24 C 286/2020-168 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 10. 11. 2020 domáhá po žalované zaplacení částky 145 324,80 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky nemovité věci, a to pozemkové parcely č. p. , Anonymizováno, , na které stojí stavba č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , zapsané na LV , Anonymizováno, . Podíl žalobkyně na nemovité věci je o velikosti 1/10 vzhledem k celku. Podíl žalované na nemovité věci je o velikosti 1/10 vzhledem k celku. Dům stojící na nemovité věci je administrativní budova v několika podlažích: suterén (1.PP), přízemí (1.NP), 1. - 8 patro (2. NP - 9. NP), celková podlahová plocha budovy je 7 046 m². Žalobkyně reálně po celou dobu svého spoluvlastnictví nemovité věci a domu reálně užívá poslední 8. patro (9. NP), které má celkovou výměru 428 m², když z této plochy činí 64,1 m² společné prostory, prostory ve výlučném užívání žalobkyně jsou o velikosti 363,9 m². Žalovaná výlučně užívá 7. patro (8. NP), toto patro je od celkové výměře a ploše 738 m², z této celkové plochy tvoří společné prostory na patře plochu 53 m², kdy těmito prostory jsou haly před výtahy, schodiště a výtah. Celková plocha, kterou žalovaná užívá výlučně, je 685 m². Pokud by všichni spoluvlastníci měli užívat z podlahové plochy v poměru stejnou plochu, jakým dílem na domě a nemovitosti disponují spoluvlastnickým podílem, znamenalo by to, že každý ze spoluvlastníků by měl mít k výlučnému užívání, mimo žalované, která vlastní 2/10 nemovitosti a tím i domu, 704,6 m2, v případě žalované by se jednalo o plochu 1409,2 m2. Podlahová plocha domu, která je ve výlučném užívání spoluvlastníků, tedy podlahová plocha ponížená o plochu společných prostor domu činí 6197 m² (7046 m² celková plocha domu - 849 m² plocha společných prostor domu = 6097 m²). Žalovaná reálně a zcela výlučně užívá podlahovou plochu dvou pater od celkové výměře 685 m². S ohledem k podlahových plochách jednotlivých podlaží domu je zřejmé, že uživatelé suterénu, přízemí a osmého patra (žalobkyně) jsou s ohledem k rovnoměrnému rozdělení spoluvlastnických podílů na společné věci a užívání společné věci spoluvlastníky po patrech kráceni. Lze říci, že 7 spoluvlastníků se užíváním pater o větší podlahové ploše bezdůvodně obohacuje na úkor tří spoluvlastníků, kteří užívají patra s menší podlahovou plochou k výlučnému užívání, kdy tento poměr je dán spoluvlastnickým podílem spoluvlastníků na společné věci. Spravedlivě a správně by každý spoluvlastník dle výše svého spoluvlastnického podílu 1/10 měl výlučně užívat podlahovou plochu o výměře 619,7 m2. Žalobkyně výlučně užívá plochu pouze o výměře 363,9 m2. Celkově tedy uživatelé tří pater (suterén, přízemí a osmého patra) výlučně užívají plochu o velikosti 455,1 m2 méně, než která by měla dle jejich spoluvlastnického podílu náležet. Pokud se určí podíl žalobkyně mezi dalšími subjekty, kteří jsou ve výlučné podlahové ploše kráceni, činí podíl žalobkyně 56,20 %. Žalobkyně tak má právo na finanční vyrovnání vůči dalším spoluvlastníkům nemovitosti a domu, kteří užívají nemovitost dům ve větší míře a rozsahu, než které jim náleží dle jejich spoluvlastnického podílu na společné věci co do rozsahu 56,20 % (zbylých 43,8 % náleží uživatelům v suterénu a v přízemí na jejich krácení). Žalobkyně přesvědčena, že jí svědčí právní nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči spoluvlastníkům a uživatelům, kteří užívají společnou věc nad rámec jejich spoluvlastnického podílu. Žalovaná by měla dle jejího spoluvlastnické podílu reálně výlučně užívat pouze podlahovou plochu domu o výměře 619,7 m², žalovaná reálně výlučně užívá podlahovou plochu o výměře 685 m², tedy o 65,3 m2 více. Žalobkyně požaduje bezdůvodné obohacení za období od 10. 11. 2017 do 10. 11. 2020, tedy za poslední 3 roky. Běžné tržní nájemné v daném místě a čase lze určit znaleckým posudkem, který žalobkyně tímto navrhuje ke zpracování jako důkaz, když žalobkyně svůj nárok opírá o inzerci volných prostorů pronájmu nemovitosti, který je zveřejněný na stránkách sreality za cenu 130 Kč za 1 m², kdy po žalované požaduje částku 110 Kč za 1 m2, částku 110 Kč vnímá žalobkyně jako tržní a částku 130 Kč pouze jako částku inzertní, tedy měsíčně částku ve výši 4 036,80 Kč. Po celou dobu celková částka činí 145 324,80 Kč.2. Podáním došlým soudu dne 16. 2. 2021 žalobkyně žalobu doplnila tak že skutečná rozloha 8. patra je dle plánu 428 m², z těchto prostor žalobkyně užívá pouze plochou o výměře 363,9 m² a zbylých 64,1 m² jsou společné prostory. Žalovaná je vlastníkem podílu na nemovitosti o velikosti 1/10 a pokud žalobkyně v žalobě uvedla velikost 2/10, jedná se o chybu. Žalobkyně požaduje bezdůvodné obohacení i po dalších spoluvlastnících nemovité věci kteří ji užívají nad rámec jejich spoluvlastnického podílu, činí tak v žalobách uplatňovaným u jiných soudů. Žalobkyně tímto podáním upravila žalobní petit, vzala žalobu co do zákonného úroku z prodlení za období od 10. 11. 2017 do 20. 10. 2020 zpět a nadále požaduje zákonný úrok z prodlení z částky 145 324,80 Kč od 20. 10. 2020 do zaplacení.3. Usnesením ze dne 9. 4. 2021 Kč č.j. 24 C 286/2020-40 byla změna žaloby připuštěna a řízení bylo částečně zastaveno, právní moc 14. 4. 2021 a 30. 4. 2021. Žalobkyně se nadále domáhá po žalované zaplacení částky 145 324,80 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 20. 10. 2020 do zaplacení a náhrady nákladů řízení.4. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že žalobu neuznává, a to ani zčásti. Žalobkyně ve své žalobě zcela opomíjí to, že dne 4. 4. 2008 byla mezi spoluvlastníky budovy č.p. 633 v katastrálním území , adresa, uzavřena smlouva o užívání společné věci, na základě které bylo rozděleno, kdo bude mít jaké patro v užívání. Budova zahrnuje 10 pater (9 nadzemních a 1 podzemní), spoluvlastníci mají odpovídající počtu desetin podílu nemovitosti. Bylo dohodnuto, že žalobkyně jakožto vlastník id. 1/10 budovy, je oprávněná využívat 9. nadzemní podlaží. Obdobně bylo dohodnuto užívání ostatních pater dalšími spoluvlastníky s tím, že každému spoluvlastníkovi náleží výlučné užívání pro něj vydělené části, ze které má rovněž právo brát užitky, ale zároveň se o něj starat a hradit náklady. V článku V. odst. 3 smlouvy je sjednáno, že při řešení sporů vzniklých ze smlouvy se bude plně vycházet z obsahu a smyslu smlouvy. Důvodem uzavření smlouvy bylo právě předejití podobným sporům, kdy každý ze spoluvlastníků spravuje výlučně „svá“ patra, které si takto v roce 2008 rozdělili užívání. Žalobkyně ostatně měla zájem na nejvyšším patře, i za cenu toho, že má menší užitnou plochu, ale má zase jiné benefity. Smlouva byla uzavřena mezi tehdejšími spoluvlastníky, kdy jedním z nich byla žalobkyně, je tedy s podivem, že ji zcela přehlíží. Žalovaná se stala vlastníkem následně, kdy koupila podíl id. 1/10 nemovitosti od , právnická osoba, ., která svůj podíl nabyla od , právnická osoba, . a užívá 6. NP, nikoli 8. NP, jak tvrdí žalobkyně. I po změně vlastnictví smlouva spoluvlastníky zavazuje. Žalovaná se nijak bezdůvodně neobohacuje, pouze užívá "své" patro, jak bylo smluvně dohodnuto. Nad rámec však sporuje i cenu nájmu za 1 m², kterou uvádí žalobkyně a také to, že žalobkyně se mylně domnívá, že potenciální nájem = bezdůvodné, tak tomu tak není. Jde o starou administrativní budovu, se kterou jsou spojeny rovněž velké náklady a zisk opravdu není ve výši nájmu. Není ani pravdou, že by žalobkyně užívala pouze prostory o rozloze 363,9 m2, žalobkyně užívá prostory větší, neboť používá střechu jako terasu a používá výlučně halu schodiště a chodbu k rozmnožovně. Ostatně její patro není průchozí, na rozdíl od ostatních. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout jako nedůvodnou.5. Žalobkyně v replice na to uvedla, že nepomíjí smlouvu o společném užívání věci ze 4. 4. 2008, nicméně má zásadní pochybnosti o její platnosti a účinnosti. Nikdy nepodepsala smlouvu o společném užívání nemovité věci ze 4. 4. 2008, která je nyní prezentována ze strany dalších spoluvlastníků, kdy originály, se kterými se žalobkyně setkala, nebyly přilepeny tak, aby bylo zamezeno možnosti výměny stránek ve smlouvě a dále se setkala s různými verzemi smlouvy s tím, že mnohé verze nebyly ani podepsány ze strany všech spoluvlastníků nemovité věci. Dále má žalobkyně podezření, že smlouva byla ze strany některých spoluvlastníků podepisována mnohem později a je otázkou, odkdy by měla smlouva platit a zda vůbec. Smlouva však z pohledu a vzneseného nároku žalobkyně není až tak důležitá, neboť nárok žalobkyně se opírá o oblast, kterou smlouva nereguluje, neupravuje a nárok žalobkyně odvozuje, a zákonného nároku určeného zákonem, resp. Ústavou a Listinou základních práv a svobod. Smlouva nikterak neřeší kompenzaci za to, že žalobkyně bude mimo svůj spoluvlastnický podíl užívat menší plochu (patro), než ostatní spoluvlastníci. Schodiště je volně přístupné pro všechny spoluvlastníky nemovitostí, původní chodby ve všech podlažích byly otevřené a veřejně přístupné, jednotliví uživatelé si chodby uzavřeli pro vlastní užív