36 C 5/2026-69 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně v žalobě tvrdila, že jako zprostředkovatel uzavřela dne , datum, smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb s právním předchůdcem žalované, společností , právnická osoba, (dále jen „smlouva“), a na základě dohody o postoupení ze dne , datum, přešla práva a povinnosti ze smlouvy na žalovanou. Předmětem smlouvy bylo zprostředkování prodeje původně dvanácti, následně třinácti bytových jednotek nacházejících se v budově , č. p., ve , adresa, . Žalobkyně uvedla, že splnila svůj smluvní závazek, zprostředkovala prodej všech bytových jednotek, a za jejich prodej bylo dosaženo celkové kupní ceny 100 112 000 Kč. Tvrdila, že tím překročila průměrnou kupní cenu 140 000 Kč/m² sjednanou ve smlouvě jako hranici pro vznik mimořádné provize, a že jí proto vzniklo právo na zaplacení mimořádné provize ve výši 20 % z rozdílu mezi skutečně dosaženou cenou a cenou vypočtenou při 140 000 Kč/m². Výši této provize stanovila na 800 400 Kč bez DPH, respektive 968 484 Kč včetně DPH. Žalovaná podle žalobkyně odmítla tuto částku uhradit, a proto se domáhala uložení povinnosti žalované částku zaplatit.2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě nezpochybnila samotnou existenci smlouvy, její postoupení ani skutečnost, že žalobkyně zprostředkovala prodej všech jednotek za kupní ceny uvedené v žalobě, resp. v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu. Uvedla však, že nárok na mimořádnou provizi žalobkyni nevznikl v tvrzené výši, neboť žalobkyně provádí výpočet této provize v rozporu s textem smlouvy i se skutečným úmyslem a vůlí smluvních stran. Žalovaná zejména namítla, že ve smlouvě byla sjednána konstrukce kupní ceny jednotlivých jednotek tak, že předpokládaná cena jednotky zahrnovala dvě oddělené položky – cenu samotné bytové jednotky odpovídající její výměře v m² a cenu práva na užívání sklepní kóje, které bylo smluvně oceněno částkou 300 000 Kč za byt. Tvrdila, že toto oddělení cenových složek odpovídá běžné developerské praxi, neboť sklepní kóje nejsou součástí výměry bytové jednotky a nejsou jí ani právně ani technicky nedílnou součástí. Z tohoto důvodu podle žalované nelze do výpočtu průměrné ceny za m² zahrnovat cenu za převod práva k užívání sklepních kójí, neboť tato cena neodpovídá hodnotě užitné plochy jednotek, ke které se smluvní ujednání o mimořádné provizi výslovně vztahuje.3. Podle žalované tak celková dosažená kupní cena měla být pro účely výpočtu mimořádné provize ponížena o částku 3 900 000 Kč, odpovídající ceně třinácti sklepních kójí, a teprve následně měla být dělena celkovou užitnou plochou jednotek. Takto provedený výpočet podle žalované vede k průměrné ceně 140 148,58 Kč/m², tedy pouze nepatrně nad hranicí sjednanou ve smlouvě pro vznik práva žalobkyně na mimořádnou provizi. Po aplikaci smluvní 20% sazby pak podle žalované činí celková mimořádná provize pouze 20 414,89 Kč bez DPH. Žalovaná uvedla, že tuto částku uhradí, jakmile žalobkyně vystaví řádný daňový doklad, avšak v žalobou požadované výši nárok neuznává. Zároveň uvedla, že žalobkyně si musela být konstrukce sjednané ceny vědoma, a její výklad proto označila za jednostranný a účelový.4. Soud ze shora uvedených skutkových tvrzení obou stran a z listin založených ve spise zjistil, že mezi účastníky není sporné, že smlouva byla platně uzavřena, že byla postoupena na žalovanou a že žalobkyně zprostředkovala prodej všech třinácti sjednaných jednotek za ceny uvedené v žalobě, resp. v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu. Mezi účastníky nebylo sporné ani to, že to byla žalovaná, kdo zahrnul motivační ujednání ohledně mimořádné provize pro žalobkyni do smlouvy, tak, aby žalobkyně dosáhla, pokud možno, co nejvyšší kupní ceny bytových jednotek, že sklepní kóje nejsou součástí bytových jednotek a že k provizi by měla být připočtena DPH, jelikož žalobkyně je plátkyní DPH. Mezi stranami bylo dále nesporné, že žalovaná řádně uhradila žalobkyni řádnou provizi ve výši 2,5 % plus DPH ze skutečně sjednané ceny za prodej jednotek.5. Spor mezi účastníky se soustředí výhradně na výklad smluvního ujednání týkajícího se vzniku práva na mimořádnou provizi, konkrétně na to, zda se do výpočtu průměrné kupní ceny za m² mají zahrnout částky představující hodnotu přidruženého příslušenství, sklepních kójí, nebo nikoli, tedy zdali žalobkyni vzniklo právo na mimořádnou provizi, respektive výklad ustanovení čl. 2.1. smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb.6. Ze zjištění soudu je zřejmé a skutkový stav lze stručně shrnout tak, že smlouva o výhradním poskytování realitních služeb ze dne , datum, (dále jen „smlouva“ na č.l. 27) v čl. 2 odst. 2. 1., první odrážka sama rozlišovala mezi cenou bytové jednotky a cenou práva na užívání sklepní kóje, přičemž tato druhá položka není součástí plochy jednotky a není obsažena v užitných m², které jsou parametrem relevantním pro vznik mimořádné provize podle smlouvy. Toto rozlišení ostatně odpovídá i předloženým listinám a tvrzením stran.7. V čl. 2 odst. 2. 1., druhá odrážka smlouvy (na č.l. 27) byly ujednány následující podmínky pro vznik práva žalobkyně na mimořádnou provizi:„Pokud , právnická osoba, dosáhne průměrné kupní ceny 140.000,- Kč/m2 a výše za prodej celkových užitných m2 všech bytových jednotek uvedených v čl. 1 tuto průměrnou kupní cenu převýší, náleží , právnická osoba, mimořádná odměna, která se stanoví jako 20 % z rozdílu mezi touto skutečně dosaženou prodejní cenou a prodejní cenou celkových užitných m2 všech bytových jednotek stanovené na základě průměrné ceny za m2 140.000,- Kč za všechny bytové jednotky uvedených v čl. 1. Podmínkou pro vznik práva na tuto mimořádnou odměnu jsou:Průměrná cena za prodej užitných m2 všech prodaných bytových jednotek uvedených v článku 1 bude vyšší než 140.000,- Kč/m2;, právnická osoba, zprostředkoval uzavření kupní smlouvy na všechny bytové jednotky uvedené v čl. 1. této smlouvy.“8. Z prohlášení vlastníka, konkrétně z části C. Určení společných částí budovy plyne, že prostory prvého podzemního podlaží, kam podle shodného tvrzení účastníků patří i sklepní kóje, jsou společnými částmi domu, a nikoliv součástí bytových jednotek.9. Z dalších provedených důkazů soud žádné pro posouzení věci podstatné skutečnosti nezjistil, resp. zjistil pouze skutečnosti, které byly mezi stranami nesporné. Z dohody o postoupení a změně smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb ze dne , datum, (na č.l. 32) soud zjistil, že smlouva o výhradním poskytování realitních služeb a veškerá práva a povinností z ní plynoucí byla postoupena ze společnosti , právnická osoba, na žalovanou. Z návrhu smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb ve formě sledování změn (na č.l. 41) ve spojení s průvodním e-mailem na č.l. 40 je zřejmé, že motivační ustanovení ohledně mimořádné provize do návrhu smlouvy vtělila žalovaná. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vystavené dne , datum, se splatností , datum, (CEPR) soud zjistil, že žalobkyně vystavila žalované na mimořádnou provizi ve výši žalované částky včetně DPH zálohovou fakturu. Doručení této faktury žalované nebylo mezi stranami sporné. Z přípisu právního zástupce žalované ze dne 9. 10. 2025 (na č.l. 18) soud zjistil, že žalovaná odmítla předžalobní výzvu žalobkyně ze dne 29. 9. 2025 ohledně mimořádné provize ve výši 968 484 Kč, jejíž doručení žalované bylo nesporné. Z detailu odeslané zprávy z datové schránky (na č.l. 21) soud zjistil, že odmítnutí předžalobní výzvy bylo jako datová zpráva dodáno do datové schránky právního zástupce žalobkyně dne , datum, . Právní zástupce žalobkyně reagoval vyjádřením ze dne , datum, (na č.l. 20), které bylo doručeno do datové schránky právního zástupce žalované dne , datum, (zjištěno z doručenky datové zprávy na č.l. 19). Následně reagoval právní zástupce žalované přípisem ze dne , datum, , který byl dodán do datové schránky právního zástupce žalobkyně dne , datum, (zjištěno z detailu odeslané zprávy z datové schránky na č.l. 23).10. Právní posouzení věci se proto soustředilo na výklad smluvního ujednání týkajícího se mimořádné provize v souladu s § 555 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Podle § 555 odst. 1 o.z. se právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 556 odst. 1 o.z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle § 556 odst. 2 o.z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Podle § 567 o.z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první. Aplikace výše v ust. § 556 odst. 1 o.z. uvedených výkladových pravidel má svoji posloupnost, resp. výše citovaná výkladová pravidla ob