20 C 130/2020-190 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 22. 5. 2020 domáhala proti žalovaným nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít kupní smlouvu přesně specifikovaného znění, týkající se koupě bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], stojící na parcele [číslo] a dále spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území [obec] (dále též jen„ byt“ či„ bytová jednotka“). Podáním ze dne 27. 7. 2020 žalobkyně změnila svoji žalobu, když namísto návrhu na nahrazení projevu vůle se nově domáhala po žalovaných společně a nerozdílně zaplacení částky 143 748 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 143 748 Kč od 22. 7. 2020 do zaplacení. Soud změnu žaloby usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum], připustil. Změněná žaloba je odůvodněna tím, že jednání o uzavření kupní smlouvy na výše uvedený byt dospěla do té fáze, že dne 14. května 2020 obdržela žalobkyně revidovaný návrh kupní smlouvy reagující na jí požadovaná potvrzení [právnická osoba], revidovanou smlouvu na koupi mobiliáře s přílohami a výzvou, aby zástupce žalobkyně vyhotovil smlouvu o advokátní úschově. Po dopracování obou kupních smluv a smlouvy o advokátní úschově zástupce žalobkyně dne 19. května 2020 zaslal zpět kompletní smluvní dokumentaci s žádostí o termín podpisu všech smluv. Tentýž den bylo realitním zprostředkovatelem žalobkyni sděleno, že byla uzavřena smluvní dokumentace o prodeji bytu s jiným kupcem, čímž došlo ke zmaření celého pracně dojednávaného obchodu. Podle žalobkyně došlo z viny žalovaných ke zmaření prakticky zcela sjednaného obchodu a klientce vznikla škoda ve výši 143 748 Kč představující odměnu jejího právního zástupce na základě smlouvy o právní pomoci. Žalobkyně tuto částku uhradila dne 14. 7. 2020. 2. Žalovaní považovali žalobu za nedůvodnou. Uvedli, že prodávali nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, aby předešli jakýmkoliv problémům. Namítali, že závazek z rezervační smlouvy ze dne 3. 3. 2020 zanikl neuhrazením rezervační zálohy. Podle žalovaných to byla žalobkyně, respektive její právní zástupce, kdo celou transakci neustále zdržoval a komplikoval. Zástupce žalobkyně sdělil žalovaným na osobním jednání, že z jeho strany nemají žádné záruky, že žalobkyně byt koupí. Žalobkyni bylo také emailem sděleno, že nemá byt zarezervován a bude k ní přistupováno jako ke každému jinému zájemci, který nesložil jistinu a nemá platnou rezervační smlouvu. Jelikož první žalovaný neměl záruku, že bude kupní smlouva s žalobkyní uzavřena, rozhodl se upřednostňovat své vlastní zájmy a prodat nemovitost někomu jinému. Žalovaným dále hrozilo, že budou hradit další poplatky za nová potvrzení z banky. Druhá žalovaná namítala, že nebyla vlastníkem bytové jednotky a tudíž není ve věci případného nároku na škodu z předsmluvní odpovědnosti vůbec pasivně legitimovaná. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil, že dne 3. 3. 2020 byla mezi žalobkyní jako zájemcem, prvním žalovaným jako prodávajícím a realitní kanceláří [anonymizována čtyři slova] uzavřena dohoda, kterou se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář vykonávat činnost sjednanou v této dohodě. Kupní smlouva se týkala bytové jednotky uvedené v prvním odstavci odůvodnění. Kupní cena byla sjednána na částku 3 190 000 Kč Dohoda byla uzavřena na dobu do 3. května 2020 s tím, že pokud žalobkyně neuhradí blokační úhradu ve výši 150 000 Kč do 11. 3. 2020, dohoda se ruší (Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 3. 3. 2020). Blokační úhrada ve výši 150 000 Kč uhrazena nebyla (nesporné). Vlastnické právo k bytové jednotce bylo v katastru nemovitostí ke dni 3. 3. 2020 zapsáno ve prospěch prvního žalovaného (výpis z katastru nemovitostí k datu 3. 3. 2020). Žalobkyně neuhradila blokační úhradu, protože z listu vlastnictví nemovitosti, který jí byl ze strany realitní kanceláře poskytnut nejpozději dne 3. 3. 2020 prostřednictvím večerního emailu (výpis z katastru nemovitostí k datu 3. 3. 2020 a výpověď žalobkyně), pojala ohledně koupě nemovitosti obavy, jelikož z listu vlastnictví zjistila existenci zástavního práva ve prospěch [právnická osoba] a zákazu zcizení po dobu trvání zástavního práva. Po telefonní komunikaci s pracovníkem realitní kanceláře jí byla předložena nová dohoda o koupi nemovitosti datovaná dne 10. 3. 2020, která nově zněla již na částku 2 500 000 Kč (návrh dohody o koupi nemovitosti datovaná 20. 3. 2020), ale tuto novou, druhou dohodu o koupi nemovitosti již nepodepsala, jelikož její uzavření nedoporučil její právní zástupce (výpověď žalobkyně). Dohoda o právním zastoupení byla mezi žalobkyní a jejím právním zástupcem uzavřena dne 13. 3. 2020 (plná moc z téhož dne). Žalobkyně neakceptovala první návrh na uzavření kupní smlouvy (č.l. 18-28 spisu). Důvodem byl její požadavek na znalecký posudek a potvrzení výše dluhu u banky (email ze dne 16. 3. 2020). Ani druhý návrh kupní smlouvy (čl. 27-34 spisu) žalobkyně neakceptovala. Zástupcem žalobkyně byl tento návrh označen jako absolutně nepřijatelný, když mu vadil příslib výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí až do 5 měsíců od uzavření smlouvy dle článku 5.1.1 návrhu kupní smlouvy. Zástupce žalobkyně byl nespokojen s absencí jedné z příloh, která byla přílohou prvého návrhu na uzavření kupní smlouvy. Dále požadoval, aby vedlejším účastníkem kupní smlouvy byla družka pana [celé jméno žalovaného] a aby úschova nešla na účet realitní kanceláře, ale do advokátní úschovy. Zástupce žalobkyně byl také nespokojen s absencí zmínky o tom, že žalovaní měli zájem byt do půlky roku užívat (email zástupce žalobkyně ze dne 17. 4. 2020 na čl. 50 spisu). První návrh kupní smlouvy byl žalobkyni zaslán již 11. března 2020, druhý návrh kupní smlouvy byl žalobkyni a jejímu právnímu zástupci zaslán dne 24. 3. 2020 (emailová komunikace označená jako č. 4 z příloh žalobkyně). Z návrhu kupní smlouvy na koupi nemovitosti a návrhu kupní smlouvy movitých věcí a emailové komunikace vyplývá, že vedle kupní smlouvy na nemovitost, která byla původně prodávána za částku 3 190 000 Kč, došlo na základě dohody stran k rozdělení smlouvy na smlouvu o koupi nemovitosti za částku 2 500 000 Kč a smlouvy o koupi movitých věcí za částku 575 160 Kč. Z výslechu prvního žalovaného soud zjistil, že ten se nebránil eventuálnímu rozdělení kupní ceny, když od počátku bylo jeho úmyslem prodat bytovou jednotku spolu s jejím vybavením tak, aby celková kupní cena činila 3 190 000 Kč, eventuálně po slevě 3 090 000 Kč. Žalobkyně sama uvedla, že měla zájem o koupi bytové jednotky, nikoliv výlučně o koupi jejího zařízení a že v případě neuzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku by kupní smlouvu na movité věci neuzavřela (výpověď žalobkyně). Ani třetí návrh kupní smlouvy (čl. 43-49 spisu) žalobkyně neakceptovala. Zástupce žalobkyně v emailu ze dne 15. 4. 2020 požadoval po straně prodávající přípravu znaleckého posudku, aby nedošlo k podhodnocení kupní ceny bytu a v důsledku toho k vysoké ceně nábytku, což by mohlo evokovat daňový trestný čin. Vyžadoval, aby účastníkem obou kupních smluv byla alespoň v pozici vedlejšího účastníka partnerka prvního žalovaného a to z důvodu možného spoluvlastnictví vybavení bytu. Dále si vymiňoval změny týkající se textace smlouvy, když např. navrhoval vyjmout z textu smlouvy článek 9.6. prohlašující, že smlouva je výrazem pravé, svobodné a vážné vůle stran. Z emailu ze dne 24. 4. 2020 (na č.l. 59 spisu) soud zjistil, že zástupce žalobkyně mimo jiné požadoval po straně prodávající změnu textu smlouvy co do článku 4.1.1, konkretizaci zbývající částky úvěru. Požadoval, aby byl s bankou sjednán termín, do kdy od zaplacení vystaví banka kvitanci a návrh na výmaz zástavy. Tuto lhůtu žádal vtělit do kupní smlouvy a požadoval, aby tato lhůta nebyla pět měsíců, ale např. 14 dní. Žádal, aby v kupní smlouvě na movité věci byla uvedena paní [celé jméno žalované] jako prodávající. Požadoval, aby byl sám uveden jako schovatel a jako vedlejší účastník u všech smluv. Zástupce žalobkyně taktéž sdělil, že kupující nebude jednat pod neodůvodněným časovým tlakem a to zejména za situace, kdy obě kupní smlouvy jsou nepřehledné a spousta věcí je v nich nadbytečných. Dále uvedl, že nevidí jako nutné uzavřít kupní smlouvu do 30. 4. 2020. Dále namítal, že považuje za nadbytečné, aby součástí kupní smlouvy byly články 2.1., 2.2, 2.3, závěr článku 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.6, 4.1.7, celý článek 4.2., 5.2., většina článku 6.1., 7.2., 8.2., 8.4., 9.1., 9.2., 9.4. atd. a sdělil, že žalobkyně nebude jednat pod neodůvodněným časovým tlakem. Za účelem převodu nemovitosti byl již dne 27. 3. 2020 vystaven [právnická osoba] souhlas s převodem předmětných nemovitostí na žalobkyni. Tento souhlas dala [právnická osoba] jako oprávněný ze zákazu zcizení zapsaného v katastru nemovitostí a souhlas nebyl dán s úmyslem vzdát se zástavního práva (sou