27 C 176/2022-53 — Obvodní soud pro Prahu 2

Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 4. 10. 2022 domáhal zaplacení částky 59 282,50 Kč s příslušenstvím. Účastníci uzavřeli dne 29. 7. 2022 dohodu o splátkách a uznání sluhu, v rámci které žalovaná uznala vůči žalobci dluh ve výši 89 282,50 Kč co do důvodu i výše a zavázala se jej žalobci uhradit formou 5 měsíčních splátek splatných vždy k poslednímu dni měsíce počínaje měsícem červencem 2022 dle sjednaného splátkového kalendáře. Důvod vzniku dluhu představoval neuhrazené nájemné a náklady za související služby ve výši 81 720 Kč na základě nájemních smluv ze dvou nájemních smluv uzavřených dne 1. 4. 2019 mezi účastníky, kterými žalobce coby vlastník pronajal žalované jednotky [číslo] (způsob využití ateliér) a [číslo] (způsob využití sklad) nacházející se v 7. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek]. Žalovaná se zavázala hradit nájemné a zálohy na služby za ateliér ve výši 7 000 Kč měsíčně a za sklad ve výši 2 000 Kč měsíčně. Druhou část dluhu představovaly náklady žalobce na uplatnění pohledávky ve výši 7 562,50 Kč. Žalovaná na dluh uhradila dne 29. 7. 2022 částku 15 000 Kč a dne 14. 9. 2022 srpnovou splátku ve výši 15 000 Kč. Zbývající dlužná částka ve výši byla předmětem žaloby. Příslušenství žalobce požadoval z dlužného nájemného a souvisejících plateb ode dne následujícím po poslední platbě žalované ze dne 25. 3. 2022. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky, žalovaná však neuhradila ničeho. Žalovaná nesporovala tvrzení žalobce a navrhla žalobu zamítnout pouze co do částky 14 200 Kč, která měla v rozsahu 7 000 Kč představovat hodnotu technického zhodnocení a investice do předmětu nájmu a v částce 7 200 Kč slevu z nájmu z důvodu nemožnosti užívat předmět nájmu – sklad po dobu 4 měsíců s ohledem na provádějící se stavbu výtahu v domě. Uvedla, že obsah dohody o splátkách a uznání dluhu nemohla ovlivnit a že by jí neměla být uložena povinnost nahradit náklady řízení žalobci. V případě vyhovění žaloby žádala o možnost úhrady dlužné částky formou splátek. Při jednání dne 16. 3. 2023 soud uložil žalované dle § 118a o. s. ř. doplnit skutková tvrzení a označit důkazy k prokázání, zda měla souhlas žalobce coby pronajímatele s provedením změn a investic v pronajatém bytě. Dále ve vztahu k částce 7 000 Kč měla žalovaná doplnit tvrzení a označit důkazy, z čeho se tato částka skládá, jak k ní dospěla a že jí tento výdaj vznikl. Žalovaná uvedla, že nemá důkazy k výše uvedené výzvě, částky určila odhadem a na výzvu nebude ničeho doplňovat. Soud ve věci provedl dokazování výpisem z KN k jednotce [číslo] v budově [adresa] pro k. ú. [část obce], výpisem z KN k jednotce [číslo] v budově [adresa] pro k. ú. [část obce], nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2019 uzavřenou mezi účastníky, nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2019 uzavřenou mezi účastníky, výpovědí smlouvy o nájmu – atelier ze dne 1. 2. 2022 včetně doručenky, výpovědí smlouvy o nájmu – sklad ze dne 1. 2. 2022 včetně doručenky, předžalobní výzvou ze dne 31. 5. 2022 včetně doručenky, dohodou o splátkách a uznání dluhu ze dne 29. 7. 2022 na č. l. 19 vč. plné moci, emailovou komunikací mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] a výpisem z živnostenského rejstříku žalované. Důkaz předávací protokol ze dne 8. 4. 2019 a emailovou komunikaci mezi účastníky ze dne 20. 6. – 28. 7. 2022 soud neprováděl pro nadbytečnost. Na základě dokazování soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: Žalobce je vlastníkem jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů [číslo] (ateliér) a [číslo] (jiný nebytový prostor) v budově [adresa] v k. ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví]. Žalobce uzavřel s žalovanou dne 1. 4. 2019 nájemní smlouvy o pronájmu prostor, kterými přenechal jednotky [číslo] žalované do nájmu. Žalovaná se zavázala hradit za pronájem ateliéru nájemné ve výši 6 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem ve výši 1 000 Kč měsíčně. Žalovaná složila kauci ve výši 18 000 Kč. Za pronájem skladu se žalovaná zavázala hradit nájemné ve výši 1 800 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem ve výši 200 Kč měsíčně. Žalovaná složila kauci ve výši 5 400 Kč. Žalobce vypověděl obě smlouvy o nájmu výpověďmi ze dne 1. 2. 2022 s výpovědní lhůtou dva měsíce. Výpovědi žalovaná obdržela dne 1. 2. 2022. Zároveň žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužných částek. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou ze dne 31. 5. 2022. Dne 29. 7. 2022 spolu účastníci uzavřeli dohodu o splátkách a uznání dluhu, ve které žalovaná uznala svůj dluh co do důvodu i výše vůči žalobci sestávající se z nájemného a nákladů za související služby na základě nájemních smluv ve výši 81 720 Kč a z nákladů žalobce dosud vynaložených na uplatnění pohledávky ve výši 7 562,50 Kč včetně příslušenství s tím, že dluh byl podrobně specifikován ve vyúčtování za rok 2021 a v konečném vyúčtování za leden až duben 2022. Žalovaná se zavázala uhradit dluh ve splátkách ve výši 15 000 Kč splatných vždy k poslednímu dni v měsíci s tím, že první splátku žalovaná uhradí při podpisu dohody. Zároveň byla ujednána ztráta výhody splátek v případě neuhrazené kterékoliv ze splátek. Emailem ze dne 29. 8. 2022 žalovaná požádala žalobce o možnost posečkání s úhradou srpnové splátky. Žalovaná je osobou samostatně výdělečně činnou. <b>Po právní stránce soud posoudil věc následovně:</b> Podle § 2053 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá. Podle § 2208 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 2 téhož ustanovení neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění. Žalovaná uznala svůj dluh ve výši 89 282,50 Kč včetně příslušenství vůči žalobci z titulu nájemních smluv uzavřených mezi žalovanou a žalobcem. Dohodou se současně žalovaná zavázala žalobci dlužnou částku uhradit formou pravidelných měsíčních splátek, a to pod ztrátou výhody splátek v případě prodlení s úhradou kterékoliv splátky. Žalovaná tím, že neuhradila včas splátku splatnou ke dni 31. 8. 2022, porušila svou povinnost, která pro ni jako pro dlužníka z dohody vyplývala, a dluh se stal splatným. Následně žalovaná uhradila částku 15 000 Kč, přičemž celkem žalovaná uhradila na pohledávku žalobce částku 30 000 Kč. Žalovaná je nadále v prodlení s úhradou jistiny ve výši 59 282,50 Kč, což ve vyjádření k žalobě ani nesporovala. Argument žalované o slevě z nájmu z důvodu probíhající stavby v budově, kde se nachází předměty nájmu, žalovaná měla uplatnit před uzavřením dohody o uznání dluhu a splátkovém kalendáři. Zároveň však žalované zaniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného, neboť měla právo na slevu z nájmu uplatnit do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistila nebo mohla zjistit dle § 2208 občanského zákoníku. To se v daném případě nestalo, neboť nájemní vztah skončil ke dni 30. 4. 2022 a žalovaná nárok uplatnila až ve vyjádření k žalobě ze dne 16. 11. 2022. Současně žalobce v replice k vyjádření žalované vznesl námitku opožděnosti. K tvrzenému zhodnocení předmětu nájmu žalovaná k výzvě soudu nespecifikovala částku 7 000 Kč ani neprokázala, že by měla souhlas žalobce k nějakým změnám v předmětech nájmu. Z tohoto důvodu soud ani k této argumentaci nepřihlédl. Jelikož byl prokázán vznik dluhu a i jeho výše a žalovaná netvrdila, že by dluh byť částečně splnila, je žaloba podána po právu a dlužnou částku 59 282,50 Kč je žalovaná povinna zaplatit žalobci ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). Žalobce nesouhlasil s návrhem žalované uložit povinnost uhradit dluh ve splátkách a ani soud neshledal tuto formu za účelnou s ohledem na dosavadní chování žalované. Tím, že se žalovaná dostala do prodlení s úhradou splátek, vznikl žalobci rovněž nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení od 26. 3. 2022 (poslední úhrada žalovanou) do 29. 7. 2022 (kdy žalovaná uhradila první splátku 15 000 Kč) z částky 81 720 Kč, dále z částky 74 282,50 Kč od 1. 9. 2022 do 14. 9. 2022 (kdy žalovaná uhradila opožděně druhou splátku) a z částky 59 282,50 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení. Výši úroku z prodlení soud stanovil dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a