16 C 63/2021-106 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhá po žalované vrácení částky ve výši 70 000 Kč, kterou žalobkyně uhradila žalované dne 19. 8. 2021 jako rezervační zálohu, v důsledku uzavření rezervační smlouvy dne 17. 8. 2021. Přijetí žalované částky bylo žalovanou prostřednictvím e-mailu potvrzeno. Dále žalobkyně uvedla, že se cítila pod velkým tlakem, a proto dne 31. 8. 2021, tedy ve 14 denní lhůtě bez nutnosti zdůvodnění tuto rezervační smlouvu prostřednictvím e-mailu vypověděla, přičemž přijetí výpovědi jí bylo potvrzeno ze strany žalobkyně e-mailem. Z důvodu odstoupení od rezervační smlouvy, požádala žalobkyně žalovanou o vrácení uhrazené částky ve výši 70 000 Kč. Finanční prostředky však žalobkyni vráceny nebyly. Žalobkyně dále ve svém vyjádření ze dne 27. 5. 2022 k replice žalované uvedla, že co se týče upřesnění odstoupení od smlouvy, má žalobkyně za to, že se jednalo o odstoupení od koupě nemovitosti – tj. od prodeje chatky se zahradou v nájmu tak, jak bylo uvedeno v inzerci. Žalobkyně znovu uvedla, že odstoupila od rezervační smlouvy, jelikož podepsala pouze tuto jednu smlouvu, a to v zákonné 14 denní lhůtě a bez udání důvodu, kterou zákon umožňuje pro případ, kdy je smlouva uzavřena distančně. Žalobkyně má za to, že její odstoupení od smlouvy bylo srozumitelné, jelikož žalovaná toto odstoupení přijala bez dalších dotazů ke specifikaci. Po odstoupení od rezervační smlouvy žalovaná přestala se žalobkyní komunikovat. Následně žalobkyni kontaktoval právní zástupce žalované, a to i přes výslovné sdělení žalobkyně, že neuděluje souhlas s předáním věci jinému právnímu subjektu. Dále žalobkyně uvedla, že osobně navštívila pobočku žalované v [obec], kde však zjistila, že prodej této konkrétní nemovitosti není nikomu znám, což vedlo k tomu, že dne 12. 10. 2021 zaslala žalobkyně dopis přímo majiteli realitní kanceláře, [titul] [jméno], který ovšem na tento dopis nereagoval. Odstoupení od rezervační smlouvy žalobkyně zdůvodňuje časovou tísní, kdy aniž by to bylo známo žalobkyni dříve, se vyžadovala po žalobkyni aktivní účast na jednání se [anonymizována dvě slova]. Dalším důvodem k odstoupení od rezervační smlouvy byla ztráta důvěry v žalovanou, jelikož postup žalované působil nedůvěryhodně z důvodu chyb ve smlouvě (špatně uvedena výměra pozemku) a e-mailové komunikaci. Dále žalobkyně uvedla, že i po podpisu rezervační smlouvy byla předmětná nemovitost inzerována bez zmínky o rezervaci, což opět podnítilo nedůvěru žalobkyně v žalovanou a proces převodu. Závěrem žalobkyně uvedla, že žalovaná již při prohlídce nemovitosti žalobkyni tvrdila, že mají více zájemců a že v případě, že nedojde k podpisu kupní smlouvy, budou žalobkyni peníze uhrazené v rámci rezervační zálohy vráceny. Z tohoto důvodu žalobkyně žádá po žalované vrácení částky ve výši 70 000 Kč. Podáním ze dne 9. 2. 2023 pak žalobkyně požádala o doplnění žaloby o zvýšení žalované částky o inflaci a soudní poplatky. 2. Žalovaná se vyjádřila, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části. Žalovaná ve své replice ze dne 12. 4. 2022 k žalobě uvedla, že dne 17. 8. 2021 uzavřela mezi žalovanou jako zprostředkovatelem, žalobkyní jako zájemcem a paní [jméno] [příjmení] jako podnájemcem smlouvu o rezervaci, na jejímž základě se žalobkyně zavázala poskytnout žalované a podnájemci součinnost k uzavření realizační smlouvy, resp. souboru smluv, jejichž výsledkem bude skutečnost, že žalobkyně nastoupí namísto stávajícího podnájemce do podnájemního vztahu vůči pobočnému spolku [anonymizována čtyři slova] [část obce], [IČO], se sídlem [adresa], [obec a číslo], přičemž předmětem podnájmu v souvislosti s členstvím ve spolku je zahrádka označená interním [číslo] v osadě [anonymizována dvě slova], o výměře 247 m2 Smlouva o rezervaci byla uzavřena distančně, mimo prostory obvyklé k podnikání žalované. V rámci smlouvy o rezervaci žalovaná zastupovala podnájemce, a to na základě zmocnění udělené smlouvou o zprostředkování ze dne 13. 8. 2021. Dále žalovaná ve svém vyjádření poukázala na obsah ujednání, a to zejména na článek 7. závěrečných ujednání, odst. 7.1., kde byli účastníci smlouvy o rezervaci poučení o tom, že nejsou oprávnění v souladu s ustanovením § 1837 písm. a) občanského zákoníku, od smlouvy o rezervaci odstoupit tehdy, obstará-li jim žalovaná příležitost k uzavření realizačních smluv. Realizačními smlouvami se dle čl. 1 odst. 1.1. Smlouvy o rezervaci rozumí smlouva o postoupení či přenechání podnájmu nemovitosti na nového podnájemce, či obdobný soubor smluv, jejichž výsledkem bude takový stav, kdy se namísto podnájemce stane podnájemcem nemovitosti žalobkyně, která zároveň zaplatí podnájemci odstupné za přenechání podnájmu nemovitosti ve výši 670 000 Kč. Žalovaná ve svém vyjádření shrnula časový sled událostí a komunikace žalobkyně s žalovanou. Co se týče úkonu žalobkyně, jímž od smlouvy o rezervaci odstupuje, shledává žalovaná tento úkon žalobkyně za neurčitý. Dle žalované není zřejmé z jakých skutkových a právních důvodů žalobkyně odstoupení činí, kdy formulace, že odstupuje od koupě je značně zavádějící, jelikož žalobkyně neodstoupila od nějaké konkrétní smlouvy. Žalovaná taktéž uvedla, že i pokud by odstoupení žalobkyně bylo považováno za určité, má žalovaná za to, že zde neexistuje žádný důvod k odstoupení, jelikož žalovaná ani podnájemce neporušili vůči žalobkyni žádné smluvní ani zákonné povinnosti. Žalovaná má za to, že odstoupení žalobkyně od rezervační smlouvy nelze považovat za úkon dle § 1834 občanského zákoníku, jelikož žalovaná byla v souladu s článkem 2 odst. 2. 2. smlouvy o rezervaci požádána, aby započala s plněním služeb ihned po uzavření Smlouvy o rezervaci, přičemž žalovaná ke dni uzavření smlouvy o rezervaci současně obstarala i příležitost k uzavření realizačních smluv, kdy žalovaná uskutečnila veškeré kroky nezbytné k uzavření obchodu včetně sjednání termínů pro podpis jednotlivých dokumentů. Ze strany žalované byla žalobkyní předložena veškerá smluvní dokumentace, kdy žalobkyně přislíbila se k tomu vyjádřit, avšak již tak neučinila a dne 31. 8. 2021 zaslala žalované e-mail, v němž sdělila, že odstupuje od koupě nemovitosti. Žalovaná dále uvedla, že v případě, pokud by marně uplynula doba rezervace, aniž by v této době byly uzavřeny realizační smlouvy, důvodem pro jejích neuzavření by byly překážky na straně žalobkyně. V takovém případě by pak žalované vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. 6 odst. 6.1. písm. a) smlouvy o rezervaci, a to ve výši složené rezervační zálohy. Žalovaná se pokusila vyřešit spor mimosoudní cestou, kdy žalobkyní nabídla uzavření smlouvy o narovnání, kdy žalobkyní vrátí třetinu zaplacené rezervační zálohy. Žalobkyně však tuto nabídku odmítla. Závěrem žalovaná s hmotněprávními účinky započítává žalobkyní složenou rezervační zálohu ve výši 70 000 Kč oproti svému nároku na zaplacení smluvní pokuty dle článku 6 odst. 6.1. písm. a) smlouvy o rezervaci, z důvodu neposkytnutí nezbytné součinnosti k uzavření realizačních smluv. Žalovaná tedy žádá o zamítnutí žaloby v plném rozsahu a přiznání náhrady nákladů řízení. 3. Žalovaná pak ve své replice ze dne 4. 7. 2022 k vyjádření žalobkyně uvedla, že důvody odstoupení uvedené žalobkyní nepovažuje žalovaná dostatečné ve smyslu jejich síly k naplnění důvodů pro odstoupení od smlouvy. Co se týče špatně uvedené výměry pozemku, tak se jednalo o písařskou chybu, kdy místo 247 m2 bylo ve smlouvě uvedeno 27 m2, přičemž dle ustanovení § 578 občanského zákoníku, chyby v psaní nebo v počtech nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný. Žalovaná má za to, že chybné uvedení výměry pozemku v daném případě nebylo právnímu jednání na újmu. 4. Usnesením ze dne 28. 3. 2023 soud zamítl návrh žalobkyně na změnu žaloby o navýšení žalované částky o inflaci a soudní poplatky. 5. Soud v řízení provedl následující důkazy: 6. Ze smlouvy o rezervaci ze dne 17. 8. 2021, soud zjistil, že strany si ve článku 2 odst. 2.2 smlouvy o rezervaci ujednaly, že zájemce a podnájemce prohlašují, že zprostředkovatele požádali, aby splněním služeb dle této smlouvy započali ihned po jejím uzavření. Dle článku 3 odst. 3.1. se zprostředkovatel zavazuje, že po dobu rezervace bude vykonávat činnost směřující k uzavření realizačních smluv, a to tím, že dle bodu 2 zajistí vypracování návrhu realizačních smluv, dle bodu 3 zprostředkuje finanční poradenství, bodu 4 obstará na základě žádosti zájemců úschovu. Dále dle článku 6 zajištění závazku zájemce v odst. 6.1. smlouvy je stanoveno, že v případě, že zájemce neposkytne součinnost potřebnou k uzavření realizačních smluv, zejména neposkytne součinnost k jednání o podmínkách realizačních smluv, součinnost k samotnému uzavření těchto smluv, neprokáže schopnost financovat odstupné, neposkytnout součinnost při vyřizování úvěrů či z jiných důvodů na straně zájemce a) nedojde do doby rezervace k uzavření realizačních smluv, anebo b) zájemce nebo podnájemce odstoupí od této smlouvy, je zájemce povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, přičemž zprostřed