6 C 320/2021-172 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 19. 5. 2021 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jí částku ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovaným uzavřela dne 27. 11. 2019 smlouvu o zprostředkování (dále jen „Smlouva o zprostředkování“) ve znění jejího Dodatku č. , hodnota, ze dne 21. 2. 2020 (dále jen „Dodatek“), na základě které se žalobkyně zavázala pro žalovaného vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem toho, aby žalovaný měl příležitost uzavřít kupní smlouvu na prodej nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Nemovitost“). Mezi stranami Smlouvy o zprostředkování bylo dohodnuto, že nejnižší požadovaná kupní cena Nemovitosti bude 7,5 mil. Kč. Žalobkyně pro žalovaného zajistila více zájemců. Se zajištěním těchto osob byl žalovaný průběžně seznamován. V říjnu roku 2020 zajistila žalobkyně pro žalovaného jako zájemce o Nemovitost obchodní korporaci , právnická osoba, (dále jen „Zájemce 1“), která nabízela jako kupní cenu za Nemovitost částku ve výši 12 400 000 Kč. S tímto zájemcem byla dne 17. 10. 2020 uzavřena rezervační smlouva. Zájemce 1 požadoval slevu 250 000 Kč, tedy kupní cenu ve výši 12 150 000 Kč. Žalovaný toto odmítl akceptovat a z důvodu na straně žalovaného tak k uzavření kupní smlouvy se Zájemcem 1 nedošlo. V bodu 6.3. Smlouvy o zprostředkování si účastníci sjednali nárok žalobkyně vůči žalovanému na smluvní pokutu ve výši sjednané provize uvedené v bodu 4.1. a 4.2. Smlouvy o zprostředkování, a to právě pro případ, že po zajištění osoby kupujícího odmítne žalovaný uzavřít kupní smlouvu. Provize byla sjednána ve výši 4 % + daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) z dosažené kupní ceny. Smluvní pokuta činila 588 060 Kč. Žalobkyně v průběhu měsíce března 2021 zajistila dalšího zájemce o koupi Nemovitosti, pana , Anonymizováno, , zastoupeného panem , jméno FO, (Zájemce 2), přičemž tento zájemce nabídl kupní cenu ve výši 11 800 000 Kč, avšak žalovaný se nedostavil na smluvenou schůzku čímž zmařil další obchod. Vzhledem k tomu, že žalobkyně zajistila Zájemce 2 s nabídkovou cenou ve výši 11 800 000 Kč a žalovaný odmítl uzavřít předmětnou smlouvu, vznikl žalobkyni další nárok na smluvní pokutu dle bodu 6.3. Smlouvy o zprostředkování ve výši 571 120 Kč. V květnu 2021 zajistila žalobkyně pro žalovaného dalšího zájemce o koupi Nemovitosti, pana , jméno FO, (Zájemce 3), který nabídl kupní cenu ve výši 12 050 000 Kč. Ke smlouvám se však žalovaný nijak nevyjádřil a na smluvenou schůzku nepřišel. Žalobkyni tak vznikl další nárok na smluvní pokutu dle bodu 6.3. Smlouvy o zprostředkování ve výši 583 220 Kč. Žalobkyni tedy vznikly tři nároky na smluvní pokutu v souladu se Smlouvou o zprostředkování a tři nároky na provizi v souladu se Smlouvou o zprostředkování, avšak žalobou se domáhala úhrady pouze částky ve výši 500 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení.2. Soud rozhodl dne 25. 5. 2021 elektronickým platebním rozkazem č. j. EPR 121071/2021-6, proti kterému podal žalovaný včas odpor. Ve vyjádření k žalobě ze dne 16. 7. 2021 pak žalovaný učinil nesporným, že se žalobkyní uzavřel dne 27. 11. 2019 Smlouvu o zprostředkování s dobou trvání do 30. 9. 2020 s tím, že bylo sjednáno automatické prodlužování smlouvy vždy o tři měsíce. Žalovaný pak sporoval uzavření Dodatku ke Smlouvě o zprostředkování, který měl platnost smlouvy prodloužit do 30. 9. 2021 s tvrzením, že nemohl Dodatek dne 21. 2. 2020 podepsat, neboť byl v zahraničí. Žalovaný naopak dopisem ze dne 19. 2. 2021 oznámil žalobkyni, že trvá na neprodloužení Smlouvy o zprostředkování a jejím ukončení dne 31. 3. 2021. Žalovaný dále uvedl, že Smlouvu o zprostředkování uzavřel jako spotřebitel a smlouva je v tomto ohledu nevyvážená co do práv a povinností smluvních stran ve prospěch žalobkyně. Ujednání o smluvních pokutách je nepřiměřené a z toho důvodu neplatné, navíc není možné navyšovat smluvní pokutu o DPH. Ze žaloby podle žalovaného dále není patrné, jaký nárok žalobkyně žaluje, když žalovaná částka zní na 500 000 Kč. Žalovaný také zpochybnil, že by mu vznikl vynutitelný závazek uzavřít kupní smlouvu. Smluvní pokuta má podle žalovaného zajišťovat hlavní závazek, který se ale v konkrétním případě týká osob odlišných od účastníků Smlouvy o zprostředkování, a z tohoto důvodu není smluvní pokuta platně sjednaná. Podle žalovaného dále žalobkyně nemá nárok na zaplacení provize, neboť provize je splatná dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy, k čemuž ovšem nedošlo (rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Cdo 2552/2012). Žalovaný podepsal pouze jednu smlouvu o rezervaci, a to dne 13. 10. 2020 se žalobkyní a Zájemcem 1. Žalovaný v době rezervace do 12. 12. 2020 nebyl vyzván k uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 12 150 000 Kč z důvodů nezájmu o koupi na straně Zájemce 1. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.3. V replice ze dne 24. 8. 2021 žalobkyně trvala na tvrzení, že žalovaný podepsal Dodatek ke smlouvě o zprostředkování. Žalobkyně v období konce února 2020 uzavřela se svými klienty velké množství takových dodatků z důvodu změny legislativy, podle které nadále nebylo možno využívat automatickou prolongaci smluv o zprostředkování. Žalovaný od počátku roku 2021 přestal žalobkyni poskytovat součinnost. Žalobkyně opírá žalobu o šest skutkových základů, ve třech případech se jedná o smluvní pokutu a ve třech o provizi s ohledem na skutečnost, že žalobkyně pro žalovaného zajistila v souladu se Smlouvou o zprostředkování tři zájemce, s nimiž žalovaný odmítl uzavřít kupní smlouvu. Nadto žalovaný jednal v rozporu s dobrými mravy, když nechal žalobkyni zajistit zájemce o koupi a poté přestal se žalobkyní komunikovat a prodej Nemovitosti zadal jinému zprostředkovateli. Žalobkyně má dále za to, že všechna ujednání ve smlouvě jsou uvedena jasně a srozumitelně, smlouva je stručná a přehledná a zajištění povinnosti prodávajícího uzavřít zprostředkovanou smlouvu smluvní pokutou ve výši sjednané provize je zcela běžné.4. Dne 19. 10. 2021 podala žalobkyně soudu návrh na vydání předběžného opatření, kterým se z důvodu obav z ohrožení výkonu rozhodnutí domáhala, aby soud zakázal žalovanému nakládat s Nemovitostí. Usnesením zdejšího soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. 6 C 320/2021-37, které nabylo právní moci dne 2. 12. 2021 ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 29. 11. 2021, č. j. 54 Co 441/2021-53, bylo rozhodnuto, že se návrh na vydání předběžného opatření zamítá.5. Na jednání soudu dne 23. 2. 2022 byla žalobkyně vyzvána, aby upřesnila skutková tvrzení v tom smyslu, aby bylo zjevné, z čeho se skládá žalovaná částka, zda se jedná o smluvní pokutu, či provizi. Žalobkyně se k výzvě soudu vyjádřila dne 7. 4. 2022 tak, že žalovanou částku požaduje jako nárok z titulu odměny – provize – za zprostředkování kupujícího pro Nemovitost ve třech v žalobě uvedených případech.6. Na jednání soudu dne 25. 5. 2022 uvedl žalovaný, že v případě Zájemce 1 od podpisu smlouvy odstoupil Zájemce 1, protože byl nespokojen s právním a faktickým stavem Nemovitosti. Jednání se Zájemcem 2 se žalovaný neúčastnil z důvodu, že mu nevyhovovala cena Nemovitosti. Dále žalovaný uvedl, že nevěděl, že stavba je v rozporu s kolaudačním stavem.7. Ve vyjádření ze dne 24. 4. 2023 žalovaný uvedl, že inzerovaná kupní cena za Nemovitost byla 12 900 000 Kč. Zájemce 1 uzavřel se žalobkyní a žalovaným rezervační smlouvu dne 14. 10. 2020 s kupní cenou 12 400 000 Kč. Kupní smlouvu přitom odmítl uzavřít Zájemce 1. Další zájemci zajištění žalobkyní pak nesplňovali požadavek žalovaného zaplatit kupní cenu v částce nad 12 000 000 Kč. Úmyslem žalovaného bylo dosáhnout co nejvyšší kupní ceny, minimálně 12 000 000 Kč, což odpovídalo i cíli žalobkyně deklarovanému ve Smlouvě o zprostředkování. Žalovaný s poukazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (rozsudek NS ČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, usnesení NS ČR ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019), dále uvedl, že zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi pouhým obstaráním příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy za situace, kdy zájemce neměl možnost uzavřít zprostředkovatelské smlouvy s určitým obsahem, a to včetně kupní ceny, jakou žalovaný požadoval. Je-li ve Smlouvě o zprostředkování stanovena jen nejnižší cena, s tím, že je zároveň uvedeno, že cílem zprostředkovatele je nabízet nemovitosti k prodeji za co nejvyšší cenu, nejedná se o sjednání určitého obsahu kupní smlouvy. Podle žalovaného se žalobkyně ve Smlouvě o zprostředkování zavázala k dalším činnostem jdoucím nad rámec obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu určitého obsahu (provedení realitních služeb, realitního servisu a právního servisu) a v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, a samotné obstarání této příležitosti tak ve smyslu rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, nezakládá