30 C 21/2023-271 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 2 001 648 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že jako kupující uzavřela dne 12. 5. 2022 s žalovanou 2. a předchůdcem žalovaného 1., , jméno FO, st., kupní smlouvu ve formě notářského zápisu sp. zn. NZ 1351/2022 ze dne 12. 5. 2022 (dále jen „smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , nacházející se v obci , adresa, a v k.ú. , adresa, , adresa, (dále jen „nemovitost“), za kupní cenu ve výši 1 990 000 Kč, která byla hrazena prostřednictvím notářské úschovy a vyplacena žalovaným dne 20. 6. 2022. Smlouva stanoví povinnost žalovaných protokolárně předat nemovitost do 10 dnů ode dne, kdy je žalobkyně informuje o zápisu svého vlastnického práva do katastru. K předání nemovitosti však nedošlo, žalovaní byli nekontaktní a pouze žalobkyni poštou zaslali klíče. Poté žalobkyně zjistila, že nemovitost nemá vodovodní přípojku a pravděpodobně není ani napojena na kanalizaci. To bylo v rozporu s tím, co žalovaní deklarovali v inzerci a při prodeji. V inzerátu bylo uvedeno, že nemovitost je napojena na veřejnou kanalizaci a je zásobena vodou z veřejného zdroje, žalovaní žalobci rovněž sdělili, že nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. O existenci vodovodní přípojky a kanalizace byla opakovaně ujišťována ústně při prohlídce, které se zúčastnil bývalý předseda žalobkyně , jméno FO, s manželkou, kde bylo sděleno, že voda je zajištěna z veřejného vodovodu, ale z důvodu mrazu je přívod vody vypnutý. Na místě se nacházelo umyvadlo s kohoutky, toaleta, koupelna s vanou, myčka na nádobí a dřez. Dále byla žalobkyně ujištěna i v rámci komunikace přes WhatsApp po uzavření smlouvy, kde žalovaní sdělili, že v nemovitosti není vodoměr, za přívod vody se platí poplatek obci a uzávěr vody se nachází v koupelně. Po zjištění, že je u nemovitosti problém s přívodem vody, se žalobkyně neúspěšně snažila kontaktovat žalované, od starosty obce , adresa, , , jméno FO, , pak zjistila, že nemovitost nemá vodovodní přípojku a pravděpodobně není ani připojena na veřejnou kanalizaci. S ohledem na toto zjištění žalobkyně dne 12. 12. 2022 odstoupila od smlouvy pro její podstatné porušení a vyzvala žalované k vrácení kupní ceny, avšak neúspěšně. V případě, že by žalobkyně věděla o tom, že nemovitost nemá vodovodní a kanalizační přípojku, k uzavření smlouvy by nepřistoupila, jedná se o zásadní parametry mající vliv na kvalitu a způsob užívání, čehož si žalovaní museli být vědomi. Žalobkyně odstoupila od smlouvy v souladu s § 2112 o.z. bez zbytečného odkladu ihned poté, co problém s přípojkou zjistila ze sdělení , jméno FO, ze dne 6. a 7. 12. 2022, přičemž okamžik tohoto zjištění je rozhodný pro posouzení otázky, zda bylo od smlouvy odstoupeno včas. Pokud by došlo k řádnému předání nemovitosti, pak by žalobkyně zjistila vadu dříve, neboť by vyšlo najevo, že nelze zaznamenat stav vodoměru, když tento, ani přívod vody, v nemovitosti není. Dle zjištění žalobkyně jediným zdrojem vody je studna, která však neobsahuje pitnou vodu a maximální roční odběr vody může činit 30 m³, což je při velikosti domu zcela nedostatečný objem. Studna nesplňuje požadavek na napojení na veřejný vodovod či veřejný zdroj, jedná se toliko o individuální zdroj vody. Nadto bylo zjištěno, že dodávky vody z této studny byly ze strany obce ukončeny již 31. 12. 2020, poslední fakturace vodného a stočného proběhla v roce 2019. Žalovaní ve smlouvě žalobkyni ujistili, že nezamlčeli žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitosti a že si nejsou vědomi žádné skryté faktické vady, na kterou by neupozornili. Rovněž toto smluvní ujednání tak žalovaní porušili, čímž je založeno právo žalobkyně od smlouvy odstoupit dané samotnou smlouvou v části 8. Právo žalobkyně od smlouvy odstoupit jí vzniklo rovněž dle § 1923 o.z. Neexistence vodovodní přípojky je vada neodstranitelná, neboť dle sdělení starosty obce , adresa, celá obec nemá vodovod. Kanalizační přípojku by patrně bylo možno zbudovat, nicméně takový postup by byl ekonomicky neefektivní a v přímém nepoměru k hodnotě nemovitosti, jde tedy o vadu relativně neodstranitelnou. Jedná se o vady skryté, které se projeví až při užívání věci, o jejichž existenci žalovaní věděli, v důsledku čehož nemají dle § 2112 odst. 2 o.z. právo namítat opožděnost oznámení vady. Na věc se nadto vztahuje § 2129 odst. 2 o.z. stanovící pro oznámení skrytých vad stavby lhůtu pět let. Žalobkyně se domáhá vydání bezdůvodného obohacení v podobě kupní ceny a nákladů na služby notáře vynaložené při koupi nemovitosti ve výši 11 648 Kč.2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že odstoupení od smlouvy je neplatné. Uvedli, že kanalizační přípojka k nemovitosti zavedená je. Nemovitost byla v době převodu napojena na veřejný vodovod, žalobkyně nebyla nikdy ujištěna, že má vodovodní přípojku, smlouva tento požadavek nestanoví a žalobkyně si jej nevymínila. O skutečnosti, že v nemovitosti není vodoměr, informovali žalovaní žalobkyni již v komunikaci z 5. 7. 2022. V inzerátu bylo uvedeno, že nemovitost má vodu „z veřejného zdroje“, v následné komunikaci bylo žalobkyni sděleno, že je napojena na veřejný vodovod, žalovaní sdělili žalobkyni, že „vodoměr není, obci se platí nějaký nepříliš vysoký paušál“. Nemovitost byla v době prodeje a desítky let předtím zásobována vodou z veřejných zdrojů. Na pozemku u domu se nachází studna, nemovitost čerpá vodu z jiné studny ve vlastnictví obce nacházející na vedlejším pozemku u domu č.p. , Anonymizováno, , a za tímto účelem byla napojena na veřejný vodovod, kterým byla voda z tohoto zdroje do nemovitosti přiváděna, a to dle smlouvy č. 31/R/2011 uzavřené mezi žalovanými a obcí , adresa, na dobu neurčitou, která nebyla nijak ukončena. Obec , adresa, vodu dodávala a žalovaní hradili vodné a stočné, tato praxe fungovala bez problémů. Nemovitost žalovaní užívali jako rekreační objekt a dle praxe mezi nimi a obcí byl přívod vody z obecní studny nacházející se na vedlejším pozemku spouštěn na základě žádosti žalovaných vždy při jejich příjezdu a před jejich odjezdem vypínán. To bylo žalobkyni sděleno při prohlídce nemovitosti před uzavřením smlouvy, žádné nepravdivé informace žalobkyni sděleny nebyly, žalobkyně si ve vztahu k této otázce nic nevymínila. Pokud jde o parametry studny, čerpací zkouška potvrdila její využitelnou vydanost v objemu 0,005 l/s (cca 160 m3 ročně) a maximální vydatnost v objemu 0,008 l/s (cca 250 m3 ročně). Podle zákonné úpravy může studna představovat zdroj veřejného zásobování vodou, zákon o veřejném zdraví za osobu dodávající pitnou vodu pro veřejnou potřebu označuje i provozovatele veřejné studny. Žalovaní dále namítli, že žalobkyně nevytkla údajné vady nemovitosti bez zbytečného odkladu, čímž ve smyslu § 2112 o.z. její práva z případného vadného plnění prekludovala. Prohlídka nemovitosti proběhla dne 2. 4. 2022, smlouva byla uzavřena 12. 5. 2022 a nemovitost byla předána 23. 6. 2022, kdy zástupce žalobkyně potvrdil přijetí poštovní zásilky obsahující klíče, kdy tuto formu předání navrhla žalobkyně. Vzhledem k povaze údajných vad by bylo možno je zjistit při vynaložení dostatečné péče již při prohlídce, případně hned po předání, lhůta „bez zbytečného odkladu“ znamená dle judikatury dny, maximálně týdny. I kdyby nemovitost vykazovala tvrzené vady, jedná se o vady nepodstatné a odstranitelné, v důsledku čehož rovněž nejsou splněny podmínky pro odstoupení od smlouvy.3. Soud zjistil tento skutkový stav:4. Žalovaní inzerovali prodej nemovitosti na portálu www., Anonymizováno, .cz. K parametrům nemovitosti je v inzerátu mj. uvedeno: „Odpad: Veřejná kanalizace“, „Voda: Z veřejného zdroje“ (zjištěno z náhledu inzerce). V rámci komunikace , Jméno žalované A, uvedl, že „v domě je elektřina, plyn, veřejný vodovod a kanalizace“, následně , Jméno žalované A, sděluje, že prohlídky se budou konat 20.3. (zjištěno z nedatované komunikace na č.l. 26 spisu).5. Mezi žalovanou 2 a předchůdcem žalovaného 1 jako prodávajícími a žalobkyní jako kupující byla dne 12. 5. 2022 formou notářského zápisu uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod nemovitosti č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc.č. , Anonymizováno, v obci , adresa, na žalobkyni za kupní cenu 1 990 000 Kč. Strany se dohodly na předání nemovitosti do 10 dnů ode dne, kdy budou prodávající ze strany kupující informováni, že došlo k zápisu převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí. O převzetí se strany zavazují sepsat předávací protokol. Prodávající prohlašují, že nezamlčeli žádné podstatné skutečnosti týkající se předmětu převodu, které nebyly zjistitelné při jeho prohlídce, a že si nejsou vědomi, že by na nemovitosti vázly jakékoli skryté právní či faktické vady, na které by kupující neupozornili. Kupující prohlašuje, že je mu stav nemovitosti z osobní prohlídky znám. Kupující je oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že se jakékoli prohlášení prodávajících v této smlouvě ukáže jako nepravdivé nebo neodpov