30 C 154/2023-153 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se domáhali zaplacení 205 700 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že mezi nimi jako zájemci, žalovanými a , jméno FO, jako vlastníky a , právnická osoba, jako zprostředkovatelem byla dne 14. 7. 2022 uzavřena rezervační smlouva. V ní bylo deklarováno, že žalovaní jsou společně s paní , jméno FO, spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, (dále jen „nemovitosti“) a mají zájem jej prodat. Žalobci prohlásili zájem nemovitost koupit a nabýt ji do společného jmění manželů. Na základě toho mělo za účasti zprostředkovatele dojít mezi žalovanými a paní , jméno FO, jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími k uzavření kupní smlouvy. Žalobci dle čl. 2.3 uhradili žalovaným rezervační poplatek ve výši 205 700 Kč. Pro uzavření kupní smlouvy strany stanovily rezervační lhůtu do 11. 1. 2023. , jméno FO, byla omezena ve svéprávnosti a v délce rezervační lhůty tak byla zohledněna i nutnost schválení právního jednání opatrovnickým soudem. Ani přesto nedošlo mezi stranami, a to ani po více než dvou měsících po uplynutí rezervační lhůty, k uzavření kupní smlouvy. Žalobci proto odstoupili od smlouvy přípisem ze dne 24. 3. 2023 adresovaným žalovanému 1), který dle rezervační smlouvy jednal jak za žalovanou 2), tak za paní , jméno FO, . Odstoupení od smlouvy bylo dáno na vědomí i spol. , právnická osoba, přípisem z téhož dne. Žalobci vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku, avšak neúspěšně.2. Žalovaní nárok sporovali a navrhli zamítnutí žaloby. Učinili nesporným uzavření rezervační smlouvy, zaplacení rezervačního poplatku žalovaným na účet realitní kanceláře a skutečnost, že kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě uzavřena. Odmítli však, že by za neuzavření kupní smlouvy odpovídali. K průběhu transakce uvedli, že žalovaní, každý se spoluvlastnickým podílem 1/6, a , jméno FO, , matka žalovaných se spoluvlastnickým podílem 2/3, měli zájem nemovitost prodat. Za tím účelem využili služby realitní kanceláře , právnická osoba, , se kterou uzavřeli smlouvu o zprostředkování. Za realitní kancelář jednaly a vůči stranám vystupovaly realitní makléřky , jméno FO, a zejména , jméno FO, , komunikace mezi účastníky řízení probíhala skrze realitní kancelář. , jméno FO, byla omezena ve svéprávnosti a jejím opatrovníkem byl žalovaný 1). , právnická osoba, tak podléhal souhlasu opatrovnického soudu. Žalovaný 1) současně při prodeji nemovitosti zastupoval (v některých věcech) na základě plné moci i za žalovanou 2). Dne 14. 7. 2022 byla uzavřena rezervační smlouva s rezervační dobou do 11. 1. 2023, délka rezervační doby byla sjednána na nestandardně dlouho z důvodu, že se počítalo se schválením kupní smlouvy a další dokumentace opatrovnickým soudem. Po podpisu rezervační smlouvy žalobci uhradili žalovaným na účet realitní kanceláře rezervační poplatek 205 700 Kč. Žalobci měli zájem financovat koupi nemovitosti z hypotečního úvěru od , právnická osoba, . (dále jen „banka“), u které měli úvěr předschválen. Hypotéku zajišťovala pro žalobce jejich finanční poradkyně , jméno FO, . , jméno FO, . , jméno FO, . , jméno FO, a dále , tituly před jménem, , právnická osoba, , která je matkou žalobkyně b), a svým povoláním realitní makléřkou, se na straně žalobců také účastnily jednání o prodeji nemovitosti a související komunikace. Od okamžiku uzavření rezervační smlouvy žalovaní plnili své povinnosti podle rezervační smlouvy, odmítali další zájemce o nemovitost a poskytovali součinnost bance pro schválení hypotečního financování. Na konci července 2022 realitní kancelář připravila návrh kupní smlouvy a související dokumentace, které byly během srpna 2022 na základě požadavků ze strany žalobců (, tituly před jménem, , právnická osoba, ) opakovaně připomínkován a požadovány jeho úpravy. , tituly před jménem, , právnická osoba, přitom mj. požadovala úpravy, které předtím odsouhlasila, což postup prodeje nemovitosti prodlužovalo. Dne 26. 8. 2022 paní , tituly před jménem, , právnická osoba, kupní smlouvu (a další dokumenty) za žalobce odsouhlasila. V září 2022 banka informovala o střetu zájmů spočívajícím v tom, že žalovaný 1) jedná při prodeji sám za sebe a současně i za svou matku jako její opatrovník s tím, že dokud nebude tento střet zájmů vyřešen, nelze hypotéku schválit. Nejrychlejší způsob, jak vyhovět tomuto požadavku banky, byl převod podílu žalovaného 1) na žalovanou 2). Žalovaní proto takový převod provedli, a to bez prodlení, na své náklady, s vědomím a souhlasem žalobců. Převod podílu byl zapsán v katastru nemovitostí dne 9. 10. 2022. V říjnu a listopadu 2022 realitní kancelář aktualizovala návrh kupní smlouvy a související dokumentaci a pokračovalo schvalování hypotéky. S ohledem na pomalý postup prodeje žalovaný 1) opakovaně urgoval průtahy u banky a , jméno FO, . , jméno FO, . Dne 24. 11. 2022, tj. více než po 4 měsících, což je – obzvlášť v případě předschválené hypotéky – nestandardně dlouhá doba, byla hypotéka bankou schválena. Dne 26. 11. 2022 , jméno FO, zemřela, jejími jedinými dědici se stali žalovaní, čímž na ně přešly k uvedenému dni i její práva a povinnosti z rezervační smlouvy. Strany po dohodě postupovaly v tom smyslu, že kupní smlouvu uzavřou až po potvrzení žalovaných jako dědiců nemovitosti v dědickém řízení. Dne 11. 1. 2023 uběhla rezervační doba, a to aniž by žalobci vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy. V lednu a únoru 2023 obě strany pokračovaly v jednání o prodeji nemovitosti, žalobci opakovaně kontaktovali realitní kancelář a projevovali svůj trvající zájem uzavřít kupní smlouvu po ukončení dědického řízení. Dne 17. 3. 2023 žalovaný 1) telefonicky avizoval realitní kanceláři a ta žalobcům, že dědické řízení bude ukončeno dne 22. 3. 2023. Usnesením notáře ze dne 22. 3. 2023 bylo potvrzeno dědictví žalovaných k nemovitosti. Lze se domnívat, že pokud by paní , jméno FO, nezemřela, schválení prodeje opatrovnickým soudem by netrvalo (podstatně) kratší dobu, než trvalo dědické řízení, a proces prodeje nemovitosti tak fakticky nebyl úmrtím paní , jméno FO, (podstatně) zpožděn. Na konci března 2023 realitní kancelář a žalovaní obdrželi dopis od právního zástupce žalobců ze dne 24. 3. 2023, ve kterém uvádí, že žalobci odstupují od rezervační smlouvy z důvodu jejího porušení žalovanými tím, že žalovaný 1) převedl podíl na rezervované nemovitosti na žalovanou 2) a že kupní smlouva nebyla uzavřena v rezervační době, a z těchto důvodu požadují vrátit rezervační poplatek. Dopisem ze dne 27. 3. 2023 realitní kancelář započetla vůči žalovaným rezervační zálohu oproti provizi za zprostředkování. Žalovaní jsou přesvědčeni, že žalobcům nárok na vrácení rezervačního poplatku podle rezervační smlouvy nevznikl, neboť pro vrácení rezervačního poplatku nebyly splněny podmínky sjednané v čl. 4.3 rezervační smlouvy. Žalovaní neporušili žádné povinnosti podle bodu 2.1 rezervační smlouvy. Převod podílu žalovaného 1) na žalovanou 2) nepředstavoval převod na třetí osobu ve smyslu bodu 2.1 rezervační smlouvy a žalovaní jej učinili na žádost a se souhlasem žalobců. Žalobci dále písemně (ani jinak) v rezervační době (ani později) nevyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy; pokud tvrdí, že tak učinili prostřednictvím realitní kanceláře, ta k žádnému jednání za žalobce nebyla zmocněna, nadto tato komunikace proběhla pouze e-mailem, tedy nebyla dodržena písemná forma. Lze se dále domnívat, že po úmrtí paní , jméno FO, žalobci nebyli připraveni uhradit kupní cenu. Podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy byly v rezervační smlouvě sjednány komplexně a žalobci se tak v dané situaci nemohou dovolávat práva na odstoupení ze zákona pro podstatné porušení či z jiného (skutkově stejného) důvodu. Žalobcům se dostalo plnění podle bodů 2.1 a 2.3 rezervační smlouvy, když žalovaní nenabízeli nemovitosti k prodeji, a žalovaným tak náleží rezervační poplatek jako protiplnění. Žalovaní považují jednání žalobců za nezákonné, překvapivé, neseriózní, nečestné a proti dobrým mravům, nepožívající právní ochrany a poškozující žalované. Žalovaní v dobré víře v uzavření kupní smlouvy vynaložili nemalé úsilí a náklady, aby mohla být kupní smlouva s žalobci co nejdříve uzavřena. Ani úmrtí paní , jméno FO, žalobcům nebránilo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy a kupní smlouvu s žalovanými uzavřít. Pokud by jim banka odmítla v takovém případě poskytnout hypotéku, jednalo se o skutečnost výlučně na straně žalobců a neuzavření kupní smlouvy (v rezervační době) tak v každém případě nastalo z důvodu na jejich straně. Žalobci i po uplynutí rezervační doby pokračovali několik měsíců v jednání o koupi nemovitosti v tom smyslu, aby mohla být kupní smlouva po ukončení dědického řízení uzavřena. Postup žalovaných, kteří byli ochotni počkat až na skončení dědického řízení, lze vnímat jako projev jejich (další) vstřícnosti vůči žalobcům. Odstoupení od smlouvy ze strany žalobců bylo pro žalované překvapivé. Bez prodlení po obdržení dopisu žalobců o