30 C 128/2025-49 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne , datum, domáhali uložení povinnosti žalovanému k zaplacení žalované částky představující zákonnou pokutu za porušení povinnosti žalovaného předložit žalobcům řádné vyúčtování za rok 2023 a za rok 2022. Důvodné námitky vůči vyúčtování, respektive jeho správnosti, žalobci uplatnili dne , datum, vůči vyúčtování za rok 2022 a , datum, vůči vyúčtování za rok 2023. Jednalo se především o skutečnosti, že v rámci obou vyúčtování byly do celkových rozúčtovaných nákladů zahrnuty výdaje na nové služby bez jejich schválení shromážděním SVJ vyžadovaného stanovami. Konkrétními nedostatky ve vyúčtování za rok 2022 byly položky služby údržbáře (za období od 4/22 do 12/22, zařazeno do provozních nákladů účetnictví SVJ, celkem za , částka, ), údržba zeleně (za období od června 2022, zařazeno do provozních nákladů účetnictví SVJ, celkem za , částka, ) a havarijní služba (za období od 4/2022 do 12/2022, zařazeno do provozních nákladů účetnictví SVJ, celkem za , částka, bez samotných havarijních výjezdů) a dále PCO (celkem v roce 2022, zařazeno do provozních nákladů účetnictví SVJ, celkem za , částka, ). Ohledně nedostatku vyúčtování za rok 2023 se jedná o položky havarijní služba (za období 1/23 do 12/23, zařazeno do účetnictví SVJ, celkem za , částka, bez havarijních výjezdů), PCO (za období od 1/23 do 12/23, zařazeno do účetnictví SVJ, celkem za , částka, ). Žalobci dále namítali, že dle stanov žalovaného z roku 2021 se náklady na správu domu rozpočítávají dle poměru spoluvlastnického podílu, nikoliv rovným dílem.2. Žalovaný uvedl, že nákladové položky uvedené žalobci, tedy služba údržbáře, údržba zeleně, havarijní služba, PCO nejsou službami ve smyslu § 3 zákona č. 67/2013 Sb., ale tyto položky jsou nákladem na správu domu a pozemku ve smyslu § 1189 odst. 1. o. z. Uvedené náklady jsou režijní náklady týkající se primárně společné věci, nikoliv služby sloužící primárně vlastníkům jednotek. O nákladech PCO bylo rozhodnuto již , datum, tehdejším výlučným vlastníkem všech jednotek v domě společnosti , právnická osoba, ., když v prohlášení vlastníka jako společná část nemovité věci uvedena ústředna elektrické požární signalizace EPS. Napojení systému EPS na PCO je třeba považovat za jednotný systém této společné věci.3. Z opravného vyúčtování služeb a ostatních nákladů za rok 2022 a rok 2023 soud zjistil, že žalobcům žalovaný doručil opravné vyúčtování služeb a ostatních nákladů za předmětné roky. V nákladech na dům byla uvedená položka provozní náklady - opravy, revize, PCO, zeleň a jiné. (opravná vyúčtování služeb a ostatních nákladů za rok 2022, 2023).4. Z kolaudačního souhlasu pro bytový dům , Anonymizováno, , , adresa, na pozemku číslo parcelní , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , pro bytový dům s , Anonymizováno, bytovými jednotkami byl dán kolaudační souhlas, ve kterém bylo, mimo jiné, uvedeno, že před vydáním tohoto kolaudačního souhlasu bylo doloženo prohlášení dodavatele velkými písmeny , právnická osoba, . o souladu s požárně bezpečnostním řešením stavby ze dne , datum, . (kolaudační souhlas)5. Z dokladu o kontrole provozuschopnosti BPZ, evidenční číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, je zřejmé, že pro bytový dům , Anonymizováno, , , adresa, byla provedená kontrola s výsledkem, že požární bezpečnostní zařízení je provozuschopné a způsobilé plnit svoji funkci. (doklad o kontrole provozuschopnosti BPZ)6. Ze servisní smlouvy číslo , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaná si objednala u zhotovitele společnosti , právnická osoba, . pro bytový dům , Anonymizováno, servis, kontroly a revize zařízení dálkového přenosu na PCO , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, . (servisní smlouva ze dne , datum, ) Shodu s prvopisem potvrzuje , jméno FO, .7. Žaloba není důvodná.8. Žalobcům jako vlastníkům bytové jednotky byla doručena opravná vyúčtování služeb a ostatních nákladů za rok 2022 a rok 2023. Žalobci mají práva náležející řádnému a správnému vyúčtování služeb a nákladů na dům. Tímto je dána jejich aktivní legitimace ve sporu.9. Zákon č. 67/2003 Sb. upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty. , právnická osoba, odst. 1 citovaného zákona jsou vymezeny služby, za které se zejména považují dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínu a odvoz komunálního odpadu. Podle § 13 odst. 1 citovaného zákona, jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat, nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle § 13 odst. 2 citovaného zákona výši pokuty poskytovatel služeb vyjedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout , částka, za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutím družstva, anebo společenství, činí výše pokuty , částka, za každý započatý den prodlení.10. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. , právnická osoba, a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.11. Zákon č. 67/2013 Sb. demonstrativně definuje okruh služeb, které podléhají specifickým pravidlům vyúčtování. Tyto služby jsou rozúčtovány mezi konečné spotřebitele podle reálné spotřeby nebo jiného transparentního kritéria a musí být vyúčtovány ve čtyřměsíční lhůtě po skončení zúčtovacího období s následkem možné sankce.12. Oproti tomu činnosti sloužící k udržení provozu a ochraně společného majetku celého společenství vlastníků jednotek představují náklady na dům a podléhají ustanovení § 1189 o. z. Mezi tyto činnosti lze zařadit služby na údržbáře, údržbu zeleně, havarijní službu, službu PCO, kdy součástí nemovitosti je požárně bezpečnostní zařízení včetně elektrické požární signalizace.13. Na náklady na dům za opožděné nebo nesprávné vyúčtování těchto nákladů nelze aplikovat sankční ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., tedy pro případ nesprávného vyúčtování nákladů na údržbu zeleně, havarijní službu, PCO a služby údržbáře lze užít sankcí určených pro služby spojené s užíváním bytu. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl.Shodu s prvopisem potvrzuje , jméno FO, .sporu plně úspěšný a vznikly mu náklady řízení na právní zastoupení ve výši , částka, , a to podle § 7, § 8 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 4 úkony právní služby (převzetí věci, odpor s vyjádřením, vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, ) po , částka, za úkon, 4 režijní paušály k uvedeným úkonům po , částka, za úkon, 21 % DPH ve výši , částka, . O povinnosti žalobců nahradit společně a nerozdílně náklady řízení k rukám právního zástupce žalovaného bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o. s. ř.