V emailu z 27. 2. 2020 žalovaná upozorňuje žalobkyni na nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 144 598 Kč. 7. Ze zápisu z jednání shromáždění žalované dne 20. 11. 2018 pod bodem 5 vyplývá, že:„ …se žalovaná usnesla, že nesouhlasí se změnou užívání Jednotky a zplnomocňuje správce podniknout nezbytné kroky k ukončení činnosti hodinového hotelu, provozovaného v těchto nezkolaudovaných prostorech, což souvisí s negativními zkušenostmi vlastníků jednotek s dosavadním provozem. Jedná se zejména o užívání Jednotky bez příslušnéh