20 C 92/2022-97 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou domáhal, aby soud určil, že výpověď z nájmu nebytových prostor uvedených ve výroku I. rozsudku sloužících k podnikání je neplatná. Žalobce uzavřel dne 1. 8. 2018 se společností , právnická osoba, . jako pronajímatelem nájemní smlouvu. Následně tato společnost převedla na základě kupní smlouvy ze dne 24. 4. 2021 vlastnické právo k předmětu nájmu na žalovaného, který dne 10. 3. 2022 udělil žalobci výpověď z nájmu. Žalobce považuje výpověď za nedůvodnou, neboť dle čl. 4.1 a 4.2 smlouvy je povinnost hradit nájemné a platby za služby vázána na získání kolaudačního souhlasu stavebního úřadu. Tento souhlas však dosud nebyl dán pro nezajištění souhlasu s účelem nájmu od SVJ právním předchůdcem žalovaného. Žalobce s původním vlastníkem vedl jednání o uzavření smlouvy, v rámci nichž se dohodl, že zrekonstruuje předmět nájmu a že následně po získání kolaudačního souhlasu dojde k vypořádání nároků stran a hrazení nájemného, výsledek těchto jednání se odrazil ve smlouvě, kdy bylo nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně smlouvou stanoveno až pro období po vydání kolaudačního souhlasu. Právní předchůdce žalovaného nájemné nepožadoval. Žalobce rekonstrukcí zhodnotil předmět nájmu nejméně o částku 7 430 000 Kč a dále odkázal na bod C preambule nájemní smlouvy, ze kterého vyplývá, že předchozí nájemce se souhlasem právního předchůdce žalovaného provedl rekonstrukci prostor, čímž došlo ke zhodnocení předmětu nájmu, a že nárok na vyrovnání za zhodnocení přechází z předchozího nájemce na žalobce, neboť při skončení původního nájmu nedošlo k vyrovnání. Dále žalobce namítal, že podle čl. 4.1 smlouvy mělo být nájemné hrazeno na základě doručených faktur, žádná faktura však žalobci doručena nikdy nebyla. Žalobce poukázal na řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022, v němž se žalovaný po žalobci domáhal dlužného nájemného, s tím, že žaloba byla nepravomocně zamítnuta. Závěrem žalobce dodal, že z procesní opatrnosti učinil úkon započtení na žalovaným tvrzenou pohledávku z nájemného ve výši 2 960 000 Kč oproti pohledávce žalobce za zhodnocení předmětu nájmu v částce nejméně 7 430 000 Kč, nárok žalovaného na dlužné nájemné však žalobce neuznává.2. Žalovaný k žalobě uvedl, že žalobce byl opakovaně upozorňován na dlouhodobé nehrazené nájemného dle smlouvy, navzdory urgencím žalobce neuhradil ničeho, proto žalovaný dne 10. 3. 2022 přistoupil k vypovězení smlouvy podle čl. 9.2 písm. b) smlouvy pro dlouhodobé nehrazení nájemného. Žalobcem tvrzená podmínka předchozího kolaudačního souhlasu je ve smlouvě uvedena výlučně v čl. 4.2, který se vztahuje pouze k úhradě služeb spojených s nájmem, splatnost nájemného tak počíná spolu s počátkem nájemního vztahu. Účastníci smlouvy si ujednali odlišně platby nájemného a platby služeb a žalobce je povinen hradit nájemné bez ohledu na kolaudaci prostor. Kolaudaci prostor měl navíc zajistit žalobce. Žalobci byla zaslána předžalobní výzva k úhradě dlužného nájemného, vystavení faktury není dle žalovaného ke splatnosti třeba, nejpozději od tohoto okamžiku žalobce ví, že nájemné hradit má. Žalobce přesto stále nájemné nehradí a jeho dluh narůstá. Dále žalovaný doplnil, že neuznává žádné pohledávky žalobce z titulu zhodnocení prostor a taková pohledávka nemůže být ani započtena na úhrady nájemného, neboť byla nejistě a neurčitě vymezena. V řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 25 C 92/2022 žalovaný podal opravný prostředek proti rozhodnutí a v rámci tohoto řízení žalobce uplatnil kompenzační námitku, z čehož žalovaný dovozuje uznání dluhu na nájemném. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.3. Dne 20. 3. 2024 proběhlo ve věci jednání, na němž účastníci učinili nespornou existenci nájemního vztahu mezi účastníky na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2018, doručení výpovědi z nájmu žalobci dne 10. 3. 2022 a skutečnost, že ze strany žalobce není na nájemném ničeho hrazeno.4. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 8. 2018 soud zjistil, že mezi společností , právnická osoba, . jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla dne 1. 8. 2018 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a to 5 let. Předmětem nájmu je , adresa, („dále jen jako nebytový prostor“). Účelem nájmu je provozování masážního studia a wellness v rámci podnikatelské činnosti žalobce. V bodě C preambule je uvedeno, že předchozí nájemce , právnická osoba, ., který měl předmětné prostory v nájmu do , datum, , provedl rekonstrukci se souhlasem pronajímatele a jeho příspěvkem ve výši 260 000 Kč a byl zmocněn k jednání se stavebním úřadem. Rekonstrukcí došlo ke zhodnocení předmětu nájmu a pronajímatel prohlásil, že nárok na vyrovnání za zhodnocení přechází z předchozího nájemce na žalobce, neboť při skončení nájmu mezi předchozím nájemcem a pronajímatelem nedošlo k vyrovnání. Dle čl. 1.3 a 1.4 smlouvy pronajímatel zajistil souhlas SVJ s účelem nájmu před podpisem smlouvy a dále je na žalobci, aby zajistil stanoviska orgánů na základě generální plné moci s tím, že pronajímatel poskytne případnou součinnost v rámci kolaudace. V čl. 2.3 se uvádí, že předmět nájmu je rekonstruován a že na nájemce přechází práva ze zhodnocení předmětu nájmu z předchozího nájemce. Dle čl. 4.1 je nájemce povinen po celou dobu nájmu hradit pronajímateli nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně předem na základě doručené faktury pronajímatelem v souladu s čl. 4.4. Dle čl. 4.2 vedle nájemného je nájemce povinen hradit pronajímateli ode dne vydání kolaudačního souhlasu cenu ve smlouvě uvedených služeb na ve smlouvě uvedený účet správcovské společnosti ve výši 16 853 Kč. Dle čl. 4.3. náklady na elektrickou energii a plyn hradí nájemce přímo dodavatelům. Dle čl. 4.4 je nájemce povinen hradit nájemné na ve smlouvě uvedený účet pronajímatele, a to v pravidelných měsíčních platbách na základě faktur vystavených pronajímatelem. Splatnost faktur je do 30. dne kalendářního měsíce předem na následující měsíc. Dnem uskutečnění zdanitelného plnění je první den příslušného kalendářního měsíce. Dle č.l. 4.5 zálohy na poplatky za služby budou placeny ve stejných lhůtách jako nájemné dle čl. 4.1, a to na základě zálohových faktur. Dle čl. 9.3 písm. b) je pronajímatel oprávněn vypovědět smlouvu, pokud je nájemce po dobu více než 2 měsíců v prodlení se zaplacením nájemného a nájemce takové porušení nenapraví v přiměřené dodatečné lhůtě 15 dnů od doručené výzvy pronajímatele. Dle čl. 9.4 činí výpovědní doba 3 měsíce a počíná plynout od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně. Dle čl. 10. 1 a 10.2 změna vlastníka předmětu nájmu nemá vliv na trvání smlouvy, je vyloučena aplikace § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2 o.z. a při změně vlastníka předmětu nájmu přecházejí na nového vlastníka práva a povinnosti ze smlouvy s tím, že pronajímatel se zavazuje informovat nového vlastníka o obsahu smlouvy. Dle čl. 13. 1 a 13. 8 smlouva může být měněna pouze písemně a vyjadřuje pravou a svobodnou vůli stran.5. Z kupní smlouvy ze dne 24. 2. 2021 soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, . jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne 24. 2. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej shora specifikovaného nebytového prostoru. Prostory mají být předány vyklizené. Prodávající prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádná nájemní práva.6. Z výpisu z katastru nemovitosti prokazující stav ke dni 15. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaný nabyl vlastnické právo k nebytovému prostoru s účinky ke dni 1. 3. 2021 na základě kupní smlouvy ze dne 24. 2. 2021.7. Z předžalobní výzvy ze dne 18. 1. 2022 soud zjistil, že žalovaný jako nový vlastník nebytového prostoru vyzval žalovaného k úhradě nájemného za období od listopadu 2018 do prosince 2021 ve výši 80 000 Kč měsíčně a k úhradě záloh ve výši 41 541 Kč ve lhůtě 15 dnů. O dluhu žalovaného informovala společnost , právnická osoba, ., která veškeré pohledávky vůči žalobci ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 8. 2018 postoupila na žalovaného, což stvrdil podpisem na předžalobní upomínce jednatel této společnosti. Pokud nedojde k úhradě dlužné částky, bude přistoupeno k vypovězení smlouvy a soudnímu vymáhání dlužné částky.8. Z repliky žalobce na předžalobní výzvu ze dne 23. 2. 2022 soud zjistil, že žalobce nároky žalovaného z dlužného nájemného odmítl, neboť měl být ze strany jeho právního předchůdce zajištěn souhlas s účelem nájmu u SVJ, což se nestalo, a nebyl tak vydán kolaudační souhlas, který představuje podmínku pro povinnost žalobce hradit nájemné podle čl. 4.1 a 4.2. Právo žalovaného na nájemné a úhradu služeb tak dosud nevzniklo. Dále žalobce upozornil na to, že nájemní smlouvou přešla na žalovaného povinnost při skončení nájmu uhradit žalobci zhodnocení předmětu nájmu rekonstrukcí dle bodu C preambule smlouvy. Stávající míra zhodnocení činí nejméně 7 430 000 Kč a tuto částku by byl žalovaný povinen uhradit žalobci v případě ukončení nájmu. Žalobce dále uvedl, že z opatrnosti případně započítává žalovaným tvrzenou pohledávku s pohledávkou z titulu nájemní smlouvy v podobě výše zhodnocení předmět