33 C 108/2023-320 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 31. 3. 2023 domáhali původně zaplacení částky celkem 503 000 Kč s úrokem z prodlení, a to v rozsahu částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu přiměřené slevy za vady prodané věci – stavby č. p. 798 coby součásti pozemku parc. č. st. 508 v katastrálním území , adresa, , v rozsahu částky 203 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu náhrady škody způsobené prodlením s dokončením uvedeného domu a předáním nemovitostí, a to vedle výše uvedeného pozemku též pozemku parc. č. 264/69 v témže katastrálním území.2. V průběhu řízení došlo mezi stranami ke smírnému řešení ohledně nároku na zaplacení částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení, takže řízení bylo v tomto rozsahu pro částečné zpětvzetí žaloby zastaveno usnesením zdejšího soudu ze dne 29. 1. 2024, č. j. 33 C 108/2023-301. Strany se v této souvislosti zároveň dohodly a soudu navrhly, aby k tomuto nároku nebylo vůbec přihlíženo pro účely rozhodování o nákladech řízení v souvislosti s rozhodnutím o zbytku předmětu řízení. S ohledem na to se soud dále bude zabývat pouze tvrzeními a důkazy vztahujícími se k nároku na náhradu škody ve výši 203 000 Kč s úrokem z prodlení.3. Žalobci jej odůvodnili následovně. Dne 8. 4. 2019 uzavřeli se žalovanou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. , tel. číslo, (dále též „smlouva o budoucí smlouvě“). Dne 19. 2. 2021 uzavřeli se žalovanou kupní smlouvu o převodu vlastnictví č. , tel. číslo, (dále též „kupní smlouva“). Na základě kupní smlouvy nabyli do svého vlastnictví shora uvedené pozemky včetně stavby. Podle žalobců se žalovaná v článku VI odst. 6.1 smlouvy o budoucí smlouvě zavázala do 30. 6. 2020 dokončit výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy. Žalobci měli dle článku V odst. 5.1 smlouvy o budoucí smlouvě uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od odeslání výzvy, tedy nejpozději do 30. 7. 2020. Dále bylo v článku VII odst. 7.7 smlouvy o budoucí smlouvě ujednáno, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci byli připraveni celou kupní cenu uhradit; podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí mělo být dle článku VI odst. 6.2 textu budoucí kupní smlouvy provedeno nejpozději do 10 dnů od úhrady kupní ceny. K předání nemovitostí mělo proto dojít nejpozději dne 10. 8. 2020. Žalovaná však výstavbu domu včas nedokončila z důvodů na své straně, a to přes původní proklamace o dostavbě v roce 2019. Termín finálního dokončení byl stále odkládán. Nakonec byly nemovitosti předány žalobcům až po uzavření kupní smlouvy, a to dne 25. 2. 2021. Z důvodu prodlení s dokončením výstavby museli žalobci k uspokojení bytových potřeb svých a svých dvou dětí sjednat nájem bytové jednotky č. 364/1, nacházející se rovněž v katastrálním území , adresa, . Nájem byl sjednán od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2021. Měsíční nájemné činilo 29 000 Kč. S ohledem na prodlení žalované byli žalobci nuceni zaplatit nájemné za srpen 2020 až únor 2021 v částce celkem 203 000 Kč. Jde o škodu způsobenou porušením smluvní povinnosti žalovanou. Žalobci žalovanou vyzvali k náhradě škody dopisem ze dne 7. 11. 2022, doručeným jí téhož dne, a to do sedmi dnů, žalovaná však požadovanou částku neuhradila. K obraně žalované, že ve smlouvě o budoucí smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč za neuzavření kupní smlouvy, argumentovali tím, že jde o ujednání, k němuž se nepřihlíží, neboť je v rozporu s ochranou spotřebitele tím, že omezuje právo žalobců na náhradu újmy. Nadto uvedené ujednání směřovalo k povinnosti uzavřít kupní smlouvu, avšak žalovaná porušila jinou povinnost, a to předat nemovitosti žalobcům ve sjednaném termínu.4. Žalovaná žalobou uplatněný nárok na náhradu škody neuznala a navrhovala žalobu zamítnout. Nesouhlasila s tím, že k předání nemovitostí mělo dle smlouvy dojít nejpozději do 10. 8. 2020. Podle žalované byla předmětem smlouvy o budoucí smlouvě povinnost uzavřít kupní smlouvu, nikoli povinnost předat nemovitosti. Povinnost předat dům vznikla až uzavřením kupní smlouvy, přičemž k němu mělo dle článku V odst. 5.2 kupní smlouvy dojít do 10 pracovních dnů od úhrady kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jelikož kupní smlouva byla uzavřena dne 19. 2. 2021 a dům byl žalobcům předán dne 25. 2. 2021, k žádnému prodlení v tomto směru nedošlo a žalobcům v souvislosti s tím nemohla vzniknout tvrzená škoda. Dále žalovaná namítla, že mezní lhůta pro uzavření kupní smlouvy vyplývala z článku VIII odst. 8.1 smlouvy o budoucí smlouvě, a to 31. 12. 2020. Dle článku VI odst. 6.2 smlouvy o budoucí smlouvě se ovšem navíc lhůty uvedené v odst. 6.1 prodlužovaly o dobu trvání překážek působících průtahy, přerušení či zastavení prací z důvodu nikoli na straně žalované. Za tyto překážky žalovaná označila jednak změnu generálního dodavatele stavby, jednak epidemii Covid19 a s ní související mimořádná opatření, takže se podle žalované lhůta k dokončení stavby domu prodloužila automaticky až do 31. 3. 2021 (posléze uváděla, že dokonce až do 19. 5. 2021). Dále poukázala na to, že pro případ prodlení s uzavřením kupní smlouvy vzniklo žalobcům právo na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, které však vylučovalo souběžnou náhradu škody; podle žalované nejde o zakázané ujednání, byť by žalobci vystupovali jako spotřebitelé.5. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.6. Strany uzavřely dne 8. 4. 2019 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. , tel. číslo, , jejímž předmětem byl zejména budoucí prodej a koupě pozemků vzniklých z pozemku parc. č. 264/69 v katastrálním území , adresa, s tím, že součástí bude rodinný dům specifikovaný přiloženým projektem. Ve smlouvě bylo mj. ujednáno v článku V odst. 5.1, že kupní smlouva dle předběžného vzoru přiloženého ke smlouvě bude uzavřena do 30 dnů od odeslání výzvy žalovanou žalobcům, přičemž žalovaná je povinna výzvu odeslat do 60 dnů od splnění podmínek zahrnujících vydání kolaudačního souhlasu či rozhodnutí na dům a na přípojky inženýrských sítí, přidělení čísla popisného, zapsání pozemků do katastru nemovitostí, absenci podstatných vad domu bránících užívání a úhradu celé kupní ceny. Dále bylo ujednáno v článku V odst. 5.3, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalované přes splnění podmínek k jejímu uzavření nejpozději do 31. 12. 2020, mají žalobci právo vyzvat k uzavření kupní smlouvy žalovanou. Dále bylo ujednáno v článku V odst. 5.4, že nevyzve-li žádná ze stran k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2021, dojde k automatickému ukončení smlouvy. Dále bylo uvedeno v článku VI odst. 6.1, že žalovaná prohlašuje, že dokončí výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a za splnění podmínek uvedených ve smlouvě odešle žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2020. V článku VI odst. 6.2 bylo ujednáno, že lhůty dle odst. 6.1 se prodlužují o dobu trvání překážky nastalé z důvodů nikoli na straně žalované. Dále bylo ujednáno v článku VII odst. 7.7, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí. Dále bylo ujednáno v článku VIII (nazvaném „Prodlení s uzavřením Kupní smlouvy“) odst. 8.1, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů pouze na straně žalované nejpozději do 31. 12. 2020, jsou za splnění dalších předpokladů žalobci oprávněni požadovat po žalované smluvní pokutu limitovanou částkou 100 000 Kč. Dále bylo ujednáno v článku VIII odst. 8.3, že smluvní pokuta (ani právo na odstoupení od smlouvy) nemohou být uplatněny, pokud nedodržení termínu bylo způsobeno z důvodu vyšší moci či důvodů dle článku VI odst. 6.2. Dále bylo ujednáno v článku XII odst. 12.4, že pokud po uzavření smlouvy nastanou okolnosti z důvodů nikoli na straně žalované, které zapříčiní, mj. že realizační práce nebudou moci plynule pokračovat, dojde k průtahům či budou přerušeny či zastaveny, prodlužují se automaticky lhůty pro uzavření kupní smlouvy i výstavbu domu o dobu trvání nepříznivých okolností. (vše zjištěno z uvedené smlouvy)7. Pracovník , Anonymizováno, , jméno FO, sdělil žalobci a) v březnu 2019 nesouhlas s požadavky žalobce a) na úpravy textu smlouvy (zjištěno z e-mailové korespondence z března 2019). Dále sdělil žalobci a) v srpnu 2019, že došlo ke změně dodavatele a pesimistická varianta je duben-květen, optimistická konec roku (zjištěno z e-mailové korespondence z období července 2019 až srpna 2019). Dále sdělil žalobci a) v říjnu 2019, že domu jsou dokončovány pomaleji, než byl nastaven harmonogram (zjištěno z e-mailové korespondence z období října 2019). Pracovnice , Anonymizováno, , jméno FO, sdělila žalobci a) v prosinci 2019, že došlo ke změně generálního dodavatele stavby (zjištěno z e-mailové korespondence z období prosince 2019 až ledna 2020 a oznámení o změně gen