5 C 224/2025-102 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Předmětem řízení je nárok žalobce na zaplacení částky 23 613 Kč z titulu přeplatku na službách za rok 2024. Žalobce je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, a jako člen žalovaného hradí zálohy na služby dle stanov. Žalovaný provedl vyúčtování za rok 2024, v němž žalobci vznikl přeplatek 23 613 Kč splatný do 31. 7. 2025. Žalovaný však přeplatek nevrátil a dne 29. 6. 2025 oznámil žalobci jednostranný zápočet tří svých údajných pohledávek ve výši 3 600 Kč, 12 000 Kč a 8 500 Kč, přičemž jej dále vyzval k doplacení 487 Kč. Žalobce prostřednictvím právního zástupce sdělil, že žádná z těchto pohledávek nevznikla a nemohly být platně započteny; současně upozornil, že součet pohledávek činí jen 23 600 Kč a nemůže tak pokrýt celý přeplatek. K faktuře č. 240100002 žalobce navíc obdržel dne 24. 9. 2024 částku pouze 8 000 Kč. Žalovaný označil své tři nároky za přeúčtování nákladů na administrativní úkony předsedy SVJ a náklady právního zastoupení v souvislosti s rekonstrukcí bytu žalobce. Žalobce však po celou dobu namítal jejich neoprávněnost. Rekonstrukci prováděl v obdobích 1. 11. 2023–31. 1. 2024 a 1. 7. – 20. 9. 2024. Po jejím ukončení mu žalovaný dopisem z 27. 9. 2024 uplatnil nárok 3 600 Kč za právní služby a 1 000 Kč za časovou ztrátu, přičemž žalobce byt zpřístupnil a předal potřebné doklady, ale nároky odmítl. Následně žalovaný zaslal žalobci výzvu z 13. 1. 2025, kde zvýšil svůj požadavek na 5 400 Kč za právní služby a 8 000 Kč za ztrátu času. Žalobce znovu sdělil, že tyto nároky neuznává, zejména s ohledem na odměňovanou funkci předsedy SVJ, a že jakoukoli případnou škodu musí žalovaný prokázat, včetně příčinné souvislosti s porušením povinností žalobce. Dle žalobce se jedná o neoprávněné nároky na náhradu škody, které nesplňují zákonné podmínky vzniku a nemohou být předmětem platného zápočtu. Dne 25. 7. 2025 žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil dne 17. 11. 2025, přičemž uvedl, že žalovaný nárok neuznává z důvodu jeho neexistence a navrhuje zamítnutí žaloby. Žalovaný nesporuje, že žalobci měl vrátit přeplatek ve výši 23 613 Kč. Oproti tomuto nároku ale provedl jednostranné započtení svých pohledávek vůči žalobci. Žalobce prováděl rekonstrukci bytové jednotky, a to od roku 2023, kdy byly zahájeny bourací práce, přičemž práce měly být dokončeny do 30. 8. 2024. Rekonstrukce byla prováděna bez ohledu na ostatní vlastníky a jejich výkon práv. Žalobce opakovaně odmítal žalovanému zpřístupnit bytovou jednotku za účelem kontroly, zda stavební úpravy prováděné žalobcem neohrožují, nepoškozují či se jimi nemění společné části domu. Žalovaný tak musel vyhledat právní pomoc. Právní zástupce žalovaného zaslal dne 27. 9. 2024 žalobci výzvu ke zpřístupnění bytu, přičemž teprve po této výzvě žalobce byt zpřístupnil. V souvislosti s tím vznikly žalovanému náklady ve výši 3 600 Kč a k jejich úhradě vyzval žalobce. V průběhu rekonstrukce žalobce poškodil některé části domu a musel být tak vyzván k plnění svých povinností a předložení revizních zpráv. Tím vznikly další náklady za právní služby ve výši 12 000 Kč za náklady advokátky, která uvedené řešila. Další náklady měl žalovaný poté, co žalobce provedl neoprávněný zásah do topných těles a způsobil škodu ve výši 8 500 Kč.3. K vyjádření žalovaného zaslal žalobce repliku, kterou sdělil, že nesouhlasí s vyjádřením žalovaného, zejména s jeho vyjádřeními ohledně rekonstrukce bytové jednotky. Zopakoval, že po ukončení rekonstrukce bytovou jednotku zpřístupnil a předal řádně stavební dokumentaci. Dále uvedl, že žalovaného předem upozornil na odpojení a vypuštění radiátorů, což mu bylo povoleno. Odmítá odpovědnost za nefunkčnost uzávěru celého topného systému. Na všechny výzvy žalovaného reagoval, opakovaně je odmítal a k fakturám uváděl, že je považuje za neoprávněné. Shodně tak sdělil, že za neplatný považuje i jednostranný zápočet ze dne 29. 6. 2025 a nadále trvá na vrácení přeplatku ve výši 23 613 Kč.4. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci vznikl přeplatek na uhrazených zálohách ve výši 23 613 Kč dle vyúčtování.5. Provedeným listinným dokazováním soud zjistil následující poznatky o skutkovém stavu ve věci samé:6. Žalobce je vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb., s podílem na společných částech domu a pozemku ve výši 703/10762, v budově č.p. , Anonymizováno, , bytový dům na parcele č. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, , to vše zapsáno na LV č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, u , právnická osoba, , katastrální pracoviště , adresa, (zjištěno z výpisu z KN LV č. , hodnota, ).7. Žalobce má povinnost platit zálohy na služby související s užíváním bytové jednotky a společných prostor v domě. Předseda žalovaného má povinnost provést vyúčtování záloh na úhradu služeb jednou za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do šesti měsíců po jeho skončení. Přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období (zjištěno z notářského zápisu , adresa, čl. XIV odst. 1, 2).8. Žalobce má povinnost umožnit vstup do jednotky, po předchozím písemném vyzvání předsedy, které bylo učiněno nejméně 3 dny předem (zjištěno z notářského zápisu , adresa, čl. XI odst. 2, písm. h).9. Žalobce za rok 2024 zaplatil zálohy na služby související s užíváním bytové jednotky a společných prostor v domě ve výši 98 011 Kč a skutečné náklady činily 74 398 Kč. Vznikl mu tedy nárok na vrácení přeplatku ve výši 23 613 Kč (zjištěno z přehledu vyúčtování za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024).10. Žalovaný žalobci zaslal dopis nazvaný „jednostranný zápočet vzájemných pohledávek“. Tímto dopisem mu sdělil, že má vůči žalobci pohledávku ve výši 3 600 Kč za náklady právního zastoupení žalovaného , jméno FO, , ve výši , částka, za náklady právního zastoupení žalovaného , jméno FO, a 8 500 Kč za náklady SVJ v souvislosti s porušením povinností člena SVJ. Zároveň pohledávky započetl vůči pohledávce žalobce a vyzval ho k úhradě rozdílu ve výši 487 Kč (zjištěno z jednostranného zápočtu vzájemných pohledávek ze dne, Anonymizováno, 29. 6. 2025).11. Žalobce žalovanému zaslal předžalobní výzvu ze dne 25. 7. 2025, kterou mu sdělil, že znovu odmítá nároky žalovaného na zaplacení údajných vzniklých škod, které žalovaný započítal na přeplatek a zápočet považuje za neplatný. Naopak jej vyzval k úhradě přeplatku ve lhůtě do 31. 7. 2025 (zjištěno z předžalobní výzvy + doručenky do DS ze dne 25. 7. 2025).12. Žalovaný žalobci vystavil fakturu č. 240100002 ze dne 24. 9. 2024 na částku 8 000 Kč, fakturu č. 250100002 ze dne 16. 6. 2025 na částku 3 600 Kč a fakturu č. 250100003 ze dne 16. 6. 2025 na částku 12 000 Kč (zjištěno z faktur č. 240100002, 250100002 a 250100002).13. Žalovaný prostřednictvím právního zástupce vyzval žalobce k součinnosti, aby mu umožnil přístup do bytové jednotky dne 27.9.2024. Následně jej vyzval předžalobní výzvou ze dne 7.1.2025 k úhradě částky 13 400 Kč + DPH za náklady právního zastoupení a časovou ztrátu za spolupráci s advokátem. Poslední výzvou ze dne 11. 3. 2025 žalovaný žalobce vyzval k blíže nespecifikované náhradě vzniklých škod (zjištěno z výzvy k součinnosti ze dne 27. 9. 2024, předžalobní výzvy žalovaného ze dne 7. 1. 2025 a předžalobní výzvy ze dne 11. 3. 2025).14. V dopise ze dne 10. 10. 2024 žalobce mimo jiné žalovanému sdělil, že si u žalovaného žádné služby neobjednal, a proto nesouhlasí s fakturou č. 240100002, v přípise ze dne 31.1.2025 a 19.3.2025 žalobce jednoznačně odmítl nároky žalovaného (zjištěno z výzvy k součinnosti ze dne 10. 10. 2024,, Anonymizováno, výzva ze dne 31.1.2025, výzva ze dne 19. 3. 2025 ).15. Provedené důkazy e-mail ze dne 9. 8. 2024, e-mail ze dne 12. 8. 2024, výzvu k úhradě nákladů na odstranění následků způsobené škody ze dne 3. 11. 2024 a přípis panu Dolejškovi soud dále nehodnotil, neboť z nich nevyplývaly žádný skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci.16. Navržené důkazy whatsappovou komunikaci, výslech předsedy žalovaného, výslech , tituly za jménem, výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , soud zamítl z důvodu nadbytečnosti.17. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:18. Žalobci vznikl přeplatek na uhrazených zálohách na služby související s užíváním bytové jednotky a společných prostor v domě ve výši 23 613 Kč. Žalovaný žalobci vystavil několik faktur na celkovou částku ve výši 23 600 Kč. Žalobce předložené faktury opakovaně rozporoval. Dne 29. 6. 2025 provedl žalovaný jednostranný zápočet své pohledávky ve výši 24 100 Kč vůči pohledávce žalobce. Žalobce opakovaně zápočet sporoval a prohlásil ho za neúčinný s ohledem na neexistenci pohledávek žalovaného vůči žalobci.19. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:20. Podle § 1181 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má prá