20 C 201/2021-133 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 9. 11. 2021 domáhá po žalovaných zaplacení 3 381 647,50 Kč s příslušenstvím z titulu odměny za její činnosti na základě smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí ze dne 29. 12. 2020 (dále též jen „zprostředkovatelská smlouva“), konkrétně pozemku parc. č. , hodnota, (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 425 m²), jejíž součástí je stavba – bytový dům č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (který byl ve spoluvlastnictví žalovaných o velikosti podílu každého z nich 1/2), a pozemku parc. č. , hodnota, (zahrada o výměře 427 m²) v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (který byl ve výlučném vlastnictví žalované 1.) [dále též jen „nemovitosti“]. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že na základě zprostředkovatelský smlouvy a požadavku žalovaných zahájila ihned činnost směřující ke zprostředkování prodeje nemovitostí a vyhledala , právnická osoba, ., IČO , IČO, , jako zájemkyni o koupi nemovitostí, se kterou se podařilo dosáhnout dohody na žalovanými požadované kupní ceně nemovitostí ve výši 85 000 000 Kč. Již dne 8. 1. 2021 podepsala žalobkyně s , právnická osoba, . dohodu o složení rezervace, na základě které složila 1 000 000 Kč na účet žalobkyně. O vyhledání zájemkyně o koupi žalobkyně žalované informovala. Dne 11. 1. 2021 obdržela žalobkyně od žalovaných listinu označenou jako odstoupení od smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb s uvedeným datem 7. 1. 2021 (dále též jen „odstoupení od smlouvy“). Žalobkyně však namítá, že odstoupení od smlouvy neodpovídá skutečné vůli žalovaných, neboť nepochybně nebyl podepsán žalovaným 2. Dne 8. 1. 2021 byl žalovaný 2. přítomen na prohlídce nemovitostí a jistě by žalobkyni i , právnická osoba, . oznámil, že odstoupil od smlouvy, a prohlídka by se vůbec nekonala. Dne 3. 2. 2021 podepsali žalovaní jako prodávající s , právnická osoba, jako kupujícími kupní smlouvu, ve které se dohodli o prodeji nemovitostí za 80 000 000 Kč. V důsledku této skutečnosti vzniklo žalobkyni právo na odměnu podle čl. III odst. 2 a IV odst. 2 a 7 zprostředkovatelské smlouvy ve výši 3,5 % kupní ceny nemovitostí. Vůči žalované 1. tak požaduje 1 687 647,50 Kč a vůči žalovanému 2. požaduje 1 694 000 Kč.2. Žalovaní nárok žalobkyně na odměnu neuznali. Uvedli, že zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena mimo podnikatelské prostory žalobkyně, dopadá tak na ni povinnost sdělit žalovaným jako spotřebitelům písemně údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 5. 1. 2023 (dále též jen „o. z.“). Podle žalovaných je přitom důkazní břemeno o poskytnutí výše zmíněných informací na žalobkyni, která ve své žalobě nijak nedokládá, že tuto svoji povinnost splnila. Žalovaní přitom rozporují, že by jim bylo písemné poučení poskytnuto. Žalovaní uvádí, že obdrželi informaci o složení rezervačního poplatku e-mailem ze dne 11. 1. 2022, téhož dne bylo žalobkyni doručeno odstoupení od smlouvy o zprostředkování. Podle žalovaných by přitom musela žalobkyně splnit (zprostředkovat) podmínky zprostředkovatelské smlouvy v den předcházející odeslání oznámení o odstoupení od smlouvy, což se nestalo. Žalovaní se tak domnívají, že od zprostředkovatelské smlouvy odstoupili řádně a včas v souladu se zákonem, a to i v případě, že by soud přisvědčil tvrzení žalobkyně, že byli seznámeni s poučením pro spotřebitele. Žalovaní nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že byly do odstoupení od smlouvy splněny veškeré podmínky pro uplatnění nároku žalobkyně na odměnu, neboť zahájili-li žalovaní jednání o prodeji nemovitostí a uskutečnili jejich prodej na základě podpisu kupní smlouvy dne 3. 2. 2021, nemohl takovým jednáním žalovaných na straně žalobkyně vzniknout v žalobě tvrzený nárok dle čl. IV. odst. 7. zprostředkovatelské smlouvy, která již před zahájením jednání žalovaných s kupujícím zanikla na základě odstoupení od smlouvy dne 11. 1. 2021. Žalovaní rovněž uvedli, že složení kupní ceny ve výši 85 000 000 Kč ze strany , právnická osoba, . v takové rychlosti není standardní, přičemž přístup žalobkyně k žalovaným byl nelidský a nekorektní a složení této kupní ceny byl nátlakovým jednáním ze strany žalobkyně. Podle žalovaných tak žalobkyně fakticky vyvíjela nátlak na žalované, kteří s činností žalobkyně byli dlouhodobě nespokojeni, a proto se rozhodli využít svého práva k odstoupení od smlouvy. I kdyby žalovaná 1. neměla plnou moc, jednalo by se podle žalobců o nepřikázané jednatelství, neboť žalovaný 2. následně tvrdil, že odstoupení od smlouvy podepsal, nikdy netvrdil, že by ho podepsala žalovaná 1. bez jeho vědomí.3. K pravosti listiny odstoupení od smlouvy žalovaní uvedli, že i kdyby zde byly nějaké formální nedostatky, tak podle žalovaných je jejich vůle z této listiny zcela zřejmá. Žalovaní sdělili, že vždy ve vztahu k nemovitostem jednali společně a ve shodě a realizovali vždy společné záměry. Je podle nich nemyslitelné, aby jeden ze žalovaných činil jakékoliv právní jednání ve vztahu k nemovitostem bez druhého žalovaného. Podle žalovaných je zřejmé, že měli zájem od smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí ze dne 29. 12. 2020 odstoupit „a oba žalovaní společně také odstoupením ze dne 7. 1. 2021 od uvedené smlouvy odstoupili“. Dále sdělili, že pokud by se soud neztotožnil s tímto postojem žalovaných, pak uvádějí, že žalovaná 1. byla plnou mocí ze dne 11. 3. 2019 ze strany žalovaného 2. zmocněna k zastupování žalovaného 2., právnická osoba, reakci na tvrzení žalovaných žalobkyně uvedla, že dlouhodobě spolupracovala s žalovanými a starala se o jejich nemovitosti a uzavření zprostředkovatelské smlouvy nebylo žádným náhlým či neuváženým krokem žalovaných a ve své podstatě ani neodpovídá smluvnímu jednání, při kterém má být spotřebitel chráněn § 1828 a násl. o. z. Žalobkyně nejméně 3x navrhovala a dohodla se žalovanými termín podpisu zprostředkovatelské smlouvy v kanceláři žalobkyně, vždy však byl tento termín zrušen ze zdravotních důvodů žalované 1. Po dohodě byla zprostředkovatelská smlouva podepsána v domě 1. žalované v , Anonymizováno, . Podle žalobkyně místo podpisu zprostředkovatelské smlouvy tedy nebylo zneužitím v neprospěch žalovaných, ale jen a pouze vstřícným gestem žalobce vůči žalovaným.5. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků, a to:Žalobkyně a žalovaní dne 29. 12. 2020 podepsali zprostředkovatelskou smlouvu, v nemovitosti žalované 1., a to v , Anonymizováno, . Dne 11. 1. 2021 byla , právnická osoba, . složena rezervace ve výši 1 000 000 Kč. Dne 11. 1. 2021 byla žalobkyni doručena písemnost označená jako odstoupení od smlouvy. Dne 3. 2. 2021 žalovaní podepsali s , právnická osoba, kupní smlouvu o prodeji nemovitostí, a to ve výši 80 000 000 Kč (včetně nemovitostí jež nejsou předmětem tohoto sporu).6. Sporná zůstala především skutková tvrzení, zda odstoupení od smlouvy obsahuje pravý podpis žalovaného 2. a zda při uzavírání zprostředkovatelská smlouva žalobkyně sdělila žalovaným písemně údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 o. z.7. Ze zprostředkovatelské smlouvy soud zjistil, že žalovaní v jejím čl. IV odst. 2 prohlásili a zavázali se, že po dobu platnosti této smlouvy neuzavřou na nemovitosti shodnou nebo obdobnou smlouvu či dohodu s jiným zprostředkovatelem nebo s realitní kanceláří, ani v době platnosti této smlouvy neuzavřou kupní nebo obdobnou smlouvu na nemovitosti bez vědomí a souhlasu žalobkyně. V čl. IV odst. 7 této smlouvy se žalobkyně a žalovaní dohodli na tom, že v případě, že se na žalované obrátí třetí osoba se žádostí o uzavření kupní smlouvy (realitní smlouvy), jsou žalovaní povinni tuto osobu odkázat na jednání s žalobkyní. Smluvní strany ujednaly, že i v tomto případě vzniká žalobkyni nárok na provizi sjednanou v článku III. odst. 2 této smlouvy. V čl. III odst. 2 této smlouvy se žalobkyně a žalovaní dohodli na tom, že výše odměny pro žalobkyni je sjednána ve výši 3,5 % z dosažené prodejní ceny nemovitostí + zákonná daň z přidané hodnoty dle platné úpravy ke dni fakturace.8. Z odstoupení od smlouvy soud zjistil, že jsou zde nejprve identifikování žalovaní jako klienti a žalobkyně jako zprostředkovatel a dále je zde napsáno: „Zájemce tímto jednostranně odstupuje od smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 29. 12. 2020. Smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory zprostředkovatele a zájemce využívá sví právo odstoupit od této smlouvy ve lhůtě do 14 dnů ode dne uzavření této smlouvy. V , Anonymizováno, dne 7. 1. 2021“. Podpis napravo je na první pohled podobný tomu, jak se podepsala žalovaná 1. na zprostředkovatelské smlouvě. Podpis nalevo je na první pohled odlišný, než jak se podepsali žalovaná 1. i žalovaný 2. na zprostředkovatelské smlouvě. Pod podpisy je napsáno „klienti“.9. Ze smlouvy o koupi nemovitosti ze dne 3. 2. 2021 soud zjistil, že se touto smlouvou žalovaní dohodli s , právnická osoba, na prodeji nemovitostí za 79 850 000 Kč, přičemž pozemek parc. č. , hodnota, , u kterého je evidován žalovaný 1. jako výlučný vlastník, za 850 000 Kč a pozemek pa