30 C 147/2020-54 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne [datum] domáhala uložení povinnosti žalované k zaplacení částky 50 000 Kč představující smluvní pokutu. Žalovaná je stavebníkem třetí etapy výstavby bytového a komerčního komplexu [ulice] VII, [obec]. Účastníci spolu uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] vymezené na pozemku st. [číslo] v [katastrální uzemí], která je součástí výše uvedeného bytového komplexu. Dne [datum] byl [stát. instituce], Stavebním úřadem, udělen kolaudační souhlas s užíváním předmětné stavby. Dne [datum] bylo žalobkyni v reakci na její dotaz ze dne [datum] sděleno, že žalovaná čeká na zapsání bytových jednotek do katastru nemovitostí. Dne [datum] byla žalobkyni e-mailem doručena výzva k uzavření kupní smlouvy, kterou účastníci následně dne [datum] uzavřeli. Žalobkyně, jakožto budoucí kupující, a žalovaná, jakožto budoucí prodávající (společně jako smluvní strany Smlouvy), se v ustanovení čl. VI odst. 1 písm. a) a b) Smlouvy dohodly na tom, že a) v případě, kdy nebude podmínka pro zaslání výzvy k uzavření kupní smlouvy podle obsahu ust. Článku III. odst. 1) a 2) této Smlouvy splněna výlučně z důvodů ležících na straně budoucího prodávajícího, nejpozději však do [datum], anebo b) budoucí prodávající nevyzve budoucího kupujícího ve výše sjednané lhůtě nebo neuzavře s ním kupní smlouvu ani do 90 (devadesáti) kalendářních dnů ode dne, kdy budou splněny všechny podmínky sjednané v čl. III. odst. 2) této Smlouvy a budoucí kupující byl vyzván k uzavření kupní smlouvy výlučně z důvodů stojících na jeho straně, např. hypoteční bankou, půjde podle dohody smluvních stran o porušení smluvních povinností ze strany budoucího prodávajícího. Pro takový případ porušení smluvních povinností ze strany budoucího prodávajícího sjednaly smluvní strany smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč (slovy: padesát tisíc korun českých), kterou se zavazuje budoucí prodávající zaplatit budoucímu kupujícímu ve lhůtě do 15 (patnácti) pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy k její úhradě, a to bezhotovostním převodem na účet budoucího kupujícího, který bude uveden v písemné výzvě k její úhradě. Výzva k uzavření kupní smlouvy byla žalobkyni doručena e-mailem dne [datum], což znamená 22 dní po sjednané lhůtě [datum]. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované výzvu k úhradě smluvní pokuty. 2. Žalovaná uvedla, že uplatněný nárok neuznává. Žalovaná byla zmocněnkyní žalované telefonicky kontaktována, bylo jí sděleno, kdy budou uzavírány kupní smlouvy na předmětnou nemovitost, když prodlení k uzavření smlouvy bylo minimální. Dle názoru žalované z morálního hlediska nedošlo ze strany žalované k závažnému pochybení, které by odůvodňovalo přiznat žalobkyni nárok na smluvní pokutu, případně přichází v úvahu podstatným způsobem snížit nárok na smluvní pokutu. 3. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: -) smlouvu o uzavření smlouvy budoucí kupní č. SO [číslo], -) kolaudační smlouvu s užíváním stavby ze dne [datum], -) kupní smlouvu [číslo] ze dne [datum], -) e-mail žalobkyně ze dne [datum] a odpověď žalované na tento e-mail, -) výzvu k úhradě smluvní pokutu, -) odpověď žalované na výzvu k úhradě smluvní pokuty ze dne [datum], -) výslech svědkyně [jméno] [příjmení]. 4. Z těchto provedených důkazů soud zjistil skutkový stav věci v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí. Mezi žalobkyní, jako budoucí kupující, a žalovanou, jako budoucí prodávající, byla uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí kupní č. SO [číslo], jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] na vymezeném pozemku st. [číslo] v [katastrální uzemí]. V článku VIII. bod 14 si smluvní strany sjednaly, že obsah této smlouvy lze v průběhu doby její platnosti změnit nebo doplnit, a to pouze písemným dodatkem podepsaným oběma smluvními stranami. Ujednání obsažené v tomto odstavci lze změnit, a to pouze písemným dodatkem podle znění tohoto odstavce. Dle článku III. 1. Smluvní strany se zavázaly, že mezi sebou ve lhůtě do 30 dnů ode dne doručení písemné nebo e-mailové výzvy k uzavření budoucí smlouvy kupní budoucímu kupujícímu uzavřou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] včetně k ní přináležejícího spoluvlastnického podílu na nemovité věci a současně vypracují a podepíší návrh na vklad vlastnického práva do veřejného seznamu podle obsahu uvedené kupní smlouvy. Podle článku III. 2. Podle dohody smluvních stran se budoucí prodávající zavázal odeslat budoucímu kupujícímu písemný návrh kupní smlouvy nejpozději ve lhůtě 60 dnů ode dne, kdy budou splněny tyto podmínky: a) bude vydán [stát. instituce], stavebním úřadem kolaudační souhlas pro všechny dokončené jednotky a společné prostory v budově, b) proveden zápis vkladu Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu na práva k jednotkám do veřejného seznamu (katastr nemovitostí), v němž budou vymezeny všechny jednotky v pozemku, jehož součástí bude stavba budovy včetně společných prostor a pozemků, c) budoucí kupující bude mít uhrazenu druhou část kupní ceny podle obsahu této smlouvy. V článku VI. 1. Se smluvní strany dohodly na tom, že: a) v případě, kdy nebude podmínka pro zaslání výzvy k uzavření kupní smlouvy podle obsahu ust. Článku III. odst. 1) a 2) této smlouvy splněna výlučně z důvodů ležících na straně budoucího prodávajícího, nejpozději však do [datum], anebo b) budoucí prodávající nevyzve budoucího kupujícího ve výše sjednané lhůtě nebo neuzavře s ním kupní smlouvu ani do 90 (devadesáti) kalendářních dnů ode dne, kdy budou splněny všechny podmínky sjednané v čl. III. odst. 2) této smlouvy a budoucí kupující byl vyzván k uzavření kupní smlouvy výlučně z důvodů stojících na jeho straně, např. hypoteční bankou, půjde podle dohody smluvních stran o porušení smluvních povinností ze strany budoucího prodávajícího. Pro takový případ porušení smluvních povinností ze strany budoucího prodávajícího sjednaly smluvní strany smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč ………. slovy: padesát tisíc korun českých ………., kterou se zavazuje budoucí prodávající zaplatit budoucímu kupujícímu ve lhůtě do 15 (patnácti) pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy k její úhradě, a to bezhotovostním převodem na účet budoucího kupujícího, který bude uveden v písemné výzvě k její úhradě. 5. Zúčastněné strany dne [datum] uzavřely kupní smlouvu [číslo] týkající se nemovitosti specifikované ve smlouvě o uzavření smlouvy budoucí kupní číslo SO [číslo]. 6. [stát. instituce], [ulice] úřad vydal dne [datum] kolaudační souhlas s užíváním stavby, ve které se nacházela výše uvedená bytová jednotka. 7. Žalobkyně e-mailem učinila dotaz na žalovanou, jak to vypadá s termínem podpisu smluv a předáním bytu. Žalovaná odpověděla, že se ještě čeká na zapsání hotových dostavených bytových jednotek do katastru a poté může být vše spuštěno. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě smluvní pokuty, na kterou žalovaná odpověděla dopisem ze dne [datum]. 8. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že budoucí kupující skutečně nebyli písemně vyzváni do [datum] k uzavření kupní smlouvy, ale měli informaci o tom, že se vše pozdrží. S některými kupujícími svědkyně hovořila telefonicky, s některými i osobně. Dále svědkyně uvedla, že k písemné změně smlouvy nedošlo a důvodem prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy byla chyba v prohlášení vlastníka, kterou bylo třeba v katastru nemovitostí opravit. 9. Soud neprovedl k důkazu e-mailovou korespondenci mezi žalobkyní a žalovanou po dni [datum], neboť zjištění obsahu této e-mailové korespondence není rozhodné pro posouzení dané věci vzhledem k provedenému dokazování. 10. Žaloba je důvodná. 11. Podle § 2048 o. z. Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 12. Podle § 2051 o. z. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. 13. Z provedeného dokazování je patrno, že žalovaná ve lhůtě do [datum] nezaslala výzvu k uzavření kupní smlouvy žalobkyni písemně ani e-mailem dle ustanovení článku III. odstavce 1 a 2 smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní. Tato smluvní ujednání nebyla v souladu se smlouvou písemně změněna. Žalobkyni proto vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč, když její výši soud nepovažuje za nepřiměřenou, kdy mezní termín uzavření kupní smlouvy na nemovitost je pro kupujícího významnou skutečností a hodnota převáděné