19 C 322/2018-86 — Obvodní soud pro Prahu 6

Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu podaným ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaném zaplacení částky 245 520 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel se žalovaným kupní smlouvu na prodej nemovitosti [ulice] [číslo] dne [datum] (dále i jen„ nemovitost“). Žalovaný se v kupní smlouvě zavázal (v čl. III., bodu 5.), že jestliže prodávající nesplní svůj závazek předložit kupujícímu do 4 měsíců od podpisu kupní smlouvy originál či ověřenou kopii návrhu na vklad zástavního práva předmětu převodu ve prospěch poskytovatele úvěru opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu, sjednávají si smluvní strany pro tento případ ve prospěch kupujícího smluvní pokutu ve výši 15 % z kupní ceny splatnou k 1. dni následujícího měsíce s tím, že není dotčeno právo kupujícího na náhradu škody, kterou prodávající kupujícímu svým jednáním způsobil. Lhůta uplatnění této sankce žalobcem je dle kupní smlouvy [datum]. Žalovaný svou povinnost z kupní smlouvy nesplnil, a to až do [datum]. Dne [datum] vyzval žalobce žalovaného ke splnění povinnosti zaplatit sjednanou smluvní pokutu. Žalobce žalovanému zaslal dne [datum] výzvu k úhradě smluvní pokuty. Do podání žaloby žalovaný žalobci ničeho neuhradil. Žalovaný nárok uplatněný žalobou neuznával ani částečně. Učinil nesporným, že mezi účastníky – žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, kterou žalovaný prodal žalobci jednotku [číslo] byt, umístěnou v budově [adresa] (dále jen„ budova“), která stojí na a je součástí pozemku p.č. st. [číslo] (dále jen„ pozemek“), a dále související spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a na pozemku, to vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec a k.ú. [obec], část [územní celek] [anonymizováno] („ předmět převodu“). Žalovaný byl při uzavírání kupní smlouvy i veškeré související dokumentace zastoupen [jméno] [příjmení], nar. dne [datum], bytem [adresa], který při prodeji předmětu převodu rovněž jednal jako zprostředkovatel. Od počátku jednání o prodeji předmětu převodu byl žalobce informován, že ohledně nemovitostí je třeba provést změnu prohlášení vlastníka, kterým došlo k vymezení jednotek v budově, a že tato změna bude mít vliv na velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku souvisejících s vlastnictvím jednotky. Tato skutečnost se promítla i do znění uzavřené kupní smlouvy. V návaznosti na provedení vkladu změny prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí pak byl ke kupní smlouvě dne [datum] uzavřen dodatek č. 1, kterým smluvní strany kupní smlouvy upravily velikost spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a na pozemku z původních [číslo] na [číslo] tak, aby specifikace předmětu převodu odpovídala zápisu v katastru nemovitostí. Žalovaný tvrdil, že se žádného porušení závazků, které kupní smlouvou převzal, nedopustil. Zpochybnil i formulaci závazku zajištěného smluvní pokutou v kupní smlouvě. Tvrdil, že kupní smlouva neobsahuje výslovnou formulaci takového závazku žalovaného, ten je zmíněn pouze v ujednání ohledně smluvní pokuty (čl. III odst. 5). Přitom veškeré ostatní závazky smluvních stran, u nichž bylo sjednáno utvrzení smluvní pokutou, jsou v textu kupní smlouvy jasně vyjádřeny např. slovy„ Kupní cenu kupující uhradí takto:...“ (čl. III odst. 2) spolu s utvrzením smluvní pokutou„ Jestliže kupující nesplní svůj závazek sjednaný v čl. III odst. 2 této smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas...“ (čl. III odst. 4). Předmětné ujednání bylo do textu kupní smlouvy doplněno ze strany zástupce žalobce, a to pouze několik dní před plánovaným datem podpisu kupní smlouvy, tj. nebylo součástí původního návrhu kupní smlouvy zpracovaného zástupcem žalovaného. Případné formulační nedostatky takového ustanovení mají jít k tíži žalobce, který je do smlouvy doplnil. I pokud by však žalovaný závazek skutečně převzal, nedopustil se jeho porušení. [příjmení] žalovaný, jako zástavní dlužník, mohl podat návrh na vklad zástavního práva, musel mít nejprve k dispozici vkladovou listinu, tj. smlouvu o zřízení zástavního práva ve prospěch banky, kterou si žalobce vybral jako poskytovatele úvěru pro financování úhrady kupní ceny předmětu převodu, tj. [právnická osoba] Smlouva o zřízení zástavního práva, na základě které došlo k provedení vkladu zástavního práva ve prospěch [právnická osoba] do katastru nemovitostí, však byla ze strany banky jako zástavního věřitele vyhotovena a podepsána až [datum], tj. po uplynutí termínu plynoucího z čl. III odst. 5 kupní smlouvy. Žalovaný zdůraznil, že se při uzavírání smlouvy o zřízení zástavního práva nedopustil žádného prodlení, naopak ji (prostřednictvím svého zástupce) podepsal bez zbytečného odkladu po výzvě finančního poradce žalobce, a to dne [datum]; téhož dne smlouvu podepsal i žalobce jako vedlejší účastník. K podání návrhu na vklad zástavního práva dle této smlouvy k místně příslušnému katastrální pracovišti pak došlo [datum]. Žalovaný dále namítal, že smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a neodpovídá významu utvrzovaného závazku. Výše smluvní pokuty je určena jako jednorázová, tj. pokud by došlo k porušení utvrzovaného závazku, vzniklo by žalobci právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 15 % z kupní ceny předmětu převodu bez ohledu na délku prodlení; i v případě prodlení trvajícího jeden den by si žalobce mohl nárokovat zaplacení částky 245 520 Kč. Dle názoru žalovaného je v podmínkách realitního trhu ČR obvyklé sjednávat jednorázové smluvní pokuty pro případ nesplnění základních závazků smluvních stran kupní smlouvy, tj. za prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva a odevzdat předmět převodu ve sjednaném stavu, za kupujícího pak především zaplatit kupní cenu. Výše takových smluvních pokut se obvykle pohybuje ve výši 3 až 5 % z kupní ceny předmětu převodu. Této praxi odpovídají i ostatní smluvní pokuty sjednané mezi stranami v kupní smlouvě, když jsou sjednány ve výši 5 % z kupní ceny předmětu převodu. Smluvní pokutou ve výši 15 % z kupní ceny předmětu převodu je utvrzován v zásadě marginální závazek žalovaného, jehož význam v žádném případě nedosahuje důležitosti závazků dle či. II odst. 2 kupní smlouvy (umožnit nabytí vlastnického práva k předmětu převodu za sjednaných podmínek) či čl. III odst. 2 (zaplatit kupní cenu předmětu převodu), přitom výše smluvní pokuty je trojnásobná. Žalobcem vymáhaná smluvní pokuta je dle žalovaného excesem a odchylkou od standardní praxe. Žalovaný tvrdil, že tvrzené porušení závazku nevedlo na straně žalobce ke vzniku jakékoliv škody. I pokud by soud došel k závěru, že žalovaný měl povinnost předložit žalobci originál či úředně ověřenou kopii návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch [právnická osoba] do [datum], tuto mohl ve stanovené lhůtě splnit, avšak učinil tak až [datum], byl by žalovaný v prodlení v délce dvaceti kalendářních dnů. Takové prodlení mělo jediný následek, a to že se žalobce stal vlastníkem předmětu převodu o dvacet dní později, což však nemohlo mít pro majetkovou sféru žalobce žádné negativní dopady. Dle názoru žalovaného je přitom zcela nezbytné přihlédnout ke skutečnosti, že předmět převodu byl žalovaným žalobci předán dne [datum], tj. pouhé dva dny po uzavření kupní smlouvy; žalobce měl tedy předmět převodu k dispozici a mohl jej bezplatně užívat po celou tuto dobu až do provedení vkladu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí, k němuž došlo dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Takto brzké předání předmětu převodu představovalo velmi výrazný ústupek ze strany žalovaného, neboť dle původního ujednání smluvních stran mělo k předání dojít až po provedení vkladu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí. Žalobce však požadoval dřívější předání předmětu převodu, a to právě s poukazem na nutnost provedení změny prohlášení vlastníka budovy a určité prodlení, k němuž při vyřizování této záležitosti mělo dojít. V důsledku dobré vůle žalovaného tedy žalobce uspořil na nákladech za bydlení bezplatným užíváním předmětu převodu, který měl od žalovaného k dispozici prakticky šest měsíců předtím, než se stal jeho vlastníkem. Žalovaný žádal zamítnutí žaloby, případně moderaci smluvní pokuty soudem až do výše škody vzniklé žalobci. Žalobce dále k argumentaci žalovaného zdůraznil, že povinnost žalovaného upravená v kupní smlouvě byla ze strany žalovaného porušena. K podpisu kupní smlouvy dne [datum], až dne [datum] byl podán návrh na vklad zástavního práva na příslušný katastrální úřad. Argumentace žalovaného, že tak činil téměř vzápětí po podpisu dodatku ke kupní smlouvě ze dne [datum] je sice pravdivá, ovšem to, že k podpisu samotného dodatku došlo až dne [datum] bylo zapříčiněno liknavostí žalovaného, nehledě na to, že podpis samotného dodatku byl realizován již po lhůtě stanovené kupní smlouvou. Byl to právě žalovaný, kdo zapříčinil chybně vypracované změnové prohlášení, které vložil na katastrální úřad. V důsledku vad změnové prohlášení bylo změnové prohlášení vzato zpět, a to dne [da